Sempre più frequentemente società stabilite in altri Stati membri dell’Unione europea acquistano immobili in Italia per destinarli alla locazione turistica, spesso dopo interventi di ristrutturazione. In questi casi si pone una questione centrale sotto il profilo fiscale: la società estera è tenuta ad aprire una partita Iva in Italia? E l’attività di locazione può beneficiare dell’esenzione prevista per le locazioni immobiliari dall’articolo 10 del Dpr 633/1972?

La risposta richiede una distinzione netta tra locazione abitativa “pura” ed erogazione di servizi di alloggio in strutture ricettive o assimilate, ambito nel quale il legislatore Iva ha previsto un trattamento specifico.

Il regime Iva delle strutture ricettive e delle case vacanze

Le prestazioni di alloggio rese nei confronti di clienti che soggiornano in strutture ricettive sono soggette a Iva con aliquota ridotta del 10 per cento, ai sensi del n. 120) della Tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972. Il riferimento normativo è all’articolo 6 della legge 17 maggio 1983, n. 217, che individua le strutture ricettive includendo, oltre agli alberghi in senso stretto, anche forme di ospitalità extralberghiera.

Rientrano in tale ambito, tra l’altro, le residenze turistico‑alberghiere, i villaggi turistici, gli alloggi agrituristici, gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti per vacanze, le case per ferie, gli ostelli e i rifugi alpini. Il richiamo alla norma comporta che l’aliquota ridotta si applichi anche alle case e agli appartamenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale, ancorché senza l’offerta di servizi centralizzati tipici delle strutture alberghiere tradizionali.

Questo aspetto è particolarmente rilevante, perché esclude l’applicazione dell’esenzione di cui all’articolo 10 del Dpr 633/1972, normalmente prevista per le locazioni di fabbricati a uso abitativo. Nel caso della locazione turistica svolta in forma imprenditoriale, la prestazione è qualificata come servizio di alloggio e non come mera locazione immobiliare.

Territorialità Iva e rilevanza dell’immobile in Italia

Sotto il profilo della territorialità, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili, inclusa la locazione, è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva nel luogo in cui l’immobile è situato. Lo stabilisce l’articolo 7‑quater, lettera a), del Dpr 633/1972, in attuazione della direttiva 2006/112/CE.

Nel caso di un appartamento ubicato in Italia, l’operazione è quindi territorialmente rilevante nel territorio dello Stato, indipendentemente dal luogo di stabilimento del prestatore. Ne consegue che la società UE che concede in locazione turistica l’immobile effettua operazioni imponibili in Italia e deve assolvere l’Iva italiana sulle prestazioni rese ai clienti.

Obbligo di identificazione Iva in Italia

Proprio perché l’operazione è territorialmente rilevante in Italia e soggetta a Iva, la società UE è tenuta a identificarsi ai fini Iva nel nostro Paese. L’identificazione può avvenire tramite identificazione diretta oppure mediante la nomina di un rappresentante fiscale, secondo le modalità previste dagli articoli 35‑ter e 17, terzo comma, del Dpr 633/1972.

L’apertura della partita Iva italiana è dunque necessaria per adempiere agli obblighi di fatturazione, liquidazione e versamento dell’imposta, nonché per l’esercizio del diritto alla detrazione dell’Iva assolta sugli acquisti, inclusi quelli relativi alla ristrutturazione dell’immobile.

Il possibile utilizzo del regime OSS – UE

Accanto all’identificazione Iva “tradizionale”, va considerata anche la possibilità, per le società UE, di avvalersi del regime speciale One Stop Shop (OSS – UE), introdotto in attuazione della direttiva 2006/112/CE. Tale regime consente di assolvere in modo centralizzato, nello Stato membro di identificazione, l’Iva dovuta su determinate prestazioni di servizi territorialmente rilevanti in altri Stati membri.

L’OSS può rappresentare una semplificazione significativa, ma la sua applicabilità è subordinata a una condizione fondamentale: l’attività svolta in Italia non deve integrare l’esistenza di una stabile organizzazione. Qualora l’organizzazione dell’attività di locazione turistica, per modalità operative e grado di autonomia, configuri una stabile organizzazione nel territorio dello Stato, il ricorso al regime OSS non sarebbe ammesso e resterebbe obbligatoria l’identificazione Iva ordinaria.

Il tema della stabile organizzazione

La valutazione circa l’esistenza di una stabile organizzazione è centrale e deve essere effettuata caso per caso. La mera proprietà dell’immobile non è di per sé sufficiente a configurarla, ma l’organizzazione di mezzi e personale in Italia, idonea a svolgere in modo autonomo l’attività di locazione turistica, può far emergere tale presupposto.

La giurisprudenza unionale e la prassi dell’Agenzia delle Entrate hanno più volte chiarito che occorre verificare se la società estera disponga in Italia di una struttura stabile, con risorse umane e tecniche, che consenta l’erogazione delle prestazioni senza il supporto decisionale diretto della casa madre. In presenza di una stabile organizzazione, l’attività è considerata svolta da un soggetto stabilito in Italia, con conseguente esclusione dei regimi semplificati previsti per i soggetti non stabiliti.

L’aliquota applicabile e l’esclusione dell’esenzione

Una volta chiarito che l’attività è imponibile e territorialmente rilevante in Italia, resta da individuare il corretto trattamento Iva. Come anticipato, le prestazioni di alloggio rese nell’ambito della locazione turistica rientrano nell’aliquota ridotta del 10 per cento. Non trova invece applicazione l’esenzione prevista dall’articolo 10 del Dpr 633/1972 per le locazioni di immobili abitativi, poiché la norma agevolativa riguarda la locazione “statica” e non i servizi di ospitalità a carattere turistico.

Questa distinzione è ormai consolidata nella prassi amministrativa e rappresenta un punto fermo per gli operatori, inclusi quelli esteri che intendono investire nel settore della ricettività turistica in Italia.

Implicazioni operative per le società UE

Dal punto di vista operativo, la società UE che acquista un immobile in Italia per destinarlo alla locazione turistica deve pianificare attentamente gli adempimenti Iva, valutando sin dall’inizio se procedere con identificazione diretta, rappresentante fiscale o regime OSS. La scelta incide non solo sugli obblighi dichiarativi, ma anche sulla gestione della detrazione dell’Iva sugli investimenti iniziali, spesso rilevanti in caso di ristrutturazioni.

Una corretta impostazione fiscale consente di evitare contestazioni e di ottimizzare la gestione dell’imposta, in un settore caratterizzato da crescente attenzione da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Considerazioni conclusive

La società UE che acquista un immobile in Italia per la locazione turistica non può fare affidamento sull’esenzione Iva prevista per le locazioni abitative. L’attività rientra tra le prestazioni di alloggio soggette a Iva al 10 per cento ed è territorialmente rilevante in Italia. Ne consegue l’obbligo di identificazione Iva, salvo il ricorso al regime OSS in assenza di stabile organizzazione.

La corretta qualificazione dell’attività e la scelta del regime più adeguato rappresentano passaggi fondamentali per una gestione fiscale efficiente e conforme.