B&B e locazioni brevi, la guida completa

20 Ottobre 2019 Categorie: accertamento,agevolazioni,altro,antiriciclaggio,appalto,artigiani e commercianti,bilancio,blockchain,cittadini,crisi d impresa,Decreto Fallimento,dogana,edilizia,enti locali,Fallimentare,finanziamenti,fisco,governance e codice etico,guida 4.0,Industria 4.0,lavoro,locazione,marchi e brevetti,operazioni straordinarie,previdenz,previdenza,privacy,professionisti,responsabilità,revisione,riscossione,sicurezza sui luoghi di lavoro,societá,subappalto,terzo settore,

Negli ultimi anni sono in continuo aumento i proprietari che affittano un immobile per brevi periodi. 

La locazione breve non ha per forza una vocazione turistica, perché una durata non superiore a 30 giorni può essere necessaria anche per motivi di lavoro. In più, si può concedere in affitto anche una porzione di immobile, aprendo a ulteriori possibilità: l’affittacamere o il bed & breakfast. Senza contare le locazioni transitorie previste dalla legge 431/98 (articolo 5, comma 1), che vanno da un giorno a diciotto mesi, e sono motivate da esigenze di lavoro a tempo determinato. 

Locazioni brevi

Accordi di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. Così il Dl 50/2017 definisce i contratti di locazione breve. 

Questi contratti, in particolare quelli firmati dal 1° gennaio 2017, devono riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10, ossia uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera) oppure singole stanze. 

L’accordo si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte mentre non si tiene conto della data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’appartamento. Si tratta di locazioni – è bene ribadirlo – a vocazione non necessariamente turistica. 

Il canone comprende le utenze primarie (luce, gas, acqua calda) e può includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come la connessione wi-fi, le utenze telefoniche e l’aria condizionata. Al contrario, non sono considerati accessori servizi quali la somministrazione di colazione e pasti in generale, le auto a noleggio, la messa a disposizioni di guide turistiche e interpreti, incompatibili con il contratto di locazione breve in quanto presuppongono un livello, seppur minimo, di organizzazione. 

Dal punto di vista fiscale, il proprietario che in forma privata decide di affittare direttamente l’immobile sottoscrivendo un contratto con il conduttore, può usufruire della cedolare secca al 21%, che sostituisce Irpef e addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. Il locatore esercita l’opzione della cedolare secca direttamente nel modello 730 e, in particolare, nel quadro dedicato ai redditi fondiari.

Per quanto concerne i rapporti con il condominio, una volta accertato che il regolamento contrattuale non vieti l’attività, il locatore può avviare la locazione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. 

Il proprietario dell’immobile, entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratta di soggiorni di durata inferiore alla giornata, è tenuto a segnalare alla Questura competente le informazioni sulle persone alloggiate, attraverso il portale «Alloggiati Web» della Polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. 

Durante l’intero periodo d’affitto, qualora il conduttore non osservi le disposizioni del regolamento, il condominio può rivalersi direttamente sul locatore, che ha il compito di vigilare sull’operato dell’inquilino. E lo stesso vale se il conduttore danneggia una parte comune dell’edificio, fermo restando che il locatore potrà in un secondo momento rivalersi sull’autore del danno: il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto; in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione e che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. 

Per quanto concerne, invece, eventuali danni causati agli ospiti e agli oggetti di loro proprietà, è consigliabile per il proprietario dell’immobile stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile che lo metta al riparo da inconvenienti. 

Nel caso in cui il contratto di locazione breve sia stipulato tramite intermediari, i soggetti che esercitano tale attività, compresi quelli che gestiscono portali online, se si adoperano nella stipula dell’accordo, sono tenuti a comunicare all’agenzia delle Entrate i dati dei contratti redatti dal 1° giugno 2017: 

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore; 
  • durata del contratto; 
  • importo del corrispettivo lordo; indirizzo dell’immobile. 

La trasmissione va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate, direttamente o servendosi di un professionista abilitato. Gli operatori, inoltre, devono conservare i dati per i cinque anni successivi a quelli della dichiarazione.

Gli intermediari, che incassino i corrispettivi o intervengano nel pagamento, all’atto dell’accredito operino una ritenuta del 21% sull’intero importo, indicato nel contratto, che il conduttore è tenuto a versare al locatore. 

Bed & breakfast

Il bed & breakfast è un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, in cui il proprietario di un immobile a destinazione abitativa (o l’inquilino, a condizione che il proprietario sia d’accordo) ricava all’interno dell’appartamento alcuni spazi per offrire alloggio e prima colazione a un numero variabile di ospiti. 

Le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l’esercizio del B&B, ad esempio in termini di posti letto, numero di camere e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività. Chi vuole avviare un’attività di B&B deve quindi recarsi all’ufficio regionale competente e “studiare” le norme di riferimento. Prima, però, serve leggere con attenzione le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente), che potrebbero vietare l’attività. 

Verificato che il regolamento non ponga limiti, occorre presentare la Scia allo Sportello unico della attività produttive del Comune in cui è ubicato l’immobile, corredata da una serie di documenti fra cui: la planimetria dell’abitazione, il contratto di proprietà o di locazione e la polizza di responsabilità civile che tutela gli ospiti e le loro cose. 

L’appartamento deve essere conforme ai requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale e gli impianti (elettrico, riscaldamento, gas e altro) devono rispettare le ultime norme in materia di sicurezza. 

Ogni Regione stabilisce i criteri rispetto alla grandezza delle camere singole e doppie (in media pari 8 e 14 metri quadrati), il numero massimo delle camere (da 3 a 8) e dei posti letto (da 6 a 20). 

Per le attività non imprenditoriali (senza obbligo di apertura della partita Iva e iscrizione alla Camera di Commercio) è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni, anche non consecutivi, che varia anch’essa da regione a regione.

È previsto, inoltre, che l’accesso alle stanze sia diretto, senza transitare da altri locali, e che almeno un bagno, a uso esclusivo degli ospiti, sia fornito di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente. Altrettanto rigorose le disposizioni in termini di pulizia: camere, bagni e spazi comuni vanno puliti quotidianamente, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte alla settimana e ad ogni nuovo arrivo.

Più complessa la gestione di cibi e bevande da somministrare agli ospiti: fermo restando che è vietato cucinare pasti espressi, rispetto a qualche anno fa, quando potevano essere utilizzati soltanto cibi confezionati, in molte regioni adesso è possibile offrire prodotti del territorio. 

Infine, per quanto concerne le tariffe, esse sono decise liberamente dal titolare, che le espone all’interno della struttura specificando chiaramente le caratteristiche di ciascuna soluzione.

Entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti – o immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore – il proprietario dell’immobile concesso in locazione breve è tenuto a comunicare alla Questura competente le generalità delle persone ospitate, attraverso il sito «Alloggiati Web» della Polizia di Stato. Il portale, che è lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive, prevede una procedura di registrazione.


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