Più tutela per chi compra appartamenti o interi edifici “sulla carta”, ossia non ancora ultimati.

Le nuove norme divengono applicabili ai contratti aventi a oggetto «immobili da costruire» per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Innanzitutto, va chiarito il concetto di contratti inerenti agli immobili da costruire. Si tratta di quelli aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni):

• per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, oppure; 
• la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».  

Il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Il mancato rispetto della predetta prescrizione di forma provoca la nullità assoluta dell’attività giuridica che sia posta in essere, in quanto l’articolo 1418, comma 1, del Codice civile, dispone che è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325 n. 4), 1350 n. 13) e 1418 comma 2, del Codice civile, dispongono che sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge; ne consegue che:

• la nullità in questione è insanabile (articolo 1423 del Codice civile); 
• è imprescrittibile l’azione per far dichiarare in giudizio la nullità (articolo 1422 del Codice civile);
• la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile).

La prescrizione dell’atto pubblico coinvolge inevitabilmente anche la modulistica precontrattuale: se un contratto va stipulato, a pena di invalidità, per atto pubblico, ciò comporta che debbano esser fatte, a pena di nullità insanabile (totale inefficacia e vincolatività) anche la proposta contrattuale e l’accettazione che ne consegua. In sostanza, non sarà più possibile usare la tipica modulistica delle agenzie immobiliari o firmare scritture private tra acquirente e costruttore: queste carte divengono prive di qualsiasi validità ed efficacia.

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