In sintesi. I costi di ristrutturazione di un immobile strumentale, cioè usato nell’attività dell’impresa, si aggiungono al valore del fabbricato quando l’intervento aumenta in modo significativo e misurabile la capacità, la produttività o la sicurezza del bene, oppure ne allunga la vita utile. È il criterio dell’Oic 16, il principio contabile delle immobilizzazioni materiali. Il criterio vale anche quando si abbatte e si rifà una sezione dell’edificio. Rientrano nel costo gli onorari del geometra legati ai lavori, mentre le manutenzioni ordinarie e i costi estranei all’opera vanno a conto economico.
Il caso: demolizione, ricostruzione e rendita catastale più alta
Un’impresa aveva abbattuto e rifatto un settore del proprio fabbricato strumentale e aveva pagato anche un geometra. Dopo i lavori la rendita catastale, cioè il valore attribuito all’immobile dal Catasto, era aumentata. Il dubbio era se tutte le spese potessero essere capitalizzate, cioè iscritte nell’attivo patrimoniale anziché dedotte come costo dell’anno.
Il tema riguarda le società che redigono il bilancio secondo i principi contabili nazionali e che chiudono l’esercizio con un fabbricato strumentale oggetto di lavori consistenti.
Manutenzione ordinaria o straordinaria: il criterio dell’Oic 16
L’Oic 16 distingue due categorie. La manutenzione ordinaria comprende gli interventi ricorrenti che mantengono il bene in condizioni di normale funzionamento. Il suo costo è imputato al conto economico nell’anno in cui è sostenuto. La manutenzione straordinaria comprende ampliamenti, ammodernamenti, sostituzioni e migliorie che accrescono in misura significativa e misurabile capacità, produttività o sicurezza, oppure allungano la vita utile. Il suo costo si capitalizza.
Abbattere e riedificare una porzione di fabbricato, in linea generale, non è un semplice intervento di conservazione. Se gli effetti sono documentati, per esempio da un progetto, da collaudi o da maggiori superfici utilizzabili, il costo rientra tra gli incrementi del bene. La capitalizzazione ha un tetto: il valore contabile complessivo non può superare il valore recuperabile, cioè il maggiore tra quanto il bene rende con l’uso e quanto si ricaverebbe vendendolo.
Le spese del geometra e gli altri costi accessori
Il costo di un fabbricato costruito comprende i costi diretti di realizzazione, tra cui quelli di progettazione. Anche gli oneri accessori all’acquisto di un edificio, tra cui le spese di progettazione, entrano nel valore. Per questo il compenso del geometra per progetto, direzione lavori e pratiche tecniche indispensabili all’opera segue la sorte dei lavori e si capitalizza con essi.
Fanno eccezione i costi che non servono a portare il bene alla condizione d’uso prevista. L’Oic 16 non cita espressamente le sanzioni, ma sono oneri che non incrementano l’utilità del fabbricato, e sono quindi da lasciare a conto economico. Lo stesso vale per la manutenzione ordinaria eseguita nello stesso cantiere, che va tenuta separata in fattura o in contabilità.
La parte demolita e l’ammortamento
Quando un componente viene sostituito, il suo valore contabile residuo va eliminato dal bilancio. L’eventuale perdita confluisce negli oneri diversi di gestione (voce B14). Il fabbricato così rettificato, aumentato dei costi capitalizzati, si ammortizza sulla vita utile residua, rideterminata se l’intervento l’ha modificata. Il calcolo parte da quando l’immobile è disponibile e pronto all’uso. Il terreno non si ammortizza e va separato dal valore dell’edificio.
La rendita catastale più alta è un indizio a favore della natura strutturale dei lavori. Non è però il criterio che decide: la classificazione dipende dagli effetti sul bene, non dal valore catastale.
Un esempio numerico
Si ipotizzi un capannone con valore contabile netto di 400.000 euro. L’impresa sostiene 150.000 euro per demolire e ricostruire una porzione, 12.000 euro di onorari al geometra per progetto e direzione lavori, 8.000 euro di manutenzione ordinaria nel medesimo cantiere e 3.000 euro di sanzione edilizia. La parte demolita aveva un valore netto di 40.000 euro.
Si capitalizzano 162.000 euro (150.000 più 12.000). Si elimina la parte demolita per 40.000 euro, con perdita in B14. Il valore del fabbricato diventa 522.000 euro (400.000, meno 40.000, più 162.000), a condizione che non superi il valore recuperabile. Restano a conto economico 8.000 euro di manutenzione e 3.000 euro di sanzione.
Sul piano fiscale, la manutenzione che non viene capitalizzata si deduce fino al 5% del valore dei beni materiali ammortizzabili iscritti nel registro a inizio anno. Quanto supera la soglia si recupera a rate uguali in cinque anni (art. 102, c. 6, Tuir). Le somme capitalizzate seguono invece l’ammortamento.
Domande frequenti
Il compenso del geometra si capitalizza sempre? No. Si capitalizza quando è direttamente collegato all’intervento che incrementa il bene, per esempio per progetto e direzione dei lavori. Le prestazioni estranee all’opera restano a conto economico.
Basta che la rendita catastale salga per capitalizzare? No. È un elemento di supporto. Contano gli effetti dei lavori su capacità, sicurezza, produttività o vita utile.
Che cosa accade al valore della parte demolita? Si elimina dal bilancio. La perdita residua va tra gli oneri diversi di gestione.
Esiste un limite alla capitalizzazione? Sì. Dopo i lavori il bene non può essere iscritto oltre il valore recuperabile.
Fonti
Organismo italiano di contabilità, Oic 16 Immobilizzazioni materiali (edizione del gennaio 2019), in particolare i paragrafi su manutenzioni, costo di produzione, oneri accessori, sostituzione di componenti e inizio dell’ammortamento. Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986), art. 102, c. 6.
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