Sovraindebitamento, anche in condominio si può

19 Agosto 2019 Categorie: accertamento,agevolazioni,altro,antiriciclaggio,appalto,artigiani e commercianti,bilancio,blockchain,cittadini,crisi d impresa,Decreto Fallimento,dogana,edilizia,enti locali,Fallimentare,finanziamenti,fisco,governance e codice etico,guida 4.0,Industria 4.0,lavoro,locazione,marchi e brevetti,operazioni straordinarie,previdenz,previdenza,privacy,professionisti,responsabilità,revisione,riscossione,sicurezza sui luoghi di lavoro,societá,subappalto,terzo settore,

Le procedure contro il sovraindebitamento possono interessare sia i debiti sia dei singoli condòmini verso il condominio, sia quelli del condominio verso i terzi. 

La legge 3/12 consente ad alcuni soggetti in gravi difficoltà economiche di avviare una procedura presso il tribunale volta a conseguire la liberazione integrale dai propri debiti. La normativa è rivolta ai consumatori (cioè persone fisiche che abbiano «assunto obbligazioni esclusivamente per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta») o comunque agli altri soggetti non fallibili (professionisti, piccoli imprenditori eccetera). In particolare, è previsto che, ove questi soggetti si trovino in una situazione di “sovraindebitamento”, ciò possa essere risolto – con l’assistenza di specifici organismi (e senza soddisfare per l’intero i creditori) – ricorrendo, in alternativa:

  • a un “accordo” di ristrutturazione del debito;
  • a un “piano” (definito dalla legge «piano del consumatore») con le stesse finalità;
  • alla liquidazione del patrimonio degli interessati.

Alcune precisazioni:

  • per sovraindebitamento è da intendersi «la situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte», che determini «la rilevante difficoltà di adempiere le proprie obbligazioni, ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente»; 
  • la sostanziale differenza tra accordo e piano è che quest’ultimo è accessibile solo ai consumatori e non necessita del consenso dei creditori per essere omologato. L’accordo, invece, è aperto anche agli altri soggetti non fallibili, ma necessita, per l’omologazione, dell’accettazione di tanti creditori che rappresentino almeno il 60% per cento dei crediti. In mancanza delle condizioni previste dalla legge per accedere all’una o all’altra procedura, resta, comunque, l’alternativa della liquidazione del patrimonio (anch’essa, non richiede, per operare, il consenso dei creditori).

Tanto premesso, nulla vieta a un condomino che si trovi nella situazione prevista dalla legge di proporre ai creditori (ivi compreso il condominio, quindi) un accordo – o anche un piano, se l’interessato rientra nella categoria dei consumatori – di ristrutturazione del debito o di attivare la procedura di liquidazione. In tal caso al condominio non resterà altra scelta che inserirsi nella procedura. 

C’è però una differenza sostanziale. Per l’ipotesi di accordo occorrerà che l’assemblea si esprima in ordine all’accettazione o meno della proposta. Accettazione che deve ritenersi possa avvenire – in analogia con quanto previsto in tema di mediazione – con la maggioranza di cui al comma 2 dell’articolo 1136 del Codice civile, e cioè con un quorum deliberativo costituito, sia in prima sia in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Questo a meno che l’operazione non coinvolga atti dispositivi di diritti reali, in tal caso occorrendo il consenso della totalità della compagine condominiale. Diversamente, in caso di piano l’assemblea non potrà che prenderne atto, così come, del resto, in caso di procedura di liquidazione. Semmai potrà formulare eventuali contestazioni sulla sua convenienza, così da indurre il giudice a non omologarlo.

Diversa è la questione dell’indebitamento del condominio verso terzi, che può essere anche particolarmente gravoso ove si pensi ai casi in cui le somme versate dai condòmini vengano, in modo disonesto, sottratte allo scopo. Anche in tal caso, deve ritenersi che tutte le misure contemplate nella legge possano – in linea generale – trovare applicazione. E questo, anche alla luce del fatto che il condominio è considerato dalla giurisprudenza di legittimità alla stregua di un consumatore. Ciò che, peraltro, apre alla possibilità di accedere alla misura più interessante prevista per la composizione della crisi, che è senz’altro quella del piano per il consumatore: misura che è meno gravosa della liquidazione e che non richiede – come abbiamo visto – l’adesione dei debitori. Per la sua proposizione deve ritenersi possa valere lo stesso discorso fatto più sopra: in analogia con la mediazione occorrerà, quindi, una delibera da assumere con la maggioranza di cui al comma 2 dell’articolo 1136 citato. Ove, però, l’operazione involga atti dispositivi di diritti reali (si pensi alla cessione dell’ex locale portiere), allora sarà necessario il consenso della totalità della compagine condominiale, in ossequio ai principi che regolano la materia condominiale e che, come precisato più volte dalla giurisprudenza, non consentono all’assemblea, con delibere assunte a maggioranza, di incidere sui diritti dei condòmini sui beni comuni.


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