fbpx
TORNA ALLE NEWS

Estromissione, si riapre la chance sui beni

La “privatizzazione” agevolata dell’immobile strumentale dell’impresa individuale, riproposta dalla manovra 2019 con un richiamo “secco” all’articolo 1, comma 121, della legge di Bilancio 2016, è di assoluto interesse, soprattutto in vista della cessazione dell’attività. 


Il 31 ottobre 2018 è il termine di riferimento per il possesso degli immobili e per verificare la situazione di strumentalità nell’ambito dell’impresa. Per gli immobili riscattati dal leasing il riscatto deve essere avvenuto anteriormente al 31 ottobre. L’esercizio dell’impresa (anche in liquidazione) deve sussistere tanto al 31 ottobre 2018 quanto al 1° gennaio 2019; infatti, la cessazione al 31 dicembre 2018 determinerebbe un “autoconsumo” secondo le regole ordinarie. 


La presenza di un’unica azienda concessa in affitto o usufrutto, comportando la “sospensione” del regime d’impresa, non permette l’estromissione. Il 31 maggio 2019 è la scadenza per l’esercizio dell’opzione, da indicare nel modello Redditi di competenza, ma i cui effetti, tuttavia, retrocederanno al 1° gennaio. I versamenti della sostitutiva (ove necessari) si effettueranno il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.


Gli immobili che possono formare oggetto di privatizzazione agevolata sono quelli strumentali, tanto per natura (anche se dati in locazione o comodato o non usati direttamente) quanto per destinazione (non promiscua). Disco rosso per gli immobili merce e per quelli “patrimonio” (articolo 90 Tuir), mentre l’eventuale regime di comunione non osta all’estromissione della quota dell’imprenditore. 


L’aliquota dell’imposta sostitutiva – di Irpef e Irap – è dell’8% e la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore normale dell’immobile e il costo fiscalmente riconosciuto del medesimo, al lordo dell’area pertinenziale (che è fiscalmente separata ma solo ai fini dell’ammortamento). 


La seconda agevolazione consiste nella facoltà dell’imprenditore di sostituire al valore normale quello ottenuto applicando i moltiplicatori catastali ex articolo 52 del Dpr 131/1986, il che può determinare l’azzeramento della base imponibile, elemento che, tuttavia, non ostacola l’agevolazione (circolare 39/E/2008), anche se non può determinare minusvalenze deducibili. 


Privatizzato il fabbricato, esso potrà essere ceduto con plusvalenza (calcolata a partire dal valore di estromissione) non imponibile Irpef, in tutti i casi in cui l’acquisto (anche in regime d’impresa) sia intervenuto prima del quinquennio di cui all’articolo 67, comma 1, Tuir (circolare 188/E/98). E questo è il terzo, non trascurabile, beneficio.


In assenza di un trasferimento, l’estromissione non è soggetta a imposta di registro o alle ipocatastali. Tuttavia, secondo l’articolo 2, comma 2, n 5), Dpr 633/72, l’autoconsumo costituisce, ai fini Iva, cessione di beni, ad esclusione di quelli per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta. In ogni caso in cui non si applica l’Iva (che in questo caso non è comunque mai in reverse), va fatta attenzione all’eventuale rettifica, per decimi, dell’Iva detratta a monte.

Sei interessato all’articolo? Scrivici e verrai contattato da un nostro Consultant

@ Beneggi e Associati | Commercialisti al servizio delle imprese | Meda | Milano

condividi.