{"id":16403,"date":"2019-02-09T21:18:00","date_gmt":"2019-02-09T20:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dev.beneggiassociati.com\/2019\/02\/09\/cedolare-secca-per-affitti-commerciali-la-guida-completa\/"},"modified":"2019-02-09T21:18:00","modified_gmt":"2019-02-09T20:18:00","slug":"cedolare-secca-per-affitti-commerciali-la-guida-completa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/cedolare-secca-per-affitti-commerciali-la-guida-completa\/","title":{"rendered":"Cedolare secca per affitti commerciali, la guida completa"},"content":{"rendered":"\n

La legge di Bilancio sottopone i potenziali interessati a una serie di limiti cos\u00ec severi che ben pochi potranno davvero applicare la tassa piatta al 21 per cento<\/strong>.<\/p>\n\n\n

La cedolare \u00e8 limitata ai fabbricati accatastati nella categoria \u00abnegozi e botteghe\u00bb (C\/1)<\/strong>. Esclusi, quindi, gli uffici (A\/10), ma anche i laboratori artigianali (C\/3). <\/p>\n\n\n

Inoltre, i locali cui si applica la cedolare non devono superare i 600 metri quadrati<\/strong>. Nella superficie, per\u00f2, non si contano le pertinenze, che pure possono essere locate insieme al negozio (la legge non fissa limiti espliciti, n\u00e9 di numero, n\u00e9 di categoria catastale). Quindi, ad esempio, si potr\u00e0 tassare al 21% il canone derivante dalla locazione di un negozio di 500 metri quadrati e di un magazzino pertinenziale di 120 metri quadrati. <\/p>\n\n\n


I soggetti interessati<\/strong> <\/p>\n\n\n


La cedolare secca pu\u00f2 essere applicata dai locatori persone fisiche<\/strong>. Sono quindi escluse le societ\u00e0, ma potrebbero rientrarvi gli imprenditori che sfrutteranno la chance prevista dalla legge di Bilancio per \u201cestromettere\u201d dalla sfera aziendale gli immobili e darli in locazione come privati.
La legge non dice nulla sull\u2019inquilino, che quindi potr\u00e0 anche essere una societ\u00e0.<\/p>\n\n\n


Il vincolo ai contratti<\/strong> <\/p>\n\n\n


Il limite pi\u00f9 grande riguarda i contratti, perch\u00e9 si pu\u00f2 optare per la nuova imposta solo se la locazione \u00e8 stata stipulata nel 2019 <\/strong>(e solo a patto che alla data del 15 ottobre 2018 non fosse in corso – tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile – un contratto non scaduto e poi risolto in anticipo). <\/p>\n\n\n

Durata minima di 6+6 anni e nessun vincolo al canone<\/strong><\/p>\n\n\n

I contratti di locazione a uso diverso dall\u2019abitativo sono disciplinati dalla legge 392 \/1978, che – salvo casi particolari – \u00e8 inderogabile. Locatore e conduttore possono liberamente determinare l\u2019ammontare del canone, il regime di ripartizione delle spese, la forma del contratto (che pu\u00f2 anche essere verbale, fino a un canone di 250mila euro), eccetera.<\/p>\n\n\n


Vincoli, nullit\u00e0 e deroghe<\/strong> <\/p>\n\n\n


Sono vincolate – tranne casi particolari – le pattuizioni sulla durata del contratto<\/strong>, sull\u2019aggiornamento del canone<\/strong> (salvo che l\u2019immobile abbia durata superiore a quella minima), sull\u2019ammontare del deposito cauzionale<\/strong>, sull\u2019indennit\u00e0 di avviamento<\/strong>, sulla sublocazione\/cessione<\/strong> del contratto, sulla prelazione<\/strong>, e altro: infatti, l\u2019articolo 79, commi 1 e 2, della legge 392\/78 dispone che \u00ab\u00e8 nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell\u2019immobile locato, pu\u00f2 ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge\u00bb.<\/p>\n\n\n


Sono consentite deroghe per le locazioni con canone annuo superiore a 250mila euro, purch\u00e9 il contratto sia in forma scritta. Lo stesso articolo 79, terzo comma, stabilisce infatti che \u00abin deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attivit\u00e0 alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a 250mila euro, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, \u00e8 facolt\u00e0 delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto\u00bb.<\/p>\n\n\n


