Una disciplina ad hoc per la cedolare degli affitti brevi anche in presenza di intermediazioni on line (Airbnb). Gli intermediari sono inoltre coinvolti sia nella fase di acquisizione dei dati relativi ai contratti sia come sostituti d’imposta, con una ritenuta del 21%, laddove gli stessi intervengano nel pagamento del canone.
Il decreto legge licenziato martedì dal governo definisce le regole applicabili, a far data dai contratti stipulati dal 1° maggio prossimo, per le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni, incluse quelle che comprendono le prestazioni di servizi accessori della pulizia e della fornitura di biancheria. Deve comunque trattarsi di contratti stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa. Vale peraltro segnalare che se le prestazioni aggiuntive sono preponderanti rispetto alla locazione si esula da tale tipologia contrattuale.
Si conferma in primo luogo l’applicabilità della cedolare, su opzione, nella misura standard del 21%. La medesima facoltà riguarda i contratti di sub locazione e i contratti di godimento oneroso dell’immobile stipulati dal comodatario. Il riferimento alla sub locazione appare decisamente innovativa, poiché i relativi redditi non rientrano in realtà nei redditi fondiari, ma nei redditi diversi (articolo 67, lettera h, del Tuir). In quanto tali, gli stessi sarebbero del tutto esclusi dalla sfera di operatività dell’imposta sostitutiva. Peraltro, qualora il sub locatore non dovesse scegliere l’imposta piatta, il relativo reddito risulterebbe comunque tassabile come reddito diverso. Nell’ipotesi del comodatario, invece, la modifica supera lo scoglio rappresentato dal fatto che, a regime, l’opzione per la cedolare può essere esercitata unicamente dal proprietario-locatore dell’immobile. Ne consegue che, di regola, se il negozio di affitto viene sottoscritto dal comodatario, questi non è in condizione di manifestare l’opzione, in quanto non è il titolare dell’immobile. Nei casi di sublocazione e di contratto del comodatario, la base imponibile è rappresentata dai corrispettivi lordi pattuiti, comprensivi, sembrerebbe, dei rimborsi spese. Diversamente, nelle ipotesi delle locazioni tipiche, la base imponibile non comprende il rimborso documentato delle spese sostenute dal locatore (ad esempio, condominio).
I soggetti che intervengono come intermediari anche on line nel mettere in contatto le parti della locazione devono trasmettere all’agenzia delle Entrate tutti i dati relativi ai contratti. In caso di omessa o infedele trasmissione dei dati, risulta applicabile la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà in caso di ritardi non superiore a 15 giorni. Il termine di presentazione sarà stabilito con successivo decreto delle Entrate.
I medesimi intermediari, inoltre, qualora intervengano anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione devono operare una ritenuta del 21% all’atto dell’avvenuto accredito del corrispettivo. La ritenuta deve essere versata con il modello F24, entro il giorno 16 del mese successivo. Nei riguardi del beneficiario di tale somma (locatore), in caso di opzione per la cedolare, la ritenuta si considera a titolo d’imposta. Al contrario, in regime Irpef, la stessa non può che essere considerata a titolo di acconto. Il medesimo intermediario rilascia altresì la certificazione unica dei redditi assoggettati a ritenuta. Al riguardo, va evidenziato che, in linea di principio, la cedolare si applica sui redditi maturati, anche se non percepiti, come accade normalmente per i redditi fondiari. Nel caso delle locazioni brevi, tuttavia, non dovrebbero verificarsi disallineamenti rilevanti, poiché i pagamenti avvengono normalmente in anticipo.
La disciplina attuativa della nuova normativa sarà adottata con decreto delle Entrate entro 90 giorni. Si prevede infine che l’agenzia delle Entrate stipuli delle convenzioni con i soggetti licenziatari dei marchi di intermediazione on line dei contratti di locazione al fine di monitorare gli stessi.