Ogni professionista, all’avvio o nel corso della propria attività, si trova davanti alla stessa domanda: conviene acquistare lo studio, prenderlo in leasing oppure affittarlo? La risposta non è mai scontata, perché entrano in gioco variabili economiche, patrimoniali e – soprattutto – fiscali. Le ultime modifiche normative introdotte dal decreto legislativo Irpef-Ires (Dlgs 192/2024) rimescolano le carte e impongono nuove valutazioni, in particolare sul fronte della locazione finanziaria.
Acquisto dello studio professionale
L’acquisto diretto dell’immobile comporta importanti implicazioni contabili e fiscali. Attualmente, le quote di ammortamento non sono deducibili, salvo che per gli immobili acquistati tra il 2007 e il 2009, o prima del 14 giugno 1990. In questi due casi, infatti, le regole consentono il recupero fiscale parziale dell’investimento, anche se con differenze sostanziali in termini di tassazione delle eventuali plusvalenze future.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, l’investimento in immobili per uso studio non produce deduzioni fiscali durante la gestione e, in compenso, l’eventuale plusvalenza ottenuta con la rivendita non è tassabile. È dunque un’operazione che privilegia la capitalizzazione patrimoniale, a fronte però di una minore efficienza fiscale nel breve periodo.
Leasing immobiliare: opportunità ridimensionata
Il leasing, almeno fino a poco tempo fa, rappresentava la formula preferita da molti professionisti. Permetteva infatti di dedurre i canoni versati, dilazionare l’impegno finanziario e, al termine del contratto, riscattare l’immobile. Ma le novità del decreto Irpef-Ires hanno cambiato il quadro.
Dal 1° gennaio 2014, i canoni sono tornati a essere deducibili in un periodo minimo di 12 anni. Tuttavia, al momento del riscatto o della cessione, il professionista potrebbe trovarsi a fronteggiare una tassazione inattesa. Se i canoni sono stati dedotti, la successiva plusvalenza generata dalla vendita dello studio sarà pienamente imponibile come reddito da lavoro autonomo. Una situazione che rischia di annullare il vantaggio fiscale iniziale, rendendo il leasing meno appetibile sul lungo periodo.
Ancora più penalizzante è la nuova disciplina introdotta con il Dlgs 192/2024. La cessione del contratto di leasing, che prima rappresentava una via d’uscita flessibile – ad esempio cedendolo a un familiare o a un socio – diventa ora fiscalmente onerosa. Il nuovo articolo 54-bis del Tuir prevede che la cessione del contratto generi una sopravvenienza attiva imponibile, pari al valore normale dell’immobile, al netto del prezzo di riscatto e dei canoni residui attualizzati. Il vantaggio, quindi, svanisce anche in caso di cessione del contratto prima del riscatto.
La locazione semplice
L’affitto resta, in questo scenario, la formula più trasparente e priva di effetti collaterali fiscali. I canoni sono integralmente deducibili e, non essendoci un bene di proprietà, non si pone il problema della plusvalenza in caso di uscita. È una soluzione più flessibile, utile soprattutto nelle fasi iniziali o in contesti professionali ad alta mobilità. Naturalmente, non produce alcuna patrimonializzazione dell’investimento, ma garantisce costi certi e deducibilità piena.
Conclusioni operative
La scelta tra acquisto, leasing e affitto dello studio non può prescindere da un’analisi personalizzata. Il contesto fiscale, la pianificazione successoria, il fabbisogno di liquidità e la durata dell’impegno professionale sono tutti elementi che devono essere valutati con attenzione.
Il leasing può apparire conveniente, ma oggi richiede una visione di lungo periodo e una simulazione attenta degli effetti della futura cessione. L’acquisto rappresenta una scelta patrimoniale e strategica. L’affitto, infine, è la strada della semplicità e della flessibilità operativa.
Per lo studio professionale che assiste autonomi e professionisti, il compito è duplice: da un lato informare sulle implicazioni fiscali reali di ogni opzione, dall’altro costruire simulazioni personalizzate che considerino proiezioni di reddito, ipotesi di uscita e gestione del rischio.
