{"id":16759,"date":"2019-10-19T12:42:00","date_gmt":"2019-10-19T10:42:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dev.beneggiassociati.com\/2019\/10\/19\/affitti-brevi-online-quando-scatta-liva\/"},"modified":"2019-10-19T12:42:00","modified_gmt":"2019-10-19T10:42:00","slug":"affitti-brevi-online-quando-scatta-liva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/affitti-brevi-online-quando-scatta-liva\/","title":{"rendered":"Affitti brevi online, quando scatta l\u2019Iva"},"content":{"rendered":"\n<p>Nel settore degli affitti brevi ha conosciuto un successo travolgente l\u2019utilizzo delle piattaforme informatiche come Airbnb e Booking &#8211; ma non solo &#8211; che hanno garantito una maggiore facilit\u00e0 di incontro tra domanda e offerta.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p>Per quanto riguarda la disciplina Iva, bisogna considerare che:<\/p>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>chi svolge l\u2019attivit\u00e0 di intermediazione \u00e8 in genere un soggetto passivo non stabilito in Italia;<\/li><li>i committenti (proprietario dell\u2019immobile e turista) sono dei privati.<\/li><\/ul>\n\n\n<p>Ci\u00f2 ha rilevanti conseguenze ai fini dell\u2019applicazione dell\u2019Iva, nel caso questa sia dovuta.<\/p>\n\n\n<p>Occorre tenere presente che ai fini della territorialit\u00e0 dell\u2019imposta non rientra nei servizi relativi a beni immobili, l\u2019intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, qualora l\u2019intermediario agisca in nome e per conto di un\u2019altra persona\u00bb. Ne consegue che le prestazioni di intermediazione seguono il presupposto territoriale stabilito per gli immobili soltanto quando l\u2019intermediario agisce \u00abin nome e per conto di un\u2019altra persona\u00bb, ipotesi che \u00e8 difficile riscontrare quando intervengono nella transazione le piattaforme informatiche.<\/p>\n\n\n<p>In generale alcune di esse si riservano solamente di incassare le somme a loro dovute per il servizio di intermediazione e di garante del rispetto dei termini e delle condizioni della prenotazione, mentre la transazione avviene direttamente tra il cliente e il proprietario.&nbsp;Altre piattaforme, invece, operano incassando all\u2019atto della prenotazione dall\u2019ospite l\u2019intero importo del soggiorno che sar\u00e0 successivamente accreditato al proprietario, al netto delle commissioni del servizio di intermediazione svolto. Tra cliente e proprietario non vi \u00e8 dunque alcun rapporto diretto ai fini del pagamento. Ad ogni modo, in entrambi i casi, pur in presenza di diversi comportamenti, la piattaforma non agisce mai in nome e per conto di terzi. Infatti, anche quando incassa all\u2019atto della prenotazione l\u2019intera somma, la piattaforma agisce per conto, ma non in nome del proprietario dell\u2019immobile. Questo comporta che, per entrambe le categorie di piattaforme, le somme incassate per le prestazioni di intermediazione sono territorialmente rilevanti soltanto nel caso in cui il committente sia un operatore economico.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p>Quanto alla prestazione di locazione delle camere e degli appartamenti ubicati in Italia queste operazioni sono sempre fuori campo Iva quando sono effettuate da un privato o da soggetti ad essi assimilati per carenza del presupposto soggettivo, mentre se la locazione viene svolta nell\u2019ambito di un\u2019attivit\u00e0 commerciale essa \u00e8 una prestazione rilevante ai fini dell\u2019imposta.&nbsp;Di per s\u00e9 il contratto non \u00e8 rilevante ai fini Iva se non c\u2019\u00e8 \u00ababitualit\u00e0\u00bb.<\/p>\n\n\n<p>L\u2019attivit\u00e0 di locazione \u00e8 considerata un semplice sfruttamento patrimoniale di beni. Pertanto, non \u00e8 idonea di per s\u00e9 a fare assumere al locatore soggettivit\u00e0 passiva ai fini dell\u2019Iva, indipendentemente dal numero di appartamenti locati. Per potere rilevare ai fini del tributo \