Aggiornato al 22 maggio 2025
In sintesi. Gli imprenditori individuali possono trasferire alla sfera privata gli immobili strumentali versando un prelievo sostitutivo dell’8% sul maggior valore del bene. Per il 2025 occorre registrare l’operazione in contabilità non oltre il 31 maggio 2025, per i fabbricati già posseduti il 31 ottobre 2024. Il prelievo si paga in due tranche: 60% al 30 novembre 2025 e 40% al 30 giugno 2026.
Chi può usare l’estromissione agevolata e per quali immobili
La misura riguarda gli imprenditori individuali, qualunque sia il regime contabile, forfettari compresi. L’immobile deve essere strumentale e di proprietà dell’imprenditore al 31 ottobre 2024.
È strumentale per natura il fabbricato accatastato nei gruppi B, C, D ed E oppure in categoria A/10 (uffici) quando la licenza edilizia ne prevede l’uso ufficio. Sono ammessi anche gli immobili strumentali per destinazione. Restano fuori i beni merce, destinati alla vendita, e gli immobili patrimoniali, cioè detenuti come investimento. Un bene in leasing rientra solo se è stato riscattato prima dell’estromissione.
Che cosa è stabilito dalla legge di bilancio 2025
L’articolo 1, comma 37, della legge 207/2024 estende le regole dell’articolo 1, comma 121, della legge 208/2015 alle uscite dal patrimonio d’impresa effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2025. Il comma 37 fissa anche i due termini di pagamento, 30 novembre 2025 e 30 giugno 2026. Gli effetti partono dal 1° gennaio 2025: per l’intero anno il bene è considerato privato.
Come si perfeziona: l’annotazione contabile, termine 31 maggio 2025
L’imprenditore non deve stipulare un atto notarile, perché la proprietà non cambia intestatario. L’adesione risulta da un comportamento concludente: l’annotazione contabile. L’annotazione si fa nel libro giornale per chi tiene la contabilità ordinaria e nel registro dei beni ammortizzabili per chi è in contabilità semplificata. La finestra utile va dal 1° gennaio al 31 maggio 2025.
Come si calcola l’imposta dell’8%
L’aliquota dell’8% sostituisce Irpef e Irap. Colpisce la plusvalenza, ossia la differenza positiva fra il valore normale del bene (il valore di mercato) e il valore fiscalmente riconosciuto. Quest’ultimo è il costo di acquisto più le spese incrementative capitalizzate, al netto degli ammortamenti già dedotti. Se la differenza è nulla o negativa, l’imposta non è dovuta.
In alternativa al valore di mercato si può usare il valore catastale: la rendita rivalutata del 5% (25% per i terreni) moltiplicata per i coefficienti dell’articolo 52 del Dpr 131/1986.
Esempio numerico (calcolo nostro, a scopo illustrativo). Un capannone ha un valore fiscalmente riconosciuto di 250.000 euro e un valore normale di 340.000 euro. La plusvalenza risulta di 90.000 euro e il prelievo di 7.200 euro. La prima tranche è di 4.320 euro (60%), la seconda di 2.880 euro (40%).
Come e quando si versa l’imposta
Si usa il modello F24, codice tributo 1127, anno d’imposta 2025. La prima rata, pari al 60%, scade il 30 novembre 2025; la seconda, pari al 40%, il 30 giugno 2026.
Iva e imposte d’atto
Il prelievo dell’8% non copre l’Iva. L’uscita del bene dall’impresa per uso personale o familiare è un autoconsumo, che equivale a una cessione di beni. Se all’acquisto l’Iva è stata detratta, l’operazione è in linea di principio imponibile, con obbligo di autofattura, registrazione e liquidazione. In alternativa, per gli acquisti degli ultimi dieci anni, si valuta la rettifica della detrazione prevista dall’articolo 19-bis2 del Dpr 633/1972. Poiché manca un corrispettivo, la base imponibile dell’Iva è il prezzo di acquisto o il costo, non il valore normale.
Domande frequenti
Entro quando va fatta l’estromissione agevolata nel 2025?
Il termine è il 31 maggio 2025: serve l’annotazione nelle scritture contabili.
Si può estromettere un immobile acquistato dopo il 31 ottobre 2024?
No. La norma richiede che l’immobile sia posseduto alla data del 31 ottobre 2024.
Possono aderire anche i forfettari?
Sì. La possibilità è prevista per gli imprenditori individuali a prescindere dal regime contabile, come riportato dalla stampa specializzata.
Il prelievo dell’8% è sempre dovuto?
No. Se il valore normale non supera quello fiscale, non c’è plusvalenza e nulla è dovuto.
Fonti
Legge 30 dicembre 2024, n. 207, articolo 1, comma 37, testo vigente al 22 maggio 2025 (Normattiva). Quotidianopiù, «Estromissioni immobili dell’imprenditore individuale entro il 31 maggio 2025», 6 maggio 2025. EC News, «Ultimi giorni per procedere con l’estromissione agevolata», seconda parte, 21 maggio 2025. Edotto, «Estromissione immobili, nuova chance dalla legge di bilancio 2025», 23 gennaio 2025. Non è stato letto il testo dell’articolo 1, comma 121, della legge 208/2015 (la pagina di Normattiva non si è caricata): le sue regole sono riportate da Quotidianopiù ed EC News, concordi su aliquota, rate e valore catastale. Le fonti consultate divergono sul trattamento delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e l’articolo non lo affronta. Non sono stati letti la circolare dell’Agenzia delle Entrate 26/E del 2016 né gli articoli a pagamento del Sole 24 Ore.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
