Il settore turistico, da sempre una delle principali risorse economiche per l’Italia, offre non solo opportunità di sviluppo, ma anche vantaggi fiscali che, se ben compresi e sfruttati, possono contribuire in modo significativo alla crescita delle imprese. Tra le questioni più complesse, ma al contempo più interessanti, si trova la gestione degli immobili destinati ad attività turistico-ricettive, spesso separata dalla gestione operativa. Questa struttura aziendale, comune per alberghi, ristoranti, campeggi e altre attività del settore, può presentare sfide ma anche potenziali vantaggi, in particolare per quanto riguarda la Participation Exemption (Pex) e la cessione delle partecipazioni societarie.
La separazione tra proprietà e gestione: una pratica diffusa nel turismo
Nella pratica comune del settore turistico, è frequente che la proprietà di un immobile sia distinta dalla gestione della struttura turistica. Un esempio tipico è quello degli alberghi o dei residence, in cui una società detiene la proprietà dell’immobile, mentre un’altra società, spesso collegata o controllata, si occupa della gestione dell’attività ricettiva. Questo modello operativo consente maggiore flessibilità, permettendo alla società proprietaria dell’immobile di concentrarsi sulla gestione del patrimonio immobiliare e a quella operativa di occuparsi della gestione quotidiana dell’attività turistica.
Sebbene questa separazione presenti chiari vantaggi organizzativi, dal punto di vista fiscale non sempre consente di accedere ai benefici della Pex, che esclude dalle agevolazioni le società proprietarie che non utilizzano direttamente gli immobili nell’esercizio dell’impresa.
La Participation Exemption (Pex) e il nodo degli immobili
La Pex, disciplinata dall’articolo 87 del Tuir, rappresenta una delle più importanti agevolazioni fiscali per la cessione di partecipazioni, permettendo di esentare, a determinate condizioni, i plusvalori realizzati dalla vendita delle partecipazioni stesse. Tuttavia, l’applicazione di questo regime agevolato può risultare complessa per le imprese del settore turistico che separano la proprietà dalla gestione.
Secondo la normativa e l’orientamento della prassi dell’Agenzia delle Entrate (Circolari 36/E/2004 e 7/E/2013), gli immobili posseduti da una società proprietaria e concessi in locazione a terzi, o attraverso un affitto di ramo d’azienda, non sono considerati come “utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa”. Questo significa che la cessione di una società che detiene un immobile, senza occuparsi direttamente della gestione dell’attività, è generalmente esclusa dal beneficio della Pex. Di conseguenza, molti operatori del settore si trovano penalizzati sul piano fiscale nonostante il ruolo cruciale che queste proprietà svolgono per l’attività turistica.
La gestione indiretta: un’opportunità da non sottovalutare
Nonostante questo apparente limite, esistono opportunità per le imprese che adottano una gestione indiretta attraverso un assetto societario più complesso. In molti gruppi turistici, infatti, la gestione delle attività ricettive è affidata a società controllate dalla stessa società proprietaria degli immobili. In questi casi, sebbene la proprietà e la gestione siano separate dal punto di vista giuridico, l’intero gruppo societario può essere considerato in un’ottica unitaria.
Quando la proprietà dell’immobile e la gestione sono collegate da una relazione di controllo, la cessione delle partecipazioni della società controllante comporta la cessione indiretta della gestione operativa. Questo permette di considerare gli immobili come “utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa”, consentendo l’accesso ai benefici della Pex. Si tratta di una configurazione che offre interessanti possibilità di ottimizzazione fiscale per le imprese del settore turistico, in particolare per gruppi che controllano sia la gestione che la proprietà delle strutture.
Vantaggi nella cessione delle partecipazioni
Nel caso di una cessione delle partecipazioni della società controllante, in cui sia presente anche una società di gestione, l’operazione si trasforma in una cessione integrata, che include sia l’immobile che l’attività turistica. Questo schema societario, se adeguatamente strutturato, consente di valorizzare l’intero gruppo come un’unica entità commerciale, beneficiando così della Participation Exemption.
Tale approccio può essere vantaggioso non solo dal punto di vista fiscale, ma anche per migliorare la valorizzazione dell’azienda turistica nel suo complesso. Attraverso la cessione delle partecipazioni nella società controllante, si può infatti trasferire sia la proprietà immobiliare sia la gestione, offrendo agli investitori un pacchetto completo e rendendo l’operazione più appetibile.
Implicazioni pratiche per le imprese turistiche
Per le aziende che operano nel settore turistico, considerare attentamente la struttura societaria può portare a vantaggi significativi. In particolare, le società che gestiscono immobili turistico-ricettivi dovrebbero valutare la possibilità di integrare la gestione operativa con la proprietà all’interno di un unico gruppo. Questo permetterebbe non solo di accedere ai benefici della Pex, ma anche di ottimizzare l’organizzazione aziendale e migliorare la competitività sul mercato.
Per le imprese che attualmente separano la gestione dalla proprietà, potrebbe essere utile consultare esperti fiscali e giuridici per rivedere la propria struttura e valutare se una riorganizzazione societaria possa portare a vantaggi fiscali e operativi.
In conclusione, sebbene la normativa attuale sembri penalizzare le società proprietarie di immobili che non gestiscono direttamente le attività, esistono vie percorribili per ottimizzare la gestione e la cessione delle partecipazioni. Attraverso una strategia mirata, che integri proprietà e gestione, le imprese del settore turistico possono accedere ai benefici della Participation Exemption, valorizzando al meglio il proprio patrimonio immobiliare e la gestione delle strutture.
Questo rappresenta un’opportunità interessante non solo per ridurre l’imposizione fiscale in fase di cessione, ma anche per incrementare la redditività e l’attrattività delle aziende turistiche, rendendole più competitive sul mercato nazionale e internazionale.
