Esaminando la giurisprudenza di questi anni, uno dei problemi che maggiormente ha impegnato le commissioni tributarie riguarda le vendite \u201csotto perizia\u201d dei terreni.
\nLa crisi di mercato, e il conseguente calo dei valori delle aree, ha accentuato il problema che, nel corso degli anni, l\u2019Agenzia ha provato ad affrontare, senza tuttavia giungere a soluzioni definitive.
\nL\u2019articolo 7 della legge 488\/2001 dispone che, per i terreni (diversamente dalle partecipazioni), il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell\u2019imposta di registro e dell\u2019imposta ipotecaria e catastale. Oggi, chi si trova a cedere a un valore inferiore, ha due strade percorribili:
\n– la prima prevede l\u2019asseverazione tramite una nuova perizia di stima, che riporta il valore aggiornato (e inferiore). In questo caso non va riversata l\u2019imposta, anche se non si possono ottenere rimborsi. Tuttavia, questa soluzione pu\u00f2 essere adottata solo quando il legislatore riapre l\u2019opportunit\u00e0 dell\u2019affrancamento di valore, poich\u00e9 non esiste una norma \u201ca regime\u201d;
\n– negli altri periodi non resta che affidarsi all\u2019alternativa descritta dalla circolare 1\/E\/2013. In pratica, si tratta di dare ufficialit\u00e0, nell\u2019atto di vendita, alla discrepanza esistente tra il maggior valore di perizia (che costituisce valore minimo ai fini delle imposte indirette) e il minor corrispettivo (su cui \u00e8 calcolata l\u2019eventuale plusvalenza), richiamando il primo ma trasferendo di fatto il bene sulla base del secondo. L\u2019acquirente assolve i tributi indiretti sul valore asseverato, mentre il venditore non deve assoggettare a imposizione alcuna plusvalenza, essendo il corrispettivo minore dell\u2019importo su cui \u00e8 stata pagata l\u2019imposta sostitutiva del 8 per cento.
\nIl maggior onere subito dall\u2019acquirente, presumibilmente, incider\u00e0 negativamente sul prezzo pattuito. Inoltre, la risoluzione 53\/E\/2015 ha riconosciuto la regolarit\u00e0 \u201csostanziale\u201d di due ipotesi piuttosto frequenti:
\n– quando tra il valore indicato in atto e quello periziato vi \u00e8 uno scostamento poco significativo;
\n– quando, pur in presenza di una sensibile differenza tra valore di perizia e corrispettivo dichiarato, il contribuente ha fatto menzione nell\u2019atto dell\u2019intervenuto affrancamento di valore, indipendentemente dal versamento delle maggiori imposte indirette ad opera dell\u2019acquirente (il quale, per\u00f2, in questo caso dovrebbe essere maggiormente esposto a un probabile accertamento di valore).
\nLa giurisprudenza di merito \u00e8 prevalentemente orientata a riconoscere validit\u00e0 all\u2019affrancamento anche in caso di cessione a valore inferiore, ritenendo illegittimo il calcolo operato dall\u2019ufficio che determina una plusvalenza calcolata sull\u2019originario costo di acquisto.
\nA ingenerare contenzioso sono anche altre ipotesi. Tra queste, l\u2019intervenuta asseverazione della perizia sulle aree entro i termini di legge, ma dopo il rogito di cessione e la mancata indicazione in atto dell\u2019esistenza di un pregresso affrancamento di valore. In entrambi i casi la Cassazione ha convalidato le ragioni dei contribuenti e la posizione dell\u2019Agenzia (risoluzione 53\/E\/2015) si \u00e8 molto ammorbidita rispetto al passato.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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