La questione relativa all’accesso all’ecobonus per gli immobili concessi in comodato è da anni oggetto di interpretazioni e chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Nel 2026 torna al centro dell’attenzione il caso di una Srl che svolge attività di affittacamere utilizzando un immobile classificato in categoria catastale A/4 ricevuto in comodato. La società intende effettuare interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica nel 2026 e nel 2027 e chiede se possa beneficiare delle detrazioni fiscali previste per tali lavori. Il tema è rilevante perché riguarda una vasta platea di imprese che operano nel settore turistico‑ricettivo attraverso immobili detenuti non in proprietà ma in base a rapporti di comodato, locazione o altro titolo idoneo.

L’analisi normativa e la prassi dell’Agenzia delle Entrate confermano che l’agevolazione spetta anche ai comodatari, purché abbiano un titolo che consenta la piena disponibilità dell’immobile. La detrazione è riconosciuta anche per gli immobili strumentali all’attività d’impresa, inclusi quelli utilizzati per l’attività di affittacamere.

La disciplina dell’ecobonus affonda le sue radici nell’articolo 14 del decreto legge 63/2013, convertito dalla legge 90/2013. Tale disposizione riconosce la detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici a tutti i contribuenti che possiedono o detengono l’immobile a qualsiasi titolo. Con successive modifiche, l’articolo è stato aggiornato fino al 2024, prevedendo aliquote e tetti massimi specifici per ciascuna tipologia di intervento. L’Agenzia delle Entrate, nelle sue guide e circolari, ha precisato che l’ecobonus spetta anche ai comodatari, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato.

Le aliquote applicabili nel 2026 e 2027 derivano dalla legge 30 dicembre 2021 n. 234 e dalla legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025). Per gli immobili adibiti ad attività ricettiva e rientranti nelle categorie catastali ammesse, l’aliquota è pari al 36% per le spese sostenute nel 2026 e al 30% per le spese sostenute nel 2027. I limiti massimi di detrazione sono pari a 60.000 euro per cappotto termico e infissi, e 30.000 euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento.

Un nodo interpretativo frequente riguarda la possibilità per chi detiene l’immobile in comodato di accedere alle agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito più volte, includendo la guida ufficiale pubblicata nel 2024, che la detenzione qualificata è sufficiente anche quando l’immobile non appartiene al soggetto che sostiene la spesa. La ragione è che l’ecobonus è un’agevolazione legata all’edificio, non alla proprietà. L’agevolazione spetta quindi non solo ai proprietari, ma anche all’usufruttuario, al locatario e al comodatario.

Nel caso specifico, la Srl utilizza l’immobile A/4 per svolgere attività di affittacamere, attività che rientra nelle finalità di impresa e comporta l’uso strumentale dell’immobile. La detenzione a titolo di comodato è dunque idonea a consentire l’accesso all’ecobonus.

La categoria catastale A/4 rientra nelle categorie ammesse per gli interventi di riqualificazione energetica. Le agevolazioni si applicano agli immobili residenziali e la prassi ha chiarito che anche quando l’immobile è utilizzato per attività imprenditoriali o commerciali, se la natura catastale è residenziale, le detrazioni sono ammissibili. L’utilizzo dell’immobile come struttura ricettiva non modifica la categoria catastale né incide sul diritto alla detrazione. Questo principio è stato confermato dalla circolare 13/E/2019 che ha specificato che gli immobili strumentali possono beneficiare dell’ecobonus purché appartenenti a categorie catastali idonee.

Gli interventi ammessi al regime dell’ecobonus includono lavori di miglioramento dell’efficienza energetica, come la coibentazione dell’involucro, la sostituzione di infissi e l’installazione di impianti di riscaldamento ad alta efficienza. Per il biennio 2026‑2027 le aliquote sono state ridotte, ma restano comunque vantaggiose. La detrazione del 36% nel 2026 e del 30% nel 2027 è applicabile entro i limiti massimi stabiliti per ciascun intervento. La Srl potrà quindi pianificare le spese in base al cronoprogramma dei lavori per massimizzare la detrazione.

La normativa richiede che chi sostiene la spesa sia in possesso di un titolo idoneo che consenta l’esecuzione dei lavori. Il contratto di comodato, se registrato, soddisfa questa condizione. È consigliabile che la Srl documenti adeguatamente il titolo di detenzione e conservi tutta la documentazione relativa alle spese, alle autorizzazioni edilizie e alle asseverazioni tecniche richieste dalle norme.

La posizione dell’Agenzia è ormai consolidata e ha riconosciuto più volte la spettanza dell’ecobonus anche ai soggetti non proprietari. Nel caso delle imprese che utilizzano immobili in comodato per attività ricettive, l’Agenzia ha ritenuto che non vi siano ostacoli all’agevolazione, a condizione che l’immobile appartenga a categorie catastali ammesse e che il comodatario sostenga effettivamente le spese. Le guide e le circolari pubblicate fino al 2024 offrono un quadro interpretativo stabile.

La Srl comodataria di un immobile A/4 utilizzato per attività di affittacamere ha pieno diritto a beneficiare dell’ecobonus per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027. Le norme nazionali e la prassi dell’Agenzia delle Entrate confermano che il titolo di comodato è idoneo per accedere alle agevolazioni, senza distinguere tra immobili residenziali destinati a uso privato o a uso imprenditoriale. La corretta gestione della documentazione e della programmazione dei lavori permette di sfruttare al meglio le aliquote applicabili e ridurre il costo complessivo dell’intervento.