La distinzione tra affitti brevi e locazione turistica assume un ruolo centrale dopo gli aggiornamenti interpretativi del Ministero del Turismo e l’entrata in vigore della presunzione di imprenditorialità introdotta dalla Legge 199/2025. Le indicazioni contenute nelle Faq della banca dati strutture ricettive, riviste nel 2026, contribuiscono a ridefinire l’esatto perimetro degli adempimenti che ricadono sui proprietari che operano nel settore della locazione a breve termine. Il chiarimento riguarda in particolare l’obbligo di presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo Sportello unico per le attività produttive, obbligo che scatta esclusivamente nei casi in cui l’attività sia qualificata come imprenditoriale.

La Legge 199/2025, collegata alla manovra 2026, ha introdotto una presunzione relativa di imprenditorialità per i contribuenti che destinano più di due immobili alla locazione breve, così come definita dall’articolo 4 del DL 50/2017. La disposizione, rilevante sotto il profilo fiscale e amministrativo, comporta l’assoggettamento dell’attività al regime d’impresa, con la conseguente apertura della partita IVA, l’applicazione del regime IVA ordinario e l’obbligo della SCIA.

La norma, tuttavia, si applica esclusivamente ai contratti aventi i requisiti dell’affitto breve, cioè contratti di durata non superiore ai 30 giorni, privi di servizi aggiuntivi, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Il Ministero del Turismo, con le Faq aggiornate nel 2026, ha ribadito che i soggetti che rientrano nella presunzione devono essere considerati imprenditori ai fini amministrativi, rendendo obbligatoria la SCIA anche se l’organizzazione dell’attività è minima.

La Fondazione nazionale dei commercialisti, nel documento del 16 febbraio 2026, ha richiamato l’attenzione sulla corretta qualificazione del contratto di locazione turistica. Si tratta di un contratto atipico, riconducibile alla locazione di immobile ex articoli 1571 e seguenti del Codice civile, con durata variabile e finalità esclusivamente turistico‑ricreative. La differenza sostanziale rispetto all’affitto breve non è solo la durata, ma anche la finalità e l’assenza di servizi tipici delle attività ricettive.

La locazione turistica può infatti superare i 30 giorni, purché l’immobile sia destinato a uso temporaneo. Mancano servizi come pulizia periodica, cambio biancheria, colazione o assistenza continua, servizi che caratterizzano invece le strutture ricettive alberghiere e extra‑alberghiere. Questa assenza consente di tenere la locazione nell’alveo della gestione immobiliare privata, anche in presenza di durata prolungata o pluralità di immobili gestiti dal medesimo proprietario.

Il limite dei 30 giorni diventa quindi un elemento dirimente: oltre tale soglia il contratto non può essere considerato breve e rimane escluso dalla presunzione di imprenditorialità, salvo che la gestione presenti elementi tipici dell’attività economica ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.

Il superamento della soglia dei 30 giorni determina conseguenze rilevanti. La locazione turistica con durata superiore al mese deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e rientra nella disciplina del reddito fondiario. La presunzione di imprenditorialità non opera, poiché la norma del 2025 si riferisce esclusivamente alle locazioni brevi individuate dal DL 50/2017.

Il caso diventa interessante quando con lo stesso conduttore vengono stipulati contratti consecutivi di durata inferiore ai 30 giorni. Se la durata complessiva nell’anno solare supera i 30 giorni, scatta l’obbligo di registrazione e la locazione perde i requisiti dell’affitto breve. In tale scenario non è più applicabile né la cedolare secca con ritenuta operata dagli intermediari né la presunzione di imprenditorialità. Si produce dunque una diversa qualificazione fiscale del rapporto.

Un contribuente che possiede quattro appartamenti e ne concede due in locazione breve, uno in locazione turistica superiore ai 30 giorni e l’altro con contratto 4+4 non incorre nella presunzione di imprenditorialità. Gli immobili effettivamente riconducibili alla disciplina delle locazioni brevi restano infatti due, limite entro il quale la presunzione non opera.

La situazione non cambia nemmeno qualora il proprietario decida di destinare in locazione più di due immobili, purché tutti con contratti turistici non brevi. L’assenza dei requisiti della locazione breve rende la presunzione inapplicabile, escludendo l’obbligo di apertura della partita IVA. È il caso frequente di chi concede un immobile per l’intera stagione estiva o invernale mediante contratto plurimensile.

La giurisprudenza più recente conferma questa impostazione. La Corte di Cassazione, con pronunce tra il 2019 e il 2023, ha chiarito che la mera locazione immobiliare non costituisce attività imprenditoriale, salvo presenza di struttura organizzata e servizi accessori non meramente occasionali. Anche l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 24/E del 2017 e la 26/E del 2021, ha ribadito che i servizi che caratterizzano l’attività ricettiva non possono essere forniti nell’ambito della locazione breve o turistica senza mutarne la natura.

Le normative regionali possono introdurre obblighi ulteriori, come comunicazioni ai Comuni o iscrizioni in elenchi, ma non possono modificare la natura del contratto né qualificare come imprenditoriale un’attività priva dei requisiti previsti dalla normativa statale.

La corretta individuazione della tipologia contrattuale rappresenta quindi uno strumento operativo per modulare gli obblighi fiscali e amministrativi. La valutazione preventiva della durata, della presenza o meno di servizi, del numero di immobili e della modalità di gestione consente di inquadrare correttamente l’attività ed evitare adempimenti non necessari.