Nel settore degli affitti brevi ha conosciuto un successo travolgente l’utilizzo delle piattaforme informatiche come Airbnb e Booking – ma non solo – che hanno garantito una maggiore facilità di incontro tra domanda e offerta.
Per quanto riguarda la disciplina Iva, bisogna considerare che:
Ciò ha rilevanti conseguenze ai fini dell’applicazione dell’Iva, nel caso questa sia dovuta.
Occorre tenere presente che ai fini della territorialità dell’imposta non rientra nei servizi relativi a beni immobili, l’intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, qualora l’intermediario agisca in nome e per conto di un’altra persona». Ne consegue che le prestazioni di intermediazione seguono il presupposto territoriale stabilito per gli immobili soltanto quando l’intermediario agisce «in nome e per conto di un’altra persona», ipotesi che è difficile riscontrare quando intervengono nella transazione le piattaforme informatiche.
In generale alcune di esse si riservano solamente di incassare le somme a loro dovute per il servizio di intermediazione e di garante del rispetto dei termini e delle condizioni della prenotazione, mentre la transazione avviene direttamente tra il cliente e il proprietario. Altre piattaforme, invece, operano incassando all’atto della prenotazione dall’ospite l’intero importo del soggiorno che sarà successivamente accreditato al proprietario, al netto delle commissioni del servizio di intermediazione svolto. Tra cliente e proprietario non vi è dunque alcun rapporto diretto ai fini del pagamento. Ad ogni modo, in entrambi i casi, pur in presenza di diversi comportamenti, la piattaforma non agisce mai in nome e per conto di terzi. Infatti, anche quando incassa all’atto della prenotazione l’intera somma, la piattaforma agisce per conto, ma non in nome del proprietario dell’immobile. Questo comporta che, per entrambe le categorie di piattaforme, le somme incassate per le prestazioni di intermediazione sono territorialmente rilevanti soltanto nel caso in cui il committente sia un operatore economico.
Quanto alla prestazione di locazione delle camere e degli appartamenti ubicati in Italia queste operazioni sono sempre fuori campo Iva quando sono effettuate da un privato o da soggetti ad essi assimilati per carenza del presupposto soggettivo, mentre se la locazione viene svolta nell’ambito di un’attività commerciale essa è una prestazione rilevante ai fini dell’imposta. Di per sé il contratto non è rilevante ai fini Iva se non c’è «abitualità».
L’attività di locazione è considerata un semplice sfruttamento patrimoniale di beni. Pertanto, non è idonea di per sé a fare assumere al locatore soggettività passiva ai fini dell’Iva, indipendentemente dal numero di appartamenti locati. Per potere rilevare ai fini del tributo è necessario che essa sia svolta dal locatore nell’esercizio di una attività di natura commerciale, anche se non organizzata in forma d’impresa e assuma, altresì, il carattere dell’abitualità. Potrebbe rientrare in questa fattispecie l’attività di locazione di camere e di appartamenti arredati purché i locatori forniscano anche altri servizi (quali, ad esempio, pulizia, riassetto locali, cambio di biancheria eccetera) e all’ineliminabile condizione che svolgano tale attività con carattere di abitualità.
Nel caso l’operazione sia rilevante ai fini Iva, per stabilire se si tratta di una operazione di locazione o di una prestazione di alloggio nel settore alberghiero con Iva, occorre fare riferimento al Dpcm 13 settembre 2002 il quale riconosce che nel settore turistico-alberghiero le «funzioni amministrative (…) non riservate allo Stato» sono devolute alle Regioni. Per cui tutti i richiami effettuati dalle norme attualmente vigenti, alla precedente legge 217/1983 devono intendersi posti con riferimento – oltre che alle disposizioni generali del medesimo decreto – anche alle normative di settore emanate dalle Regioni. In sostanza, le prestazioni sono soggette a Iva del 10% quando l’attività sia qualificabile – secondo le norme regionali, ove esistenti – come relativa ad una struttura riconducibile alle attività degli alberghi, motel «esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze» residenze turistico-alberghiere e simili. Diversamente, alla prestazione di locazione è applicabile il trattamento Iva di esenzione previsto dall’articolo 10, n. 8) del Dpr 633/1972, sempre che si tratti di una locazione che sia realizzata da un operatore economico.
Peraltro, le imprese costruttrici delle unità abitative o che vi hanno effettuato interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica che intendono locare l’immobile possono optare per il regime della imponibilità con aliquota del 10 per cento.
Ad ogni modo i contratti sono soggetti a registrazione in termine fisso, mentre se l’operazione è esente o fuori campo l’imposta è dovuta nella misura del 2% per un ammontare minimo non inferiore a 67 euro da versare entro 30 giorni dalla data dell’atto, diversamente per le operazioni imponibili l’imposta di registro si applica in misura fissa di 67 euro.
Da tenere presente per i contratti non formati con l’intervento di un notaio e di durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso per cui l’imposta è applicata nella misura minima di 67 euro (la somma non deve essere versata laddove il locatore abbia optato per la cedolare secca). Segnatamente si tratta delle cosiddette locazioni brevi, dove il termine di 30 giorni nell’anno viene determinato facendo riferimento a ogni singolo conduttore, sicché in presenza di più conduttori, per ciascuno dei quali non si supera tale limite, non vi è alcun obbligo di registrazione. Ricordiamo, infine, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca di importo di 2 euro.
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