La riduzione da cinque a tre del numero di immobili che fanno scattare la presunzione di imprenditorialità negli affitti brevi ha riaperto questioni tecniche già note da anni. L’intervento della legge di Bilancio 2026, attraverso l’articolo 1, comma 17, ha riposizionato il perimetro entro il quale un contribuente può gestire locazioni brevi come reddito fondiario senza aprire la partita IVA. La nuova soglia accentua l’esigenza di chiarimenti ufficiali, soprattutto perché la definizione normativa della “destinazione” dell’immobile continua a essere interpretata in modo non univoco.

Secondo un’interpretazione coerente con la disciplina dei redditi fondiari, la destinazione va intesa come effettiva messa a reddito dell’immobile, indipendentemente da una volontà espressa o programmatica del contribuente. La presunzione scatta quindi solo quando, nel corso dell’anno solare, risultano effettivamente locati almeno tre immobili. È un’impostazione che trova punti di contatto con posizioni già emerse in dottrina e richiamate anche nel focus 1/2026 dell’Aidc Lab.

Il tema rimane però complesso, perché la norma utilizza il concetto di “destinazione” senza ulteriori specificazioni. Tale impostazione ha analogie con quanto già osservato in giurisprudenza in altri ambiti immobiliari, come nella sentenza Cassazione 21786/2023, dove il concetto di destinazione è stato interpretato come utilizzo concreto del bene. Ciò rafforza l’orientamento verso una valutazione basata sui fatti, non sulle intenzioni dichiarate.

Un passaggio critico riguarda la contitolarità degli immobili. La domanda che molti operatori si pongono è se il superamento della soglia dei tre appartamenti vada verificato per ciascun comproprietario autonomamente o se l’attività dell’altro socio possa generare un obbligo generalizzato di apertura della partita IVA. L’interpretazione più logica, coerente con il principio di individualità dell’obbligazione tributaria, è che la soglia debba essere calcolata sul singolo contribuente.

La questione non è banale. Nelle istruzioni AE sui redditi fondiari non esiste un criterio che attribuisca automaticamente l’attività di un comproprietario agli altri titolari di quote. Anche le circolari in materia di locazioni brevi, come la 24/E/2017, hanno sempre trattato i proprietari in modo individuale ai fini della tassazione. Tuttavia, l’assenza di un pronunciamento esplicito sulla presunzione d’impresa apre margini di incertezza.

È prevedibile che un chiarimento ufficiale arrivi tramite interpello o circolare, come avvenuto nel 2019 con la 9/E per la disciplina delle ritenute operate dagli intermediari digitali.

Uno dei nodi principali riguarda la definizione stessa di “appartamento”. Il legislatore non fornisce una definizione autonoma, rinviando di fatto alla nozione civilistica e catastale di unità immobiliare. Ciò significa che, salvo diverse indicazioni, l’appartamento è la singola unità accatastata.

La conseguenza è rilevante: se un proprietario affitta tre stanze separate di un unico appartamento, queste non dovrebbero essere considerate tre appartamenti, ma tre locazioni riferite alla stessa unità. L’aspetto si collega al regime dei redditi diversi previsto dall’articolo 67 del Tuir, che considera la locazione parziale come attività riferita alla medesima unità immobiliare.

Anche in giurisprudenza si ritrovano orientamenti coerenti. La Commissione Tributaria Regionale Lombardia, nella sentenza 432/2022, ha sottolineato che la locazione parziale non produce una moltiplicazione delle unità immobiliari ai fini della qualificazione del reddito. In assenza di una modifica normativa esplicita, tale interpretazione resta la più solida.

Un altro aspetto riguarda gli immobili detenuti in comodato o in affitto. Se il contribuente concede in sublocazione un immobile ricevuto in comodato, esso produce un reddito diverso e deve essere conteggiato nel numero degli immobili gestiti ai fini della presunzione di imprenditorialità. Diversamente, gli immobili concessi in comodato dal proprietario e poi locati brevemente dal comodatario non generano un conteggio aggiuntivo a carico del proprietario, perché la destinazione alla locazione è posta in essere da un soggetto terzo.