Le parti possono comunque determinare liberamente la cifra del canone<\/strong>. Per l\u2019aggiornamento, l\u2019articolo 32 della legge 392\/78 dispone che le variazioni in aumento non possano essere superiori al 75% rispetto a quelle, accertate dall\u2019Istat, dell\u2019indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati, salvo che la durata minima del contratto superi quella prevista dalla legge.<\/p>\n\n\n


Durata e recesso<\/strong> <\/p>\n\n\n


I contratti di locazione ad uso diverso hanno durata minima di sei anni <\/strong>per immobili adibiti ad attivit\u00e0 industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili). Se l\u2019immobile \u00e8 destinato ad attivit\u00e0 alberghiere o all\u2019esercizio di attivit\u00e0 teatrali, la durata minima non pu\u00f2 essere inferiore a nove anni<\/strong>. <\/p>\n\n\n


\u00c8 per\u00f2 possibile stipulare contratti di durata inferiore<\/strong>, a patto che sia provato il carattere transitorio<\/strong> dell\u2019attivit\u00e0 connessa alla locazione. Nel caso particolare della locazione stagionale, il locatore \u00e8 obbligato ad affittare l\u2019immobile, per la medesima stagione dell\u2019anno successivo, allo stesso conduttore che ne ha fatto richiesta inviando al proprietario una lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. <\/p>\n\n\n


\u00c8 consentito alle parti di inserire nel contratto la possibilit\u00e0 che il conduttore receda in qualsiasi momento dall\u2019accordo. Quest\u2019ultimo \u00e8 tenuto a comunicare la decisione al locatore con almeno sei mesi d\u2019anticipo<\/strong>, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Lo stesso termine si applica se alla base del recesso vi siano gravi motivi. L\u2019articolo 28 della legge sull\u2019equo canone dispone inoltre che i contratti di locazione commerciale e alberghiera una volta scaduti si rinnovano tacitamente<\/strong> rispettivamente di sei e nove anni, a meno che il locatore non comunichi la disdetta<\/strong>, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza dell\u2019accordo. <\/p>\n\n\n


Condizioni per negare il rinnovo<\/strong> <\/p>\n\n\n


La legge stabilisce la possibilit\u00e0 per il locatore, alla prima scadenza del contratto, di negare il rinnovo <\/strong>dell\u2019accordo, ma solo se sussistono le condizioni previste dall\u2019articolo 29 della legge 392\/78. Ad esempio, se il proprietario dell\u2019immobile decide di adibire il bene ad abitazione propria<\/strong>, del coniuge o dei parenti diretti entro il secondo grado. O ancora, se il proprietario, il coniuge o i parenti diretti entro il secondo grado decidono di destinare l\u2019immobile a una delle attivit\u00e0 previste dall\u2019articolo 27 (industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili). Il rinnovo pu\u00f2 essere negato se il proprietario sceglie di demolire <\/strong>l\u2019immobile per una ristrutturazione integrale, un completo restauro o \u00abper rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell\u2019articolo 12 della legge 426\/1971 (…), e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell\u2019immobile\u00bb. <\/p>\n\n\n


Per immobili adibiti ad albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore pu\u00f2 negare il rinnovo del contratto nel caso in cui decida di \u00abricostruire l\u2019immobile<\/strong>, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apportare all\u2019immobile, adibito ad albergo o a pensione, notevoli migliorie che ne aumentino la capacit\u00e0 ricettiva o che comportino un passaggio dell\u2019azienda a categoria superiore\u00bb. O se intenda esercitare personalmente nell\u2019immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti diretti entro il secondo grado la medesima attivit\u00e0 del conduttore.<\/p>\n\n\n

Ok alla flat tax per i negozi fino a 600 metri quadrati<\/strong><\/p>\n\n\n

Cedolare al 21% anche sui contratti di locazione commerciale, ma a precise condizioni e solo per i contratti del 2019. La legge di Bilancio 2019 (145\/2018), al comma 59 dell\u2019unico articolo, ha ampliato la sfera di applicazione dell\u2019imposta sostitutiva sulle locazioni, inizialmente riservata ai soli immobili residenziali.<\/p>\n\n\n


