In sintesi. Dal 2026 chi affida a terzi più di due appartamenti in locazione breve si presume imprenditore: la legge di bilancio (legge 199/2025, art. 1, comma 17) ha abbassato da quattro a due le unità che restano nel regime non imprenditoriale. La locazione turistica, cioè il contratto di abitazione per finalità turistiche anche oltre 30 giorni, ha regole in parte diverse: per le FAQ del Ministero del Turismo del 16 gennaio 2026 anche chi ne concede più di due deve presentare la SCIA (segnalazione con cui si comunica al Comune l’avvio dell’attività) presso lo sportello unico.
Locazione breve e locazione turistica: due contratti diversi
La locazione breve, definita dall’articolo 4 del Dl 50/2017, è un contratto di abitazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da una persona fisica fuori dall’attività d’impresa, anche tramite intermediari. Sono ammessi solo servizi minimi come la pulizia dei locali e il cambio della biancheria.
La locazione turistica è un contratto atipico, cioè non disciplinato in modo specifico dal Codice civile, che richiama in via residuale gli articoli 1571 e seguenti. Può superare i 30 giorni e può essere concluso anche da società o enti. Ogni locazione breve è in genere anche turistica; non vale il contrario.
La soglia di due appartamenti
La legge 199/2025 modifica il comma 595 dell’articolo 1 della legge 178/2020. Dal periodo d’imposta 2026 la disciplina delle locazioni brevi rimane fuori dall’impresa solo se riguarda al massimo due unità. Dal terzo, l’attività si presume svolta in forma d’impresa ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile, che definisce imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata.
Per appartamento si intende l’unità immobiliare residenziale, non la singola stanza: tre camere dello stesso alloggio contano come un appartamento. Secondo le letture della stampa specializzata, la presunzione riguarda i contratti di locazione breve; affiancare a due locazioni brevi un contratto ordinario, come un 4+4, non la fa scattare.
Che cosa cambia sul piano fiscale
La cedolare secca è l’imposta sostitutiva sul canone: 21% sul primo appartamento, se si sceglie l’aliquota nella dichiarazione, e 26% sul secondo. Dal terzo appartamento il reddito è trattato come reddito d’impresa e l’imposta sostitutiva viene meno. Occorrono partita Iva, scelta del regime fiscale, iscrizione al Registro delle imprese e contributi previdenziali.
Esempio con numeri miei, di fantasia. Un proprietario incassa 12.000 euro dal primo appartamento e 8.000 dal secondo, entrambi in locazione breve. Con il 21% sul primo e il 26% sul secondo, la cedolare è 2.520 più 2.080, cioè 4.600 euro. Se aggiunge un terzo appartamento in locazione breve, l’intera attività rientra nella presunzione d’impresa.
La SCIA: anche per la locazione turistica oltre 30 giorni
Le FAQ 7.2 del Ministero del Turismo, del 16 gennaio 2026, collegano la presunzione di imprenditorialità dell’articolo 13-ter, comma 8, del Dl 145/2023 al numero di appartamenti. La SCIA è obbligatoria per chi concede in locazione breve più di due appartamenti, anche per finalità non turistiche, e per chi concede più di due appartamenti solo per finalità turistiche per periodi superiori a 30 giorni.
La conseguenza è che un contratto turistico di oltre 30 giorni può restare fuori dalla presunzione fiscale prevista per le locazioni brevi e tuttavia rilevare per la SCIA. Una nota della Regione Emilia-Romagna del 28 gennaio 2026 indica a chi ha già tre appartamenti due strade: passare all’attività imprenditoriale oppure ridurre a due e aggiornare la comunicazione già presentata al Comune. Le FAQ 7.3 escludono l’applicazione retroattiva per le attività già svolte in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024, nel rispetto delle regole allora vigenti.
Che ruolo hanno le Regioni
Le leggi regionali possono imporre adempimenti verso i Comuni, come comunicazioni o registri. La nota emiliana ricorda ad esempio che le comunicazioni per gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico non possono indicare più di due unità. La natura del contratto resta però quella fissata dalla disciplina statale.
Domande frequenti
Quando si presume l’attività d’impresa? Quando gli appartamenti in locazione breve sono tre o più, a partire dal periodo d’imposta 2026.
Una locazione turistica di oltre 30 giorni conta? Per la presunzione fiscale delle locazioni brevi, secondo le letture citate, no. Per la SCIA sì, se gli appartamenti concessi solo per finalità turistiche sono più di due, secondo le FAQ del Ministero.
Si può restare nella cedolare secca con tre appartamenti? No, se sono tutti in locazione breve: dal terzo il reddito è d’impresa.
Una stanza equivale a un appartamento? No. Conta l’unità immobiliare residenziale.
Fonti
Legge 199/2025, articolo 1, comma 17, letta attraverso le sintesi di Quotidiano Piu e Fisco7 (gennaio 2026), non nel testo ufficiale. Ministero del Turismo, FAQ 7.2 e 7.3 del 16 gennaio 2026, lette attraverso Edotto (3 febbraio 2026) e la circolare della Regione Emilia-Romagna del 28 gennaio 2026. Fisco e Tasse, 22 gennaio 2026. Eutekne.info, 19 gennaio 2026 (parte visibile). Studio Pizzano, commento sul regime 2026. Articolo 4 del Dl 50/2017, articoli 1571 e 2082 del Codice civile, riferiti dalle fonti indicate e non letti. Non sono stati letti testi a pagamento. Rispetto alla versione precedente sono state tolte le citazioni di pronunce della Cassazione, delle circolari 24/E/2017 e 26/E/2021 e di un documento della Fondazione nazionale dei commercialisti, non riscontrate.
Contenuto a carattere informativo: non sostituisce una consulenza sul singolo caso.
