Dal 1° gennaio 2026, l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020 rende obbligatoria l’apertura della partita Iva per chi destina a locazione breve (contratti fino a 30 giorni) più di due immobili. L’introduzione di questa presunzione di imprenditorialità risponde alla volontà di regolamentare un settore in grande espansione, dove nuove forme di ospitalità hanno generato un intreccio complesso di regole nazionali, regionali e orientamenti giurisprudenziali.

L’interpretazione della norma ha richiesto l’intervento della dottrina. Il focus Aidc Lab n. 1/2026 e il documento della Fondazione nazionale Commercialisti del 16 febbraio 2026 hanno chiarito che l’obbligo di apertura della partita Iva si attiva quando il terzo immobile è effettivamente destinato alla locazione. La semplice disponibilità non è sufficiente, perché manca il requisito reddituale.

Il contribuente deve presentare, entro trenta giorni dalla data di inizio della locazione del terzo immobile, la Comunicazione Unica (ComUnica), che attiva contemporaneamente la partita Iva presso l’Agenzia delle Entrate, l’iscrizione al Registro Imprese, l’eventuale posizione Inps e Inail.

Se il contribuente dispone già del Codice Identificativo Nazionale (Cin) per ciascun immobile, la fase successiva riguarda la scelta del codice Ateco e del regime fiscale.

La scelta si articola tra due assetti distinti: il codice 68.20.09 relativo a “Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione”, che presuppone mera concessione dell’immobile, oppure il codice 55.20.42 per “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze”, che comporta la presenza di servizi aggiuntivi e una struttura organizzata.

Il punto centrale consiste nell’individuare quando la locazione breve rimanga attività immobiliare e quando invece diventi attività ricettiva para‑alberghiera. La distinzione incide su:

– scelta del codice Ateco
– regime IVA applicabile
– regime contabile
– obblighi previdenziali

Il discrimine è rappresentato dai servizi accessori. La giurisprudenza e la prassi amministrativa distinguono tra i servizi minimi necessari per la fruibilità dell’immobile e i servizi che qualificano un’attività organizzata assimilabile a quella alberghiera.

La fornitura di servizi minimi, come le pulizie iniziali e finali o la consegna della biancheria all’ingresso, non altera la natura della prestazione. Ma la presenza di servizi aggiuntivi – come cambio periodico della biancheria, pulizie giornaliere, assistenza in loco, servizi di transfer, escursioni organizzate, sito multilingue, reception o personale dedicato – rende l’attività assimilabile alla ricezione turistica. In tal caso, si migra dal codice 68 al codice 55, con conseguenze immediate sul piano IVA e previdenziale.

Di rilievo, in questo quadro, è la sentenza della Cgt Belluno n. 64/2025, che ha qualificato come mera locazione turistica l’attività priva di servizi accessori, limitata a pulizie iniziali, fornitura minima di biancheria all’inizio del soggiorno e messa a disposizione delle utenze.

L’esito è chiaro: dove non vi è struttura organizzata, non vi è attività ricettiva.

Il contribuente può optare per il regime forfettario se possiede i requisiti di legge. La scelta del forfettario è particolarmente interessante per le attività sotto codice 55 e 68. Il coefficiente di redditività è del 40% per l’attività para‑alberghiera e dell’86% per l’attività immobiliare.

Nel caso di apertura della nuova attività, persistendo i requisiti, è possibile beneficiare dell’aliquota agevolata al 5% per i primi cinque anni, poiché l’attività esercitata non costituisce prosecuzione di precedente attività autonoma o professionale. L’origine dei redditi in questione è infatti fondiaria, non di lavoro coordinato o autonomo.

Se il forfettario non è applicabile, occorre scegliere tra regime semplificato o ordinario.

Con l’iscrizione al Registro Imprese, il contribuente entra nella sezione speciale dei piccoli imprenditori ed è tenuto al pagamento del diritto camerale annuale.

Per le attività ricettive, inoltre, viene richiesto l’invio della Scia al Suap competente.

Nel regime forfettario, l’attività resta fuori campo IVA. Occorre comunque certificare i corrispettivi.

Nei regimi ordinari, invece, si applicano regole differenti a seconda dell’attività svolta. La locazione immobiliare non è soggetta a IVA ed è considerata esente ai sensi dell’articolo 10, n. 8, del DPR 633/1972. Il contribuente può richiedere la dispensa dagli adempimenti IVA secondo l’articolo 36‑bis, evitando fatture e registri.

Se l’attività si qualifica come para‑alberghiera, le prestazioni rese sono imponibili con aliquota del 10%.

La migrazione tra i due regimi è quindi determinata dai servizi effettivamente forniti.

La qualificazione dei servizi accessori è fondamentale. L’attività rimane esente IVA solo se si limitano a servizi minimi. Quando i servizi diventano organizzati, continuativi e aggiuntivi rispetto alla mera locazione, l’attività assume natura para‑alberghiera.

La letteratura e la giurisprudenza indicano tra i servizi che possono mutare la qualificazione quelli relativi a pulizie giornaliere, lavaggio e cambio biancheria periodico, servizi turistici o logistici come transfer o tour, disponibilità di reception o personale dedicato, sito web multilingue o rete di prestazioni integrative. Dove l’elemento organizzativo prende il sopravvento, la prestazione non è più assimilabile alla mera locazione turistica.

La questione contributiva è complessa. Il principio di prevalenza temporale regola l’obbligo contributivo. Se il contribuente è dipendente full‑time, è possibile evitare l’iscrizione alla gestione commercianti.

Se invece l’attività viene esercitata con caratteristiche imprenditoriali e il contribuente non ha altra copertura previdenziale prevalente, l’obbligo di iscrizione dipende dalla natura dell’attività. La locazione immobiliare pura non determina obbligo di iscrizione, come confermato dalla Cassazione (ordinanza 29913/2021), che ha escluso la natura imprenditoriale della mera riscossione dei canoni.

Se l’attività rientra nel codice 55, l’iscrizione alla gestione Inps Affittacamere diventa obbligatoria. Tale gestione non prevede minimale contributivo, ma contributi calcolati sul reddito effettivo e un contributo fisso per maternità.

La determinazione del regime applicabile agli affitti brevi dipende principalmente dall’analisi dei servizi accessori. La scelta del codice Ateco, del regime IVA e dell’inquadramento previdenziale discende dalla natura effettiva dell’attività e non dalla mera etichetta attribuita.