Ambito soggettivo <\/strong><\/p>\n\n\n


Nella disciplina dell\u2019articolo 3, Dlgs 23\/2011, l\u2019applicazione della cedolare \u00e8 limitata alle locazioni da parte di persone fisiche<\/strong> che non agiscono nell\u2019esercizio d\u2019impresa, arti o professioni. Secondo la tradizionale (e mai smentita) interpretazione delle Entrate, la qualifica di soggetto non imprenditore<\/strong> deve sussistere sia per il locatore <\/strong>che per il locatario <\/strong>(circolare 26\/E\/2011). Ne consegue che i contratti abitativi stipulati, ad esempio, nei riguardi di un istituto di credito, che adibisce l\u2019immobile locato a foresteria per i propri dipendenti, non potrebbero rientrare nel regime. Parte della giurisprudenza di merito, per\u00f2, dissente (si vedano Ctp Reggio Emilia, sentenza 470\/03\/14 del 2014, e Ctr Milano, sentenza 754 del 2016). <\/p>\n\n\n


La manovra 2019 non prevede condizioni di carattere soggettivo per il conduttore: trattandosi di locazioni commerciali, sarebbe incongruo impedirne la conclusione con soggetti imprenditori. Resta fermo, per\u00f2, che il locatore non deve agire nell\u2019esercizio d\u2019impresa<\/strong>, poich\u00e9 anche la nuova disposizione di legge qualifica la cedolare come alternativa all\u2019ordinaria \u00abtassazione del reddito fondiario ai fini Irpef\u00bb. Dunque, se il locatore agisse in veste d\u2019imprenditore<\/strong>, si avrebbe reddito d\u2019impresa <\/strong>e non fondiario. <\/p>\n\n\n


Ambito oggettivo <\/strong><\/p>\n\n\n


Il nuovo campo di applicazione della cedolare \u00e8 rivolto ai contratti di affitto commerciale che riguardano unit\u00e0 immobiliari classificate nella categoria catastale C\/1 (negozi e botteghe)<\/strong>. Ulteriore requisito: la superficie massima dell\u2019unit\u00e0 immobiliare non deve superare i 600 metri quadrati<\/strong>. Ma in assenza di precisazioni legislative, si ritiene che il riferimento sia alla superficie effettivamente calpestabile, al netto dei muri perimetrali, e non alla superficie catastale (che costituisce un dato convenzionale, valido solo ove espressamente richiamato). Nel limite massimo non sono comprese le pertinenze<\/strong> del fabbricato. Significa che l\u2019estensione complessiva pu\u00f2 anche superare i 600 metri quadrati se l\u2019unit\u00e0 principale non eccede tale superficie. <\/p>\n\n\n


L\u2019affitto delle pertinenze pu\u00f2 beneficiare della cedolare a condizione che sia \u201ccongiunto\u201d<\/strong> a quello del fabbricato C\/1<\/strong>. Come gi\u00e0 chiarito nella circolare 26\/E\/2011, la condizione sussiste anche se l\u2019affitto delle pertinenze \u00e8 eseguito con atto separato, purch\u00e9 si tratti delle stesse parti e si menzioni il contratto di locazione principale<\/strong>, evidenziando la natura pertinenziale delle unit\u00e0 con contratto \u201caccessorio\u201d.<\/p>\n\n\n


Sfera temporale<\/strong> <\/p>\n\n\n


La cedolare per i negozi ma vale solo per i contratti stipulati nel 2019. Per evitare c<\/strong> omportamenti elusivi<\/strong>, la norma precisa che l\u2019opzione non \u00e8 ammessa in presenza di contratto in essere al 15 ottobre 2018<\/strong>, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, \u00abinterrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale\u00bb. Si ritiene che la \u00abscadenza naturale\u00bb coincida con il termine del periodo di proroga automatica: ad esempio, in caso di contratto 6+6, il dodicesimo anno dalla stipula. <\/p>\n\n\n


Regime delle opzioni <\/strong><\/p>\n\n\n


Nulla \u00e8 detto circa le modalit\u00e0 di esercizio dell\u2019opzione, che pertanto restano quelle ordinarie. In attesa di adeguare la versione online del modello Rli, per\u00f2, le Entrate <\/strong>hanno precisato che per ora l\u2019opzione per la cedolare solo recandosi agli uffici<\/strong>. <\/p>\n\n\n


