Entro il 31 maggio 2026 bisognerà annotare in contabilità l’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale, ma in realtà il comportamento concludente che rileva è la compilazione degli appositi campi della dichiarazione dei redditi.

Il Ddl di Bilancio 2026 ha riproposto, senza modifiche, la disciplina dell’estromissione dell’immobile strumentale dell’impresa individuale, già contenuta, da ultimo, nella legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024). Le condizioni per accedervi sono due:

1. l’impresa deve sussistere, ininterrottamente, dal 31 ottobre 2025 al 1° gennaio 2026;
2. l’immobile strumentale (per natura o per destinazione) deve essere posseduto anch’esso per il periodo dal 31 ottobre 2025 al 1° gennaio 2026.

Questo significa che le imprese che cessano entro la fine dell’anno in corso non possono fruire della disciplina in esame. Al contrario, nessun ostacolo per i soggetti che cessano l’attività dopo il 1° gennaio 2026, poiché gli effetti dell’estromissione retroagiscono a tale data.

Il costo dell’operazione è pari all’imposta sostitutiva dell’8% calcolata sulla plusvalenza determinata per differenza tra il valore di mercato del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto, ivi incluso il costo, non ammortizzabile, attribuito all’area di sedime del bene. Il valore di mercato può anche essere assunto in misura pari al valore catastale, calcolato con i coefficienti moltiplicatori dell’imposta di registro. L’imposta dell’8% costituisce l’Irpef e l’Irap, ma non l’Iva, per la quale trova applicazione il regime ordinario.

I profili Iva dell’estromissione sono tuttavia in larga parte neutralizzati da due regole operative. La prima, contenuta nell’articolo 10, punto 8-ter, del Dpr 633/1972, consente di conservare il regime di esenzione per le operazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali. La seconda, recata nell’articolo 19-bis del Dpr 633/1972, stabilisce l’irrilevanza delle “cessioni” dei beni strumentali nonché delle operazioni esenti non rientranti nell’oggetto dell’attività d’impresa ai fini della percentuale di pro rata di detraibilità. L’ipotesi da tenere sotto controllo è quella in cui l’immobile sia stato acquistato o costruito con Iva detraibile da meno di dieci anni. In questo caso, infatti, occorre riversare l’Iva detratta, per i decimi mancanti al raggiungimento del decennio dall’acquisto.

L’estromissione è valida anche se non si versa imposta sostitutiva, qualora il valore catastale dovesse essere inferiore al costo fiscalmente riconosciuto.

Il disegno di legge prevede che entro il 31 maggio 2026 si debba annotare in contabilità, anche solo sul registro acquisti, la destinazione del bene alla sfera personale. Come chiarito però dai documenti prassi (ad esempio, circolare n. 26/E/2016), il perfezionamento della scelta si ha solo con la compilazione della dichiarazione dei redditi da presentarsi nel 2027. Il pagamento dell’imposta sostitutiva si effettua in una unica soluzione entro il 30 novembre 2026 oppure in due rate, entro il 30 novembre ed entro il 30 giugno 2027. In caso di mancato pagamento, viene iscritta a ruolo l’imposta, con la maggiorazione della sanzione del 25%, ma l’estromissione resta salva.

La massima convenienza a fruire di tale possibilità è per i soggetti che prevedono di cessare l’attività entro pochi anni.