Il legislatore non prevede alcuna regola di stabilità nell’imprenditorialità degli affitti brevi. Ne deriva che un contribuente può trovarsi nell’obbligo di aprire la partita IVA un anno e non avere più tale esigenza l’anno successivo, qualora il numero di appartamenti destinati alla locazione breve scenda sotto la soglia. È un’oscillazione che limita la possibilità di una pianificazione stabile e potrebbe portare alcuni operatori a mantenere l’attività nell’alveo del reddito d’impresa per evitare continui cambi di regime.

Nel sistema attuale non esiste un vincolo di permanenza. La stessa prassi dell’Agenzia delle Entrate, come chiarito nella circolare 17/E/2023 in materia di attività occasionali, riconosce che la natura imprenditoriale o non imprenditoriale deve essere verificata anno per anno.

La disciplina sugli affitti brevi non preclude l’accesso al regime forfettario ex legge 190/2014. In più documenti di prassi, come le circolari 10/E/2016 e 9/E/2019, l’Agenzia ha ribadito che un’attività di locazione breve può rientrare nel forfettario se presenta i requisiti di ricavo e non costituisce mera prosecuzione di lavoro dipendente.

La scelta del codice Ateco genera spesso dubbi. Molti operatori individuano nel 55.20.42 l’attività più coerente con la gestione di alloggi per brevi periodi. Il coefficiente di redditività del quaranta per cento applicato a questo codice consente una significativa riduzione della base imponibile, rendendo il regime forfettario attrattivo rispetto alla tassazione ordinaria.

Nei primi cinque anni di attività, in presenza dei requisiti, è possibile applicare l’aliquota al cinque per cento. Il requisito della non prosecuzione si ritiene soddisfatto nella maggioranza dei casi, poiché l’attività di locazione breve non rientra nella nozione di attività autonoma già esercitata.

Il quadro IVA presenta regole diverse. La locazione di immobili abitativi è un’operazione esente ai sensi dell’articolo 10, punto 8, del DPR 633/1972. Ciò comporta la possibilità, per chi effettua esclusivamente operazioni esenti, di richiedere la dispensa dagli adempimenti IVA previsti dall’articolo 36-bis dello stesso decreto.

La dispensa elimina l’obbligo di emissione delle fatture, la tenuta dei registri e la dichiarazione annuale IVA. È un’opzione che differenzia nettamente il regime ordinario dal forfettario. Nel forfettario, infatti, le operazioni restano fuori campo IVA ma permane l’obbligo di certificare i corrispettivi tramite fattura elettronica.

Se il locatore offre servizi aggiuntivi qualificabili come attività para-alberghiera, l’operazione diventa imponibile con aliquota del dieci per cento. Tale interpretazione è coerente con la giurisprudenza della Cassazione, che nelle sentenze 21001/2020 e 3959/2023 ha ribadito che il discrimine tra locazione e servizi ricettivi risiede nella presenza di servizi accessori non occasionali.

Per chi gestisce affitti brevi, la corretta individuazione del regime fiscale e IVA rappresenta un passaggio decisivo. Un’analisi preventiva del numero degli immobili, del tipo di servizi resi, del regime desiderato e delle eventuali evoluzioni annuali permette di costruire un assetto stabile e coerente con gli obblighi normativi. È possibile approfondire il quadro delle interpretazioni e predisporre un’impostazione che riduca i rischi di contestazione e renda più efficiente la gestione fiscale dell’attività.

La nuova soglia dei tre immobili come limite per evitare l’apertura della partita IVA accentua la necessità di chiarimenti applicativi, soprattutto in presenza di contitolarità, locazioni parziali e modelli operativi misti. Il sistema vigente offre diverse possibilità, dal forfettario al regime ordinario esente da IVA, ma richiede una valutazione attenta e un costante monitoraggio del numero di unità effettivamente locate. In assenza di interventi interpretativi ufficiali, la corretta applicazione della disciplina resta affidata alla combinazione di prassi precedenti, letture sistematiche e orientamenti giurisprudenziali.