{"id":16265,"date":"2018-12-09T20:01:00","date_gmt":"2018-12-09T19:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dev.beneggiassociati.com\/2018\/12\/09\/interessi-passivi-le-srl-immobiliari-fanno-i-conti-con-la-stretta\/"},"modified":"2018-12-09T20:01:00","modified_gmt":"2018-12-09T19:01:00","slug":"interessi-passivi-le-srl-immobiliari-fanno-i-conti-con-la-stretta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/interessi-passivi-le-srl-immobiliari-fanno-i-conti-con-la-stretta\/","title":{"rendered":"Interessi passivi, le Srl immobiliari fanno i conti con la stretta"},"content":{"rendered":"\n

Per le societ\u00e0 che detengono immobili \u201cpatrimonio\u201d (si tratta, in particolare, dei fabbricati abitativi concessi in locazione), \u00e8 stabilito (comma 35 della legge 244) che gli interessi di finanziamento per l\u2019acquisto di tali fabbricati sfuggano alla indeducibilit\u00e0 integrale prevista dall\u2019articolo 90 del Tuir e rientrino dunque ordinariamente nelle regole del Rol (articolo 96). <\/p>\n\n\n


Il comma 36 della legge 244 (come modificato dal Dlgs 147\/2015) ha poi previsto che, per le societ\u00e0 che svolgono prevalente attivit\u00e0 di gestione immobiliare (oltre il 50% del valore dell\u2019attivo costituito da immobili destinati a locazione e ricavi per oltre i due terzi da canoni di locazione), la disciplina dell\u2019articolo 96 non si applica agli interessi passivi sostenuti su finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati a locazione. Interessi che dunque escono dal regime del Rol e sono interamente deducibili.<\/p>\n\n\n


Dal 2019, per effetto dell\u2019articolo 14 del decreto legislativo Atad, il comma 36 della legge 244 \u00e8 abrogato, con un conseguente nuovo regime per le immobiliari Srl e Spa: gli interessi su finanziamenti ipotecari rientrano nel regime dell\u2019articolo 96, come ogni altro onere finanziario e saranno dunque indeducibili se eccedono il 30% del Rol. Al tempo stesso, restano nel Rol gli interessi su finanziamenti per l\u2019acquisto di immobili \u201cpatrimonio\u201d, dato che non \u00e8 stato invece abrogato il comma 35 della legge 244. <\/p>\n\n\n


Le regole dell\u2019articolo 96 riguardano i soggetti Ires. Per le imprese Irpef, la deducibilit\u00e0 degli oneri finanziari \u00e8 affidata all\u2019articolo 61 del Tuir, che richiede solo la verifica del requisito di inerenza. Le immobiliari Srl o Spa, che deducono interamente fino al 2018 gli interessi sui mutui ipotecari, potrebbero dunque vagliare l\u2019opportunit\u00e0 di trasformarsi in Sas o Snc se il loro Rol non \u00e8 capiente per coprire anche tali interessi. Non essendo pi\u00f9 prevista, per l\u2019abrogazione da parte della legge di bilancio, l\u2019opzione per l\u2019Iri (che avrebbe reso il carico fiscale delle Snc immobiliari analogo a quello delle Srl) si dovranno per\u00f2 valutare (oltre che i profili civilistici legati alla responsabilit\u00e0 illimitata) anche altri aspetti di differenziazione delle societ\u00e0 personali, tra cui in particolare l\u2019imponibilit\u00e0 per trasparenza sui soci con aliquote progressive. In ogni caso, la trasformazione regressiva non dovrebbe prestare il fianco a censure anti-elusive, trattandosi di una tipica scelta tra regimi differenti, conforme all\u2019articolo 10-bis, comma 4, della legge 212\/2000.<\/p>\n\n\n


Tutte le societ\u00e0 di capitali, con l\u2019avvento del nuovo Rol \u201cfiscale\u201d introdotto dal decreto di recepimento della direttiva antielusione, dovranno inoltre affrontare una notevole complicazione nel calcolo della soglia di deducibilit\u00e0 degli interessi passivi. In luogo della determinazione basata sui dati contabili, che oggi consente di avere una indicazione sul regime degli interessi semplicemente leggendo il bilancio, si introduce  un meccanismo di valorizzazione delle voci di bilancio (che restano immutate, salva l\u2019inclusione anche delle plus e minusvalenze da trasferimenti di aziende), secondo il loro importo fiscale. <\/p>\n\n\n

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@ Beneggi e Associati | Commercialisti al servizio delle imprese | Meda | Milano<\/a><\/strong>
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