La Cassazione boccia sonoramente un accertamento delle Entrate conseguente a una revisione “massiva” delle rendite catastali e spiega la procedura da seguire. Il contribuente deve essere messo in grado di capire esattamente su quali presupposti sia stata operata la revisione.

Il Comune deve indicare «in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione». Quindi specificare quali dato siano stati usati per determinare «il valore medio di mercato» della microzona, usando i prezzi delle compravendite e, se impiega altri fattori («urbanistici, ambientali o simili») deve provarne «la sussistenza e l’efficacia». Inoltre, il calcolo del valore catastale medio va fatto «sulla base dei valori medi delle singole unità» e non «dei valori medi delle singole microzone».

Il rapporto tra i due valori medi (catastale e di mercato) deve essere fatto spiegando quali correttivi sono stati fatti per confrontare vani catastali e metri quadrati. Anche la data delle rilevazioni è determinante: non può essere precedente ai «fenomeni di decrescita dei prezzi (…) quali si sono avuti nei tempi recenti». 

Infine, il Comune deve «dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare» e l’aumento della rendita deve essere tale da ridurre il rapporto tra valore di mercato e valore catastale allo scostamento massimo del 35% «rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali».

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