{"id":16423,"date":"2019-02-24T17:59:00","date_gmt":"2019-02-24T16:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dev.beneggiassociati.com\/2019\/02\/24\/contratto-preliminare-dal-notaio-per-gli-immobili-in-costruzione\/"},"modified":"2019-02-24T17:59:00","modified_gmt":"2019-02-24T16:59:00","slug":"contratto-preliminare-dal-notaio-per-gli-immobili-in-costruzione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/contratto-preliminare-dal-notaio-per-gli-immobili-in-costruzione\/","title":{"rendered":"Contratto preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione"},"content":{"rendered":"\n

Il Codice della crisi d\u2019impresa e dell\u2019insolvenza comporta alcune importanti innovazioni per le compravendite di \u201cimmobili da costruire\u201d, vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione \u00abnon risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilit\u00e0\u00bb, disciplinato dal Dlgs 20 giugno 2005, n. 122, il quale viene appunto modificato dal Codice della crisi d\u2019impresa. Queste nuove norme divengono applicabili ai contratti aventi a oggetto \u201cimmobili da costruire\u201d per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.<\/p>\n\n\n


Il contratto preliminare \u00abed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della propriet\u00e0\u00bb di un immobile da costruire \u00abdevono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata\u00bb. L\u2019innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.<\/p>\n\n\n


La legge non reca un\u2019espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale: si devono applicare, pertanto, le previsioni \u201cgenerali\u201d: vale a dire (dato che l\u2019imperativit\u00e0 della norma \u00e8 fuori discussione, in quanto il legislatore ricorre al verbo \u00abdevono\u00bb) l\u2019articolo 1418, comma 1 del Codice civile, per il quale \u00e8 nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullit\u00e0 in questione \u00e8 \u201cassoluta\u201d: \u00e8 insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l\u2019azione \u00e8 imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), pu\u00f2 essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed \u00e8 rilevabile d\u2019ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile). La prescrizione di forma in commento, per il \u201cprincipio di simmetria delle forme\u201d che vige nel nostro ordinamento, comporta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullit\u00e0, debbano essere redatte anche la proposta e l\u2019accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione (e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonch\u00e9 la procura che sia rilasciata in vista di essi.<\/p>\n\n\n

Il Dlgs 122\/2005 dispone (articoli 2 e 4) che il costruttore abbia un duplice obbligo: in sede di contratto preliminare deve consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo; in sede di contratto definitivo, deve consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della propriet\u00e0, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali all’edificio e dei danni provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi. Il Codice della crisi d\u2019impresa innova questo ambito prevedendo ora che:<\/p>\n\n\n