La scelta della cedolare al 21%, quindi, pu\u00f2 essere effettuata all\u2019atto della sottoscrizione<\/strong> del contratto o in una delle annualit\u00e0 successive<\/strong>. Sar\u00e0 valida l\u2019opzione manifestata, ad esempio, a partire dal 2020, sempre che l\u2019affitto sia stato siglato nel 2019. In qualunque momento si eserciti la scelta, essa conserva validit\u00e0 fino alla scadenza del contratto. <\/p>\n\n\n


\u00c8 fatta salva la possibilit\u00e0 di abbandonare la cedolare a partire da una qualsiasi delle annualit\u00e0 di contratto. In assenza di deroghe espresse, si ritiene che anche in questo caso l\u2019opzione sia valida purch\u00e9 il locatore rinunci ad applicare aggiornamenti del canone<\/strong> per tutta la sua durata. Di ci\u00f2, l\u2019inquilino dev\u2019essere informato con lettera raccomandata<\/strong>. In caso di pi\u00f9 comproprietari, l\u2019opzione pu\u00f2 essere espressa solo da alcuni di loro, ma la rinuncia agli aggiornamenti del canone dev\u2019essere unanime (circolare 26\/E\/2011).<\/p>\n\n\n

F.A.Q.<\/strong><\/p>\n\n\n

D Circa due anni fa ho preso in affitto un locale di 300 metri quadri che ho adibito a negozio di calzature, sottoscrivendo un contratto di sei anni rinnovabili per uguale periodo. Devo cambiare citt\u00e0 e volevo capire se era possibile sublocare il negozio, trasferendo al nuovo conduttore anche la gestione dell\u2019attivit\u00e0 commerciale.  <\/p>\n\n\n

R Al conduttore che ha sottoscritto un contratto di locazione commerciale \u00e8 consentito sublocare l\u2019immobile nonch\u00e9 cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario, a condizione che venga contestualmente ceduta o locata l\u2019azienda. Se ci\u00f2 non avviene, per procedere il conduttore, salvo diversa pattuizione contenuta nel contratto, avr\u00e0 bisogno del permesso del locatore. Il conduttore deve comunicare al locatore la cessione\/sublocazione con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.<\/p>\n\n\n

D Dovrei sottoscrivere un contratto di locazione della durata di 6+6 anni per un immobile che utilizzer\u00f2 come rivendita di giornali e souvenir. Ho incontrato il proprietario del locale per definire gli ultimi dettagli e mi ha chiesto di versare una cauzione pari a quattro mensilit\u00e0, cifra considerevole che giudico eccessiva. Cosa dice a tal proposito la legge?  <\/p>\n\n\n

R L\u2019articolo 11 della legge 392\/78 sull\u2019equo canone \u2013 vigente e inderogabile per le locazioni commerciali – stabilisce che il deposito cauzionale che il conduttore deve versare al locatore al momento della sottoscrizione del contratto d\u2019affitto non pu\u00f2 essere superiore a tre mensilit\u00e0 del canone. Lo stesso deposito \u00e8 produttivo di interessi legali che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.<\/p>\n\n\n

D Ho siglato un contratto di locazione commerciale per un immobile su due livelli, inserito in edificio condominiale di 12 piani. Come conduttore, vista anche la durata del contratto (7 anni) ho diritto a partecipare alle assemblee di condominio e votare al pari dei proprietari le delibere relative, ad esempio, alla scelta dell\u2019impresa della pulizia? <\/p>\n\n\n

R L\u2019articolo 10 della legge 392\/78 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle assemblee di condominio riguardanti le spese e le modalit\u00e0 di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell\u2019aria. Per la scelta dell\u2019impresa di pulizia, cos\u00ec come per le decisioni sugli altri servizi comuni, si ritiene che il conduttore possa prendere parte all\u2019assemblea, ma senza diritto di voto. <\/p>\n\n\n

D A sei anni dalla sottoscrizione di un contratto di locazione commerciale 6+6, il proprietario mi ha chiesto di liberare l\u2019immobile in quanto deve destinarlo al figlio, che dovrebbe aprirvi una bottega artigianale. Da allora sono trascorsi otto mesi ma la bottega non ha mai aperto. Posso rivalermi sul proprietario?  <\/p>\n\n\n

