L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 127 del 2025, ha ufficialmente chiarito un punto chiave della normativa agevolativa sulla “prima casa”: l’estensione da uno a due anni del termine per vendere l’immobile precedentemente posseduto si applica anche agli acquisti effettuati nel corso del 2024. Si tratta di un chiarimento di forte impatto pratico, che pone fine a dubbi interpretativi emersi dopo la modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024, art. 1, comma 116).
Il contesto normativo e la modifica 2025
L’agevolazione prima casa consente di beneficiare di aliquote ridotte:
-
Iva al 4% (anziché 10%)
-
Imposta di registro al 2% (anziché 9%)
La normativa richiede il rispetto di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, tra cui l’assenza, al momento dell’acquisto o entro un certo termine, della titolarità di un’altra abitazione già acquistata con i benefici “prima casa”.
Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una nuova casa con l’agevolazione doveva vendere quella già posseduta entro un anno. Con la manovra 2025, questo termine è stato esteso a due anni, introducendo la “alienazione infrabiennale postuma” come nuova finestra operativa per non decadere dal beneficio.
La conferma dell’applicazione retroattiva
La risposta n. 127/2025 ha chiarito che la nuova regola vale anche per gli acquisti effettuati nel 2024, purché il termine annuale non fosse già scaduto al 31 dicembre 2024. In sostanza, i contribuenti che avevano acquistato nel 2024 una seconda casa usufruendo nuovamente dell’agevolazione e pianificavano la vendita della precedente abitazione entro 12 mesi, potranno ora avvalersi di un periodo di 24 mesi, consolidando così il diritto al beneficio.
Due esempi concreti
-
Acquisto effettuato a novembre 2024: la vendita dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione dovrà avvenire entro novembre 2026, non più entro novembre 2025.
-
Acquisto nel gennaio 2024 con alienazione prevista per febbraio 2025: se il contribuente non ha ancora effettuato la vendita entro gennaio 2025, ha comunque tempo fino a gennaio 2026 per procedere senza perdere il beneficio.
Impatti pratici e strategici
Questa estensione offre maggiore flessibilità nella gestione delle operazioni immobiliari, soprattutto in un mercato che può richiedere più tempo per trovare acquirenti o concludere vendite complesse. Riduce inoltre il rischio fiscale di decadenza dall’agevolazione, che comporterebbe il versamento delle imposte ordinarie maggiorate di sanzioni e interessi.
Per notai, agenti immobiliari, consulenti e privati, diventa fondamentale:
-
rileggere con attenzione i termini degli atti già stipulati nel 2024,
-
aggiornare le strategie di pianificazione immobiliare,
-
valutare l’impatto sui budget fiscali e familiari.
Beneggi e Associati offre assistenza nella verifica dei requisiti, nel calcolo delle scadenze e nella gestione della documentazione da conservare per eventuali controlli. Un presidio tecnico, strategico e costante che riduce il rischio e ottimizza le scelte patrimoniali.
