Il settore degli affitti brevi è uno dei più dinamici del mercato immobiliare e sta vivendo una profonda evoluzione normativa. Con l’aumento delle transazioni effettuate tramite piattaforme digitali come Airbnb, Booking e altri portali che gestiscono pagamenti e servizi accessori, è emersa l’esigenza di chiarire con precisione gli obblighi dichiarativi legati all’imposta di soggiorno. La presenza di accordi tra piattaforme e Comuni, in alcuni casi molto strutturati, ha introdotto una nuova domanda per gestori e proprietari: quando il versamento effettuato direttamente dal portale solleva completamente il gestore dall’obbligo dichiarativo?

La questione non è banale perché l’imposta di soggiorno coinvolge due ossature normative distinte: da un lato la disciplina tributaria locale, dall’altro la normativa nazionale che regola i flussi e le modalità dichiarative previste mediante modello ministeriale. A partire dal 2023, con l’introduzione di chiarimenti mirati da parte del Ministero delle Finanze, il quadro è diventato più definito sul piano interpretativo. Tuttavia, i rapporti con i Comuni restano spesso diversificati, creando confusione tra gli operatori.

Per questo motivo, chi gestisce affitti brevi deve oggi conoscere non solo gli obblighi relativi al versamento, ma anche quelli connessi alla dichiarazione annuale, distinguendo quando deve adempiere e quando è legittimamente esonerato.

Il modello ministeriale come unico canale dichiarativo: cosa chiarisce la risoluzione 1/DF/2023

La risoluzione 1/DF del 2023 ha rappresentato un momento cardine per definire il perimetro degli obblighi dichiarativi. Il Ministero delle Finanze ha chiarito che la dichiarazione telematica ministeriale costituisce l’unico strumento previsto dalla normativa nazionale per verificare la corretta applicazione dell’imposta di soggiorno. Ciò significa che i Comuni non possono imporre modelli dichiarativi aggiuntivi, né strumenti alternativi.

Questo orientamento risponde all’esigenza di avere un sistema uniforme e standardizzato su tutto il territorio nazionale. La dichiarazione telematica rappresenta infatti lo strumento principale per controllare il corretto versamento dell’imposta, a prescindere da chi sia il soggetto obbligato. La risoluzione ha inoltre evidenziato che i gestori devono presentare la dichiarazione ministeriale anche nel caso in cui l’imposta non sia stata materialmente incassata dal gestore, qualora la piattaforma non sia abilitata al versamento o non sia subentrata formalmente nella posizione dichiarativa.

A questo punto emerge una domanda fondamentale: cosa accade quando il portale digitale trattiene e versa l’imposta in forza di una convenzione con il Comune?

La gestione tramite piattaforma digitale: quando il portale assume tutti gli obblighi

Negli ultimi anni molti Comuni hanno stipulato accordi con piattaforme come Airbnb, riconoscendo loro la possibilità di riscuotere e versare l’imposta di soggiorno per conto delle strutture ricettive. Il regolamento del Comune di Milano rappresenta un esempio significativo. La disciplina locale prevede che, nel caso in cui il portale assuma in via continuativa il servizio di prenotazione, pagamento e check‑in/check‑out, sia la piattaforma a riscuotere e versare l’imposta, diventando di fatto il soggetto responsabile degli adempimenti.

La norma regolamentare stabilisce infatti che tutti gli obblighi ricadono sul soggetto che stipula la convenzione con il Comune. In questo quadro, il proprietario o gestore dell’immobile viene esonerato dalla dichiarazione, perché non è più considerato il soggetto che incassa materialmente il tributo.

Tuttavia, anche in questo scenario, resta un punto delicato: chi deve presentare la dichiarazione ministeriale? Il soggetto che ha versato l’imposta o la struttura proprietaria?

Il principio introdotto dalla risoluzione 1/DF porta a ritenere che l’obbligo dichiarativo resti in capo al soggetto che, secondo la convenzione, è tenuto a riscuotere e versare il tributo. Se la piattaforma sostituisce integralmente il gestore ed effettua il versamento, dovrebbe essere la piattaforma stessa a presentare la dichiarazione. L’incertezza però non è completamente eliminata, perché i Comuni mantengono poteri di accertamento e potrebbero comunque sollecitare verifiche sostitutive.

La responsabilità residua della struttura: perché conviene acquisire una conferma dal Comune

Anche quando la piattaforma trattiene e versa l’imposta, è prudente richiedere al Comune una conferma scritta sulla corretta applicazione della convenzione. Questo perché, in caso di inadempienza del portale, il Comune potrebbe comunque rivolgersi alla struttura, specialmente se la piattaforma è considerata un mero intermediario fiscale e non un sostituto pieno.

Il quadro normativo nazionale attribuisce ai Comuni la responsabilità del controllo sull’imposta di soggiorno, ma non sempre disciplina puntualmente la ripartizione delle responsabilità tra piattaforma e struttura. Per questo, ottenere una conferma dal Comune consente di evitare contestazioni e ricostruire correttamente la propria posizione fiscale.

Il modello 21 e la figura dell’agente contabile: cosa ha stabilito la Cassazione nel 2026

Per anni il tema dell’obbligo di compilazione del modello 21 ha generato incertezza. La domanda era se i gestori di affitti brevi dovessero considerarsi “agenti contabili” e quindi obbligati a presentare il conto giudiziale secondo gli articoli 139 e seguenti del Codice della giustizia contabile.

La giurisprudenza della Corte dei Conti era contrastante: alcune sezioni ritenevano che chi incassava l’imposta per conto del Comune dovesse rendere il conto; altre escludevano tale obbligo. La questione è stata definitivamente risolta dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con l’ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026. La Cassazione ha stabilito che i gestori delle strutture ricettive non sono agenti contabili ai fini dell’imposta di soggiorno, e quindi non sono tenuti alla resa del conto giudiziale.

Questa pronuncia elimina un adempimento molto complesso e conferma che la gestione dell’imposta di soggiorno deve essere letta nell’ottica di un rapporto tributario e non contabile.

Cosa deve fare oggi chi affitta tramite piattaforma

La posizione operativa di chi gestisce affitti brevi tramite un portale che riscuote e versa l’imposta può essere così ricostruita. Il portale, se convenzionato con il Comune e incaricato della riscossione, assume gli obblighi di versamento e di dichiarazione ministeriale. Il gestore non è tenuto a presentare modelli comunali aggiuntivi, perché la dichiarazione ministeriale è l’unica prevista dalla normativa nazionale.

Tuttavia, la struttura dovrebbe comunque verificare che la piattaforma abbia formalmente assunto la responsabilità dichiarativa. In caso di dubbi, è opportuno richiedere un riscontro al Comune per evitare responsabilità indirette.