R Il locatore che al termine dei primi sei anni abbia ottenuto la disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile, ha 6 mesi di tempo per adibirlo alla destinazione indicata nella disdetta. In caso contrario, se il conduttore lo richiede, deve ripristinare il contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e rimborsare le spese di trasloco e degli altri oneri sopportati. Oppure, il locatore \u00e8 tenuto al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilit\u00e0 del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennit\u00e0 di avviamento e suppletiva di cui all\u2019articolo 34 della legge 392\/78. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da 258,23 a 1.032,91 euro, da devolvere al Comune nel cui territorio \u00e8 sito l\u2019immobile, a integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della legge citata.<\/p>\n\n\n

D Tre anni fa ho preso in affitto un locale commerciale che ho adibito a negozio di abbigliamento sportivo. Purtroppo, gli affari non sono andati come speravo andassero e, di comune accordo con il mio socio, abbiamo deciso di cedere l\u2019attivit\u00e0 e, di conseguenza, anche il contratto di locazione che prevede altri tre anni d\u2019affitto. Posso procedere senza avvisare il proprietario dell\u2019immobile?  <\/p>\n\n\n

R L\u2019articolo 36 della legge sull\u2019equo canone prevede che il conduttore possa cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purch\u00e9 venga insieme ceduta o locata l\u2019azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore pu\u00f2 opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, pu\u00f2 agire contro quest\u2019ultimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte. <\/p>\n\n\n

D Cinque anni fa ho preso in affitto un immobile commerciale che ho adibito, essendo in possesso di regolare licenza, a rivendita di tabacchi. Il proprietario del negozio ha ora deciso di vendere l\u2019immobile e volevo capire se ho diritto a esercitare un diritto di prelazione cos\u00ec da assicurarmi il negozio.  <\/p>\n\n\n

R Il conduttore ha il diritto di prelazione e deve esercitarlo entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione inviata dal locatore, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (ma pu\u00f2 essere sufficiente anche la raccomandata con ricevuta di ritorno). Per esercitare la prelazione l\u2019inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli, via raccomandata con ricevuta di ritorno, da inviare al locatore. Il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro 30 giorni a decorrere dal 60\u00b0giorno successivo a quello dell\u2019avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.<\/p>\n\n\n

D Ho ceduto in affitto un mio immobile per uso commerciale, sottoscrivendo con il conduttore un contratto di 7+7 anni. Visto che la durata dell\u2019accordo supera quella minima, pari a 6 anni, prevista dalla legge sull\u2019equo canone, \u00e8 possibile aggiornare il canone fino ad arrivare al 100% dell\u2019indice Istat?  <\/p>\n\n\n

R La legge sull\u2019equo canone prevede che \u00able parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all\u2019articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall\u2019Istat, dell\u2019indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati\u00bb. Di conseguenza, qualora sia pattuita una durata superiore a quella minima (pari a 6 anni) \u00e8 possibile che la percentuale di aggiornamento del canone sia superiore al 75% dell\u2019indice Istat.<\/p>\n\n\n

D Il proprietario dell\u2019immobile commerciale che ho regolarmente preso in affitto undici mesi fa ha chiesto la cessazione del rapporto di locazione, causandomi un danno sia economico che di immagine. Ho diritto a un risarcimento danni? Cosa devo fare per ottenerlo?  <\/p>\n\n\n

R Il conduttore ha diritto – per le attivit\u00e0 industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico, che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori – a un\u2019indennit\u00e0 pari a 18 mensilit\u00e0 dell\u2019ultimo canone corrisposto, (mentre per le attivit\u00e0 alberghiere l\u2019indennit\u00e0 \u00e8 pari a 21 mensilit\u00e0). Al conduttore spetta, inoltre, un\u2019ulteriore indennit\u00e0 (18 o 21 mensilit\u00e0) \u00abqualora l\u2019immobile venga, da chiunque, adibito all\u2019esercizio della stessa attivit\u00e0 o di attivit\u00e0 incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gi\u00e0 esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente\u00bb. <\/p>\n\n\n

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