I costi sostenuti da una società per demolire e ricostruire una parte di un immobile strumentale di proprietà devono essere capitalizzati quando l’intervento determina un incremento significativo e misurabile della capacità, della sicurezza, della produttività o della vita utile del bene.

Anche il compenso del geometra incaricato di progettare, dirigere o seguire i lavori può incrementare il valore contabile dell’immobile, purché sia direttamente riferibile all’intervento e necessario per portare il bene nelle condizioni previste dal progetto.

Non è tuttavia corretto trasferire indistintamente nel cespite qualsiasi costo collegato alla pratica. Le manutenzioni ordinarie, le spese amministrative generiche, le sanzioni e gli importi non direttamente attribuibili ai lavori devono essere esaminati separatamente.

L’aumento della rendita catastale può confermare la rilevanza strutturale dell’intervento, ma non è il criterio che determina la capitalizzazione: la valutazione deve essere effettuata applicando il principio contabile OIC 16.

Risposta breve

Le spese per l’abbattimento e la ricostruzione di una parte dell’immobile strumentale possono essere imputate a incremento del cespite se l’intervento migliora il bene o ne prolunga la vita utile.

Sono normalmente capitalizzabili anche gli onorari del geometra relativi alla progettazione, alla direzione dei lavori, alle pratiche edilizie e agli adempimenti tecnici indispensabili per realizzare l’opera.

Devono invece essere esclusi dalla capitalizzazione le sanzioni, le spese non direttamente riferibili alla costruzione, i costi di manutenzione ordinaria e l’eventuale valore contabile residuo della parte demolita, che deve essere eliminato dal bilancio quando autonomamente individuabile.

Keys & Insights

Manutenzione ordinaria e straordinaria seguono regole diverse

Il primo controllo riguarda la natura dei lavori.

Secondo l’OIC 16, i costi di manutenzione ordinaria sono quelli sostenuti per mantenere il bene in condizioni normali di funzionamento. Non producono un incremento significativo dei benefici economici futuri e devono essere imputati al conto economico dell’esercizio.

Rientrano normalmente in questa categoria riparazioni ricorrenti, tinteggiature, sostituzioni di modesta entità e interventi necessari a conservare l’efficienza originaria dell’immobile.

Le manutenzioni straordinarie comprendono invece ampliamenti, ammodernamenti, sostituzioni e miglioramenti che producono un aumento significativo e misurabile:

• della capacità produttiva;
• della sicurezza;
• della produttività;
• della vita utile del bene;
• della qualità o funzionalità dell’immobile.

Questi costi devono essere capitalizzati e ammortizzati lungo la residua vita utile del cespite, eventualmente rideterminata dopo l’intervento.

Demolizione e ricostruzione modificano strutturalmente il bene

L’abbattimento e la successiva ricostruzione di una porzione dell’immobile non rappresentano, in linea generale, una semplice attività di conservazione.

L’intervento modifica la struttura del fabbricato e può renderlo conforme alle autorizzazioni edilizie e catastali, più sicuro, più funzionale o utilizzabile per un periodo più lungo.

Quando tali effetti risultano documentati e misurabili, le spese di ricostruzione devono essere imputate a incremento del valore dell’immobile.

La capitalizzazione rimane subordinata al limite del valore recuperabile. Il valore contabile complessivo del fabbricato, dopo l’intervento, non può essere superiore al maggiore tra valore d’uso e valore realizzabile attraverso la vendita.

Il fatto che siano state sostenute spese elevate non dimostra automaticamente che il bene abbia acquisito un corrispondente valore recuperabile.

L’aumento della rendita catastale non decide la capitalizzazione

La variazione della rendita catastale costituisce un elemento coerente con l’esistenza di una modifica rilevante dell’immobile.

Non rappresenta però il parametro utilizzato dall’OIC 16 per stabilire se un costo debba essere iscritto tra le immobilizzazioni.

Rendita catastale e valore contabile rispondono a finalità differenti. La prima serve principalmente per l’applicazione dei tributi che assumono come riferimento i dati catastali; il secondo deve riflettere il costo sostenuto per acquisire o migliorare il bene, nei limiti del valore recuperabile.

L’incremento della rendita può quindi rafforzare la documentazione dell’intervento, ma non sostituisce l’analisi tecnica ed economica richiesta dal principio contabile.

Gli onorari del geometra incrementano il costo del cespite

Il costo di un’immobilizzazione comprende il prezzo o il costo di costruzione e gli oneri accessori direttamente imputabili.

Gli onorari professionali del geometra possono essere capitalizzati quando riguardano attività necessarie alla realizzazione dell’intervento, come:

• rilievi e progettazione;
• direzione dei lavori;
• coordinamento tecnico;
• predisposizione delle pratiche edilizie;
• aggiornamento catastale conseguente ai lavori;
• certificazioni necessarie per l’utilizzo dell’immobile;
• assistenza tecnica durante demolizione e ricostruzione.

Il collegamento con l’intervento deve emergere dall’incarico e dalla fattura. Una descrizione generica come “consulenza tecnica” rende più difficile dimostrare l’imputazione diretta al cespite.

Se la parcella comprende anche attività diverse, ad esempio assistenza per contenziosi, sanatorie riferite ad altre parti del fabbricato o consulenze generali, il costo deve essere suddiviso. Soltanto la quota direttamente attribuibile ai lavori può essere capitalizzata.

Attenzione al valore contabile della parte demolita

Quando una parte dell’immobile viene demolita e sostituita, occorre verificare se quella componente possieda ancora un valore contabile residuo.

Se il valore è autonomamente individuabile, deve essere eliminato dal bilancio. Non sarebbe corretto mantenere iscritto il costo della vecchia struttura e aggiungere integralmente quello della nuova.

L’eliminazione può richiedere una stima tecnica quando il costo originario del fabbricato non è stato suddiviso per componenti. La stima dovrebbe considerare costo storico, anno di costruzione, ammortamenti già effettuati e consistenza della porzione rimossa.

L’eventuale valore netto contabile eliminato concorre al risultato economico dell’esercizio secondo le regole dell’OIC 16.

Se la componente demolita non è materialmente separabile dal resto dell’immobile e il relativo valore non può essere determinato attendibilmente, la società deve documentare il criterio adottato.

Quali costi non devono incrementare l’immobile

Non tutte le somme sostenute nell’ambito della regolarizzazione possono essere iscritte nel cespite.

Restano normalmente escluse:

• le manutenzioni ordinarie;
• le sanzioni amministrative;
• gli interessi e le penalità per ritardati pagamenti;
• le spese legali relative a contenziosi non direttamente necessari alla costruzione;
• i costi amministrativi generali;
• gli oneri derivanti da inefficienze o errori nella realizzazione;
• le spese sostenute dopo che l’immobile è già pronto per l’uso, se prive di autonoma utilità futura.

La capitalizzazione non può essere utilizzata per rinviare al futuro componenti negativi che devono essere imputati immediatamente al conto economico.

Particolare attenzione deve essere riservata alle sanzioni connesse alla precedente irregolarità urbanistica: non costituiscono un costo necessario per migliorare materialmente l’immobile e devono essere contabilizzate separatamente.

Quando inizia l’ammortamento

I costi capitalizzati non vengono dedotti integralmente nell’esercizio in cui sono sostenuti.

L’ammortamento decorre dal momento in cui l’immobile, dopo l’intervento, è disponibile e pronto per l’uso. Non è sufficiente che i lavori siano quasi conclusi o che siano state ricevute tutte le fatture.

La società deve individuare la data in cui il bene può essere concretamente utilizzato secondo la destinazione prevista. A tal fine possono assumere rilievo:

• il certificato di fine lavori;
• l’agibilità, quando necessaria;
• il collaudo;
• l’aggiornamento catastale;
• la consegna da parte dell’impresa;
• l’effettiva ripresa dell’attività.

Durante il periodo dei lavori l’ammortamento dell’immobile deve essere valutato secondo le regole dell’OIC 16, considerando l’eventuale temporanea inutilizzabilità e la continuità della vita utile economica del bene.

La vita utile deve essere riesaminata

Un intervento strutturale può modificare la residua vita utile dell’immobile.

Al termine dei lavori la società deve verificare se il precedente piano di ammortamento sia ancora adeguato. Se la ristrutturazione prolunga la vita economica del fabbricato, le quote future devono essere rideterminate prospetticamente.

La revisione della vita utile rappresenta un cambiamento di stima contabile. Non comporta normalmente la modifica retroattiva degli ammortamenti già rilevati, ma incide sulle quote dell’esercizio e di quelli successivi.

La decisione deve essere supportata dalla natura dei lavori, dalla relazione del tecnico e dalle condizioni del fabbricato.

Il trattamento fiscale dei costi capitalizzati

Dal punto di vista fiscale, i costi capitalizzati incrementano il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile e vengono dedotti attraverso le quote di ammortamento, nei limiti dell’articolo 102 del Tuir.

Le spese di manutenzione non capitalizzate seguono invece la disciplina specifica prevista dal comma 6 dello stesso articolo, con il limite del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili risultante all’inizio dell’esercizio. L’eventuale eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque esercizi successivi.

La distinzione contabile produce quindi conseguenze fiscali rilevanti:

Per i soggetti che applicano il principio di derivazione rafforzata, la qualificazione e l’imputazione temporale adottate correttamente in bilancio assumono rilevanza fiscale nei limiti previsti dal Tuir.

Area e fabbricato devono rimanere distinti

Il costo fiscalmente riconosciuto del terreno sottostante o pertinenziale al fabbricato non è ammortizzabile.

L’incremento derivante dai lavori edilizi deve essere attribuito al fabbricato quando riguarda direttamente la costruzione. Non va ripartito automaticamente tra terreno ed edificio applicando nuovamente le percentuali forfettarie utilizzate per separare il valore dell’area dal costo originario dell’immobile.

Occorre comunque mantenere una distinta evidenza contabile tra valore del terreno e valore del fabbricato, così da evitare l’ammortamento di componenti non deducibili.

La detrazione dell’IVA richiede un controllo separato

La capitalizzazione civilistica non determina automaticamente il diritto alla detrazione dell’IVA.

L’imposta relativa ai lavori e alle prestazioni del geometra è detraibile secondo le regole degli articoli 19 e seguenti del Dpr 633/1972, tenendo conto dell’attività esercitata, dell’inerenza, dell’eventuale pro rata e delle limitazioni applicabili.

Se l’IVA è detraibile, il cespite viene normalmente iscritto al netto dell’imposta. Se è totalmente o parzialmente indetraibile, la parte non recuperabile può incrementare il costo del bene quando direttamente riferibile all’intervento.

Particolare attenzione è necessaria per le società immobiliari che effettuano operazioni esenti, perché l’IVA indetraibile può incidere in modo significativo sul costo complessivo della ristrutturazione.

Come costruire il fascicolo contabile

Prima di registrare tutte le fatture a incremento del fabbricato è opportuno predisporre un prospetto analitico dei costi.

Per ogni documento dovrebbero risultare:

• fornitore;
• data e numero della fattura;
• descrizione della prestazione;
• collegamento con il progetto;
• quota capitalizzabile;
• quota da imputare a conto economico;
• trattamento dell’IVA;
• data di ultimazione dei lavori;
• data dalla quale il bene è pronto per l’uso.

Il fascicolo dovrebbe comprendere anche autorizzazioni edilizie, incarico del geometra, relazione tecnica, computo metrico, stato avanzamento lavori, dichiarazione di fine lavori, aggiornamento catastale e documentazione fotografica.

In sintesi

Le spese di demolizione e ricostruzione sostenute su un immobile strumentale di proprietà devono essere capitalizzate quando determinano un miglioramento significativo e misurabile del bene o ne prolungano la vita utile.

Anche le spese del geometra possono incrementare il valore del cespite se risultano direttamente collegate alla progettazione, alla direzione e alla regolare conclusione dei lavori.

L’aumento della rendita catastale costituisce un elemento di supporto, ma non decide la classificazione contabile. Devono essere separati manutenzioni ordinarie, sanzioni, costi generali e valore residuo dell’eventuale componente demolita.

Prima di chiudere il bilancio e avviare l’ammortamento, confrontiamoci: Beneggi e Associati può verificare la corretta classificazione dei costi, il trattamento dell’IVA e la documentazione da conservare.