I fondi immobiliari sono nati per i piccoli investitori, nella forma cosiddetta “retail”, che prevede la quotazione obbligatoria in Borsa, in modo che i risparmiatori avessero una via d’uscita anche prima della liquidazione del fondo e per garantire un’elevata trasparenza degli investimenti, delle performance e così via.
Con il passare del tempo, però, sono aumentati i fondi per gli investitori istituzionali, che non sono quotati e non diffondono informazioni al pubblico e via via questa tipologia è diventata assolutamente preponderante, mostrando invece tutti i limiti del fondo immobiliare per i risparmiatori retail.
Facendo riferimento al totale del mattone finanziarizzato, l’84,5% del patrimonio gestito fa infatti capo ai fondi istituzionali e solo il 3,3% del mercato a quelli per risparmiatori. «Il fondo immobiliare si è rivelato uno strumento ideale per gli investimenti dei grandi operatori, che sottoscrivendone le quote e affidando la gestione alla società specializzata delegano le decisioni di impiego e il management degli immobili _ spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari _.
La società di gestione (che deve essere autorizzata dalle autorità competenti ed è soggetta a vigilanza) inoltre garantisce una gestione professionale degli asset, un’ottimizzazione fiscale e una neutralità nelle decisioni di investimento, riducendo al minimo il rischio di conflitti di interesse. Una cassa di previdenza, per esempio, investe capitali dei propri iscritti. È evidente che è importante per questi soggetti che qualsiasi investimento in un settore non certo facile come quello immobiliare avvenga in un contesto “protetto”, a opera di un soggetto specializzato e soggetto ai contolli delle autorità di vigilanza.
I grandi investitori non hanno peraltro bisogno di liquidare l’investimento prima della scadenza del fondo e questo consente alla Sgr di portare avanti una politica di rotazione del portafoglio senza la necessità di accantonare eccessiva liquidità e ottimizzando quindi la politica di acquisti, gestione, messa a reddito degli immobili e vendite.
Alla base della forte espansione dei fondi immobiliari vi è però anche la constatazione che il settore immobiliare viene visto, dai grandi operatori, come un asset competitivo rispetto ad altre forme di investimento finanziario. In particolare, negli ultimi due anni, a livello mondiale si è assistito a un miglioramento delle prospettive economiche, un ribasso dei tassi d’interesse e una sostanziale mancanza di prodotto immobiliare di elevata qualità, adatto ai grandi investitori.