{"id":16382,"date":"2019-02-03T21:23:00","date_gmt":"2019-02-03T20:23:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dev.beneggiassociati.com\/2019\/02\/03\/cedolare-secca-per-gli-immobili-commerciali-guida-operativa\/"},"modified":"2019-02-03T21:23:00","modified_gmt":"2019-02-03T20:23:00","slug":"cedolare-secca-per-gli-immobili-commerciali-guida-operativa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/cedolare-secca-per-gli-immobili-commerciali-guida-operativa\/","title":{"rendered":"Cedolare secca per gli immobili commerciali, guida operativa"},"content":{"rendered":"\n<p>La legge di Bilancio sottopone i potenziali interessati a una serie di limiti cos\u00ec severi che ben pochi potranno davvero applicare la<strong>&nbsp;tassa piatta al 21 per cento<\/strong>.<\/p>\n\n\n<p>La cedolare \u00e8 limitata ai fabbricati accatastati nella categoria&nbsp;<strong>\u00abnegozi e botteghe\u00bb (C\/1)<\/strong>. Esclusi gli uffici (A\/10), ma anche i laboratori artigianali (C\/3). Inoltre, i locali cui si applica la cedolare&nbsp;<strong>non devono superare i 600 metri quadrati<\/strong>. Nella superficie, per\u00f2, non si contano le pertinenze, che pure possono essere locate insieme al negozio (la legge non fissa limiti espliciti, n\u00e9 di numero, n\u00e9 di categoria catastale).&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>La cedolare secca pu\u00f2 essere applicata dai&nbsp;<strong>locatori persone fisiche<\/strong>. Sono quindi escluse le societ\u00e0, ma potrebbero rientrarvi gli imprenditori che sfrutteranno la chance prevista dalla legge di Bilancio per \u201cestromettere\u201d dalla sfera aziendale gli immobili e darli in locazione come privati. La legge non dice nulla sull\u2019inquilino, che quindi potr\u00e0 anche essere una societ\u00e0.<\/p>\n\n\n<p><br \/>Il limite pi\u00f9 grande riguarda i contratti, perch\u00e9 si pu\u00f2 optare per la nuova imposta solo se la locazione \u00e8 stata&nbsp;<strong>stipulata nel 2019&nbsp;<\/strong>(e solo a patto che alla data del 15 ottobre 2018 non fosse in corso &#8211; tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile &#8211; un contratto non scaduto e poi risolto in anticipo).&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>I contratti di locazione a uso diverso dall\u2019abitativo sono disciplinati dalla legge 392 \/1978, che &#8211; salvo casi particolari &#8211; \u00e8 inderogabile. Locatore e conduttore possono liberamente determinare l\u2019ammontare del canone, il regime di ripartizione delle spese, la forma del contratto (che pu\u00f2 anche essere verbale, fino a un canone di 250mila euro), eccetera.<\/p>\n\n\n<p><br \/>Sono vincolate &#8211; tranne casi particolari &#8211; le pattuizioni sulla&nbsp;<strong>durata del contratto<\/strong>, sull\u2019<strong>aggiornamento del canone<\/strong>&nbsp;(salvo che l\u2019immobile abbia durata superiore a quella minima), sull\u2019ammontare del&nbsp;<strong>deposito cauzionale<\/strong>, sull\u2019<strong>indennit\u00e0 di avviamento<\/strong>, sulla&nbsp;<strong>sublocazione\/cessione<\/strong>&nbsp;del contratto, sulla&nbsp;<strong>prelazione<\/strong>, e altro. Infatti, l\u2019articolo 79, commi 1 e 2, della legge 392\/78 dispone che \u00ab\u00e8 nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell\u2019immobile locato, pu\u00f2 ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge\u00bb. Sono consentite deroghe per le locazioni con canone annuo superiore a 250mila euro, purch\u00e9 il contratto sia in forma scritta. Lo stesso articolo 79, terzo comma, stabilisce infatti che \u00abin deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attivit\u00e0 alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a 250mila euro, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, \u00e8 facolt\u00e0 delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto\u00bb.<\/p>\n\n\n<p><br \/>Le parti possono comunque determinare liberamente&nbsp;<strong>la cifra del canone<\/strong>. Per l\u2019aggiornamento, l\u2019articolo 32 della legge 392\/78 dispone che le variazioni in aumento non possano essere superiori al 75% rispetto a quelle, accertate dall\u2019Istat, dell\u2019indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati, salvo che la durata minima del contratto superi quella prevista dalla legge.<\/p>\n\n\n<p><br \/>I contratti di locazione ad uso diverso hanno&nbsp;<strong>durata minima di sei anni&nbsp;<\/strong>per immobili adibiti ad attivit\u00e0 industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili). Se l\u2019immobile \u00e8 destinato ad attivit\u00e0 alberghiere o all\u2019esercizio di attivit\u00e0 teatrali, la durata minima non pu\u00f2 essere inferiore a&nbsp;<strong>nove anni<\/strong>.&nbsp;\u00c8 per\u00f2 possibile stipulare contratti di&nbsp;<strong>durata inferiore<\/strong>, a patto che sia provato il c<strong>arattere transitorio<\/strong>&nbsp;dell\u2019attivit\u00e0 connessa alla locazione. Nel caso particolare della locazione stagionale, il locatore \u00e8 obbligato ad affittare l\u2019immobile, per la medesima stagione dell\u2019anno successivo, allo stesso conduttore che ne ha fatto richiesta inviando al proprietario una lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>\u00c8 consentito alle parti di inserire nel contratto la possibilit\u00e0 che il conduttore receda in qualsiasi momento dall\u2019accordo. Quest\u2019ultimo \u00e8 tenuto a comunicare la decisione al locatore con almeno&nbsp;<strong>sei mesi d\u2019anticipo<\/strong>, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Lo stesso termine si applica se alla base del recesso vi siano gravi motivi. L\u2019articolo 28 della legge sull\u2019equo canone dispone inoltre che i contratti di locazione commerciale e alberghiera una volta scaduti&nbsp;<strong>si rinnovano tacitamente<\/strong>&nbsp;rispettivamente di sei e nove anni, a meno che il locatore non comunichi la&nbsp;<strong>disdetta<\/strong>, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza dell\u2019accordo.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>La legge stabilisce la possibilit\u00e0 per il locatore, alla prima scadenza del contratto, di&nbsp;<strong>negare il rinnovo&nbsp;<\/strong>dell\u2019accordo, ma solo se sussistono le condizioni previste dall\u2019articolo 29 della legge 392\/78. Il rinnovo pu\u00f2 essere negato se il proprietario sceglie di&nbsp;<strong>demolire&nbsp;<\/strong>l\u2019immobile per una ristrutturazione integrale, un completo restauro o \u00abper rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell\u2019articolo 12 della legge 426\/1971 (&#8230;), e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell\u2019immobile\u00bb.&nbsp;Per immobili adibiti ad albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore pu\u00f2 negare il rinnovo del contratto nel caso in cui decida di \u00ab<strong>ricostruire l\u2019immobile<\/strong>, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apportare all\u2019immobile, adibito ad albergo o a pensione, notevoli migliorie che ne aumentino la capacit\u00e0 ricettiva o che comportino un passaggio dell\u2019azienda a categoria superiore\u00bb. O se intenda esercitare personalmente nell\u2019immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti diretti entro il secondo grado la medesima attivit\u00e0 del conduttore.<\/p>\n\n\n<p>Nella disciplina dell\u2019articolo 3, Dlgs 23\/2011, l\u2019applicazione della cedolare \u00e8 limitata alle locazioni&nbsp;<strong>da parte di persone fisiche<\/strong>&nbsp;che non agiscono nell\u2019esercizio d\u2019impresa, arti o professioni. Secondo la tradizionale (e mai smentita) interpretazione delle Entrate, la qualifica di&nbsp;<strong>soggetto non imprenditore<\/strong>&nbsp;deve sussistere sia per il&nbsp;<strong>locatore&nbsp;<\/strong>che per il&nbsp;<strong>locatario<\/strong>. Ne consegue che i contratti abitativi stipulati, ad esempio, nei riguardi di un istituto di credito, che adibisce l\u2019immobile locato a foresteria per i propri dipendenti, non potrebbero rientrare nel regime. Parte della giurisprudenza di merito, per\u00f2, dissente.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>La manovra 2019 non prevede condizioni di carattere soggettivo per il conduttore: trattandosi di locazioni commerciali, sarebbe incongruo impedirne la conclusione con soggetti imprenditori. Resta fermo, per\u00f2, che&nbsp;<strong>il locatore non deve agire nell\u2019esercizio d\u2019impresa<\/strong>, poich\u00e9 anche la nuova disposizione di legge qualifica la cedolare come alternativa all\u2019ordinaria \u00abtassazione del reddito fondiario ai fini Irpef\u00bb. Dunque, se il locatore agisse&nbsp;<strong>in veste d\u2019imprenditore<\/strong>, si avrebbe&nbsp;<strong>reddito d\u2019impresa&nbsp;<\/strong>e non fondiario.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>Il nuovo campo di applicazione della cedolare \u00e8 rivolto ai contratti di affitto commerciale che riguardano unit\u00e0 immobiliari classificate nella&nbsp;<strong>categoria catastale C\/1 (negozi e botteghe)<\/strong>. Ulteriore requisito: la superficie massima dell\u2019unit\u00e0 immobiliare non deve superare i&nbsp;<strong>600 metri quadrati<\/strong>. Ma in assenza di precisazioni legislative, si ritiene che il riferimento sia alla superficie effettivamente calpestabile, al netto dei muri perimetrali, e non alla superficie catastale (che costituisce un dato convenzionale, valido solo ove espressamente richiamato). Nel limite massimo&nbsp;<strong>non sono comprese le pertinenze<\/strong>&nbsp;del fabbricato. Significa che l\u2019estensione complessiva pu\u00f2 anche superare i 600 metri quadrati se l\u2019unit\u00e0 principale non eccede tale superficie.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>L\u2019affitto delle pertinenze pu\u00f2 beneficiare della cedolare a condizione che sia&nbsp;<strong>\u201ccongiunto\u201d<\/strong>&nbsp;<strong>a quello del fabbricato C\/1<\/strong>. Come gi\u00e0 chiarito nella circolare 26\/E\/2011, la condizione sussiste anche se l\u2019affitto delle pertinenze \u00e8 eseguito con atto separato, purch\u00e9 si tratti delle stesse parti e si menzioni il&nbsp;<strong>contratto di locazione principale<\/strong>, evidenziando la natura pertinenziale delle unit\u00e0 con contratto \u201caccessorio\u201d.<\/p>\n\n\n<p><br \/>La cedolare per i negozi ma vale solo per i contratti stipulati nel 2019. Per evitare&nbsp;<strong>comportamenti elusivi<\/strong>, la norma precisa che l\u2019opzione non \u00e8 ammessa in presenza di contratto in essere al&nbsp;<strong>15 ottobre 2018<\/strong>, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, \u00abinterrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale\u00bb. Si ritiene che la \u00abscadenza naturale\u00bb coincida con il termine del periodo di proroga automatica: ad esempio, in caso di contratto 6+6, il dodicesimo anno dalla stipula.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>Nulla \u00e8 detto circa le modalit\u00e0 di esercizio dell\u2019opzione, che pertanto restano quelle ordinarie.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>La scelta della cedolare al 21%, quindi, pu\u00f2 essere effettuata&nbsp;<strong>all\u2019atto della sottoscrizione<\/strong>&nbsp;del contratto&nbsp;<strong>o in una delle annualit\u00e0 successive<\/strong>. Sar\u00e0 valida l\u2019opzione manifestata, ad esempio, a partire dal 2020, sempre che l\u2019affitto sia stato siglato nel 2019. In qualunque momento si eserciti la scelta, essa conserva validit\u00e0 fino alla scadenza del contratto.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p><br \/>\u00c8 fatta salva la possibilit\u00e0 di abbandonare la cedolare a partire da una qualsiasi delle annualit\u00e0 di contratto. In assenza di deroghe espresse, si ritiene che anche in questo caso l\u2019opzione sia valida purch\u00e9 il locatore rinunci ad applicare&nbsp;<strong>aggiornamenti del canone<\/strong>&nbsp;per tutta la sua durata. Di ci\u00f2, l\u2019inquilino dev\u2019essere informato con&nbsp;<strong>lettera raccomandata<\/strong>. In caso di pi\u00f9 comproprietari, l\u2019opzione pu\u00f2 essere espressa solo da alcuni di loro, ma la rinuncia agli aggiornamenti del canone dev\u2019essere unanime.<\/p>\n\n\n<p><a href=\"mailto:info@beneggiassociati.com\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sei interessato all\u2019articolo? 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