Dal 1° gennaio 2026 molte attività di locazione breve non possono più essere gestite come attività privata. La legge di Bilancio 2026 ha modificato la soglia oltre la quale la gestione degli immobili si considera imprenditoriale, portando da due a quattro gli appartamenti che possono essere locati in forma non imprenditoriale. Oltre tale limite scatta, in modo automatico, la presunzione di esercizio d’impresa.

Il passaggio alla partita IVA rappresenta quindi un obbligo e non una scelta facoltativa. Come conseguenza immediata, molti contribuenti stanno valutando l’ingresso nel regime forfettario. Questo regime, disciplinato dalla legge 190/2014, prevede due possibili aliquote: quella ordinaria del 15% e quella agevolata del 5% per le nuove attività. La questione centrale è capire quando questa riduzione sia legittimamente applicabile nel caso degli affitti brevi.

Il presupposto per ottenere l’imposizione sostitutiva al 5% riguarda la natura del nuovo esercizio d’impresa: non deve esserci continuità con una precedente attività svolta in forma autonoma o dipendente. Il punto è cruciale perché molti contribuenti, fino al 2025, gestivano gli affitti brevi come privati senza Partita IVA, e ora devono capire se questa precedente attività può essere considerata una forma di prosecuzione ai fini fiscali.

Regime forfettario: l’aliquota al 5% e il concetto di “nuova attività”

La riduzione dell’aliquota al 5% opera per i primi cinque anni di attività, secondo i criteri stabiliti dall’articolo 1, comma 65, della legge 190/2014. La disposizione prevede che il contribuente possa usufruire dell’agevolazione solo se l’attività non costituisce mera prosecuzione di un’altra attività svolta come dipendente o lavoratore autonomo.

Il legislatore ha introdotto questo requisito per evitare che professionisti, dipendenti o imprenditori in attività possano accedere al beneficio aprendo un’attività formalmente nuova ma sostanzialmente identica a quella svolta in precedenza. Nelle prassi dell’Agenzia delle Entrate, con documenti come la circolare 10/E del 2016 e risposte a interpello successive, è stato più volte chiarito che la valutazione deve basarsi sulla sostanza e non sulla forma.

Nel caso degli affitti brevi, la questione presenta un profilo interpretativo specifico: il contribuente fino al 2025 svolgeva l’attività senza Partita IVA e non era qualificabile né come lavoratore autonomo né come dipendente nell’ambito di quella stessa attività. Dal 2026 in poi, invece, la trasformazione in attività d’impresa avviene per effetto di una norma, non per scelta.

Questo elemento consente di considerare la nuova attività d’impresa come “nuova” a tutti gli effetti, proprio perché non esisteva un’attività professionale precedente che possa considerarsi continuativa.

Perché il passaggio dal privato all’impresa non costituisce prosecuzione

Quando l’attività precedente era svolta in forma privata, manca il presupposto essenziale della prosecuzione: l’esistenza di un rapporto di lavoro dipendente o autonomo collegato alla gestione delle locazioni brevi. Le attività di locazione gestite dal privato non costituiscono lavoro autonomo, né rappresentano redditi professionali o d’impresa. Sono redditi fondiari o redditi diversi, a seconda dei casi.

Per questo motivo, nel momento in cui il contribuente apre Partita IVA per effetto della legge, non si può sostenere che esista continuità sotto il profilo sostanziale. Lo ha ribadito più volte anche la prassi dell’amministrazione finanziaria quando ha affrontato casi analoghi di trasformazione obbligata di attività non professionali.

Di conseguenza, la nuova attività di impresa può essere trattata come una nuova iniziativa, rendendo legittima l’applicazione dell’aliquota al 5%. La coerenza interpretativa è confermata anche da precedenti prassi dove, pur in contesti diversi, la continuità è stata esclusa quando mancava un precedente esercizio professionale.

Un regime alla portata? Attenzione ai requisiti di accesso

L’applicazione dell’aliquota al 5% è possibile solo se il contribuente rispetta anche gli altri requisiti previsti dal regime forfettario, come la mancanza di partecipazioni in società commerciali e il limite massimo di redditi da lavoro dipendente percepiti nell’anno precedente.

Negli aggiornamenti del 2024 riguardanti la disciplina dei forfettari, è stato confermato che la verifica deve riguardare l’anno precedente all’avvio dell’attività. È possibile quindi che l’accesso al 5% sia legittimo, ma precluso da altre condizioni relative alla posizione complessiva del contribuente. Inoltre, il regime forfettario richiede il rispetto dei limiti di ricavi, fissati dalla normativa e confermati nei successivi orientamenti interpretativi.

Per molti contribuenti il regime è particolarmente conveniente, anche in relazione ai costi previdenziali. Qualora il titolare sia un lavoratore dipendente full time, può non essere tenuto all’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps. Questo aspetto, chiarito in più interventi amministrativi negli ultimi anni, amplia ulteriormente la convenienza del regime.

La tassazione al 5% come occasione di risparmio fiscale legittimo

Se confermata in via ufficiale, l’interpretazione secondo cui l’attività d’impresa avviata dal 2026 non costituisce prosecuzione di alcuna attività precedente permette ai contribuenti di valutare il regime forfettario con maggiore tranquillità. La tassazione al 5% può essere infatti molto più vantaggiosa rispetto alla cedolare secca del 21% o del 26%.

Il regime forfettario, pur comportando obblighi più articolati rispetto alla gestione in forma privata, consente di adottare una gestione fiscale lineare, con coefficienti di redditività certi e un’imposta sostitutiva calcolata senza necessità di deduzione analitica dei costi. Il confronto tra i due regimi richiede comunque un’analisi personalizzata, perché la convenienza dipende dal volume delle locazioni, dalla gestione dei costi e dalla posizione del contribuente.

Affitti brevi come attività d’impresa: più controlli e maggiore trasparenza

Il passaggio obbligato all’impresa per chi supera la soglia degli appartamenti non è stato introdotto con obiettivi di gettito, ma di controllo. Con l’integrazione dei dati derivanti dalla comunicazione DAC7, l’amministrazione finanziaria dispone di strumenti molto più accurati per monitorare i flussi di locazione breve. La gestione con Partita IVA implica obblighi più trasparenti, come la fatturazione elettronica, che migliorano la qualità dei dati.

Questo nuovo assetto, secondo la dottrina più recente, nasce per contrastare fenomeni distorsivi e garantire maggiore equità fiscale tra operatori professionali e privati. In questo contesto, riconoscere la possibilità di accedere all’aliquota del 5% non sarebbe un incentivo, ma la naturale conseguenza del passaggio da un regime obbligatorio a uno imprenditoriale genuinamente nuovo.

Quando serve un chiarimento e come prepararsi

L’incertezza interpretativa rimane, perché manca ancora una posizione ufficiale specifica sul tema. Tuttavia, l’orientamento della normativa e delle prassi rende logica la conclusione secondo cui la nuova attività non può essere considerata prosecuzione. In attesa di chiarimenti formali, è fondamentale che i contribuenti valutino attentamente i propri requisiti e si preparino con anticipo alla gestione fiscale del 2026.