Per intuire la portata di queste nuove norme agevolative è necessario tracciare un panorama della normativa fiscale ordinariamente applicabile in questa materia alle imprese che comprano un edificio al fine di sottoporlo a un intervento di recupero:

• se un’impresa compra un edificio con un atto che reca una cessione la quale resta al di fuori del campo applicativo dell’Iva (oppure un edificio di natura residenziale con un atto recante una cessione esente dall’applicazione dell’Iva): l’imposta di registro è pari al 9% del prezzo d’acquisto (salvo che l’Agenzia non pretenda poi di calcolare la predetta aliquota sul valore del bene oggetto di compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di complessivi 100 euro;
• se un’impresa compra un fabbricato di natura strumentale (e cioè qualsiasi fabbricato che non abbia una destinazione abitativa) avendo come venditore un soggetto Iva: l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura complessiva del 4%, da applicare al prezzo d’acquisto (salvo il caso, anche qui, che intervenga un accertamento di maggior valore da parte dell’ufficio).

La legge di conversione del Dl crescita, al fine di agevolare le imprese che comprano edifici per sottoporli a un intervento di recupero per ricollocarli, poi, sul mercato, dispone l’abbattimento alla misura fissa (di 200 euro ciascuna) delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per questi acquisti immobiliari, a condizione che ricorrano i seguenti presupposti:

1. oggetto di acquisto sia un «intero fabbricato» (qualunque natura esso abbia e, quindi, potendosi trattare indifferentemente di un edificio a destinazione residenziale, commerciale, artigianale, industriale, agricola); al riguardo, sarebbe opportuno che venisse ben presto chiarito dall’agenzia delle Entrate se possa essere agevolato (come pare) anche l’acquisto di un intero edificio che avvenga non in un’unica soluzione, ma anche in più tranches (similmente, cioè, a quanto accade per l’acquisto della “prima casa”, ambito nel quale è oggi pacificamente consentito un acquisto a tappe);
2. l’atto di acquisto venga stipulato entro il 31 dicembre 2021 da parte di un soggetto imprenditore (e, quindi, sia da un’impresa individuale che da una società) il quale svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;
3. una volta effettuato il predetto acquisto, il soggetto acquirente effettui entro 10 anni dall’atto di acquisto le seguenti operazioni:
4. la demolizione dell’edificio e la «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta); oppure:
5. l’esecuzione di recupero, intendendosi per tali i lavori di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non è invece contemplata – ma è un evidente lapsus del legislatore, l’esecuzione di interventi di «ristrutturazione urbanistica»); 
6. la vendita (anche frazionata) del predetto edificio ricostruito o recuperato, per almeno il 75% del suo volume;
7. la predetta opera di ricostruzione o di recupero sia effettuata conformemente alla normativa antisismica;
8. le opere eseguite per la ricostruzione o il recupero dell’edificio in questione siano effettuate in modo che il manufatto risultante dall’intervento effettuato sia classificato in una delle classi energetiche «Nzeb» (nearly zero energy building), «A» o «B».

Qualora, invece, la descritta sequenza di presupposti non si verifichi, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si rendono dovute nella misura ordinaria; inoltre, è prevista l’irrogazione di «una sanzione pari al 30% delle stesse imposte». Su detta maggiore imposta si devono applicare, infine, gli interessi di mora, a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.

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