Con la risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una chiarificazione fondamentale in materia di agevolazioni prima casa: anche se la cessione dell’immobile già posseduto avviene entro due anni dall’acquisto di una nuova abitazione, il contribuente mantiene il diritto al credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della legge 448/1998. Una novità interpretativa che armonizza le modifiche normative introdotte nel tempo e che impatta concretamente su chi intende sostituire la propria abitazione principale beneficiando dei vantaggi fiscali.
Quadro normativo: evoluzione e interazioni
Il credito d’imposta prima casa è nato per evitare la doppia imposizione nei casi di riacquisto. La ratio è semplice: chi vende una prima casa per comprarne un’altra non deve essere penalizzato fiscalmente. Tuttavia, nel corso degli anni la disciplina si è articolata in scenari diversi:
- Legge 448/1998: riconosce il credito d’imposta a favore di chi vende casa 1 (già acquistata con l’agevolazione) e compra casa 2 entro un anno;
- Legge 208/2015 (art. 1, comma 55): consente di usufruire dell’agevolazione anche a chi compra casa 2 prima di vendere casa 1, a condizione che la vendita avvenga entro un anno;
- Legge 207/2024 (art. 1, comma 116): estende il termine da un anno a due anni per vendere casa 1 dopo l’acquisto di casa 2;
- Interpello 197/2025: chiarisce che, in questo scenario, il contribuente ha diritto anche al credito d’imposta previsto dalla legge 448/1998.
Esempio pratico
Tizio acquista nel 2018 una casa con l’agevolazione prima casa. Nel febbraio 2025 acquista una nuova abitazione, sempre con l’agevolazione, senza aver ancora venduto la prima. Nel giugno 2026, entro due anni dal secondo acquisto, vende la prima casa. Grazie all’interpello 197/2025:
- conserva l’agevolazione per casa 2;
- beneficia del credito d’imposta per il riacquisto, che potrà scomputare dall’imposta di registro pagata o recuperare come credito.
Limiti e criticità ancora aperte
Il sistema, seppur più flessibile, rimane caratterizzato da alcune incoerenze:
- la normativa agevola solo la vendita di case già acquistate con agevolazione prima casa, escludendo altri casi (es. immobili ereditati);
- permane la complessità interpretativa nel coordinamento tra disciplina civilistica, fiscale e giurisprudenza;
- l’applicazione concreta richiede un’attenta pianificazione temporale degli atti.
Valutare il momento più opportuno per cedere e riacquistare una prima casa può incidere in modo determinante sul piano fiscale e patrimoniale. Con il supporto di Beneggi e Associati è possibile:
- verificare la corretta applicabilità del credito d’imposta;
- pianificare tempi e condizioni delle compravendite;
- evitare contestazioni e rettifiche fiscali;
- massimizzare i benefici delle agevolazioni.
