Per le società che detengono immobili “patrimonio” (si tratta, in particolare, dei fabbricati abitativi concessi in locazione), è stabilito (comma 35 della legge 244) che gli interessi di finanziamento per l’acquisto di tali fabbricati sfuggano alla indeducibilità integrale prevista dall’articolo 90 del Tuir e rientrino dunque ordinariamente nelle regole del Rol (articolo 96). 

Il comma 36 della legge 244 (come modificato dal Dlgs 147/2015) ha poi previsto che, per le società che svolgono prevalente attività di gestione immobiliare (oltre il 50% del valore dell’attivo costituito da immobili destinati a locazione e ricavi per oltre i due terzi da canoni di locazione), la disciplina dell’articolo 96 non si applica agli interessi passivi sostenuti su finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati a locazione. Interessi che dunque escono dal regime del Rol e sono interamente deducibili.

Dal 2019, per effetto dell’articolo 14 del decreto legislativo Atad, il comma 36 della legge 244 è abrogato, con un conseguente nuovo regime per le immobiliari Srl e Spa: gli interessi su finanziamenti ipotecari rientrano nel regime dell’articolo 96, come ogni altro onere finanziario e saranno dunque indeducibili se eccedono il 30% del Rol. Al tempo stesso, restano nel Rol gli interessi su finanziamenti per l’acquisto di immobili “patrimonio”, dato che non è stato invece abrogato il comma 35 della legge 244. 

Le regole dell’articolo 96 riguardano i soggetti Ires. Per le imprese Irpef, la deducibilità degli oneri finanziari è affidata all’articolo 61 del Tuir, che richiede solo la verifica del requisito di inerenza. Le immobiliari Srl o Spa, che deducono interamente fino al 2018 gli interessi sui mutui ipotecari, potrebbero dunque vagliare l’opportunità di trasformarsi in Sas o Snc se il loro Rol non è capiente per coprire anche tali interessi. Non essendo più prevista, per l’abrogazione da parte della legge di bilancio, l’opzione per l’Iri (che avrebbe reso il carico fiscale delle Snc immobiliari analogo a quello delle Srl) si dovranno però valutare (oltre che i profili civilistici legati alla responsabilità illimitata) anche altri aspetti di differenziazione delle società personali, tra cui in particolare l’imponibilità per trasparenza sui soci con aliquote progressive. In ogni caso, la trasformazione regressiva non dovrebbe prestare il fianco a censure anti-elusive, trattandosi di una tipica scelta tra regimi differenti, conforme all’articolo 10-bis, comma 4, della legge 212/2000.

Tutte le società di capitali, con l’avvento del nuovo Rol “fiscale” introdotto dal decreto di recepimento della direttiva antielusione, dovranno inoltre affrontare una notevole complicazione nel calcolo della soglia di deducibilità degli interessi passivi. In luogo della determinazione basata sui dati contabili, che oggi consente di avere una indicazione sul regime degli interessi semplicemente leggendo il bilancio, si introduce  un meccanismo di valorizzazione delle voci di bilancio (che restano immutate, salva l’inclusione anche delle plus e minusvalenze da trasferimenti di aziende), secondo il loro importo fiscale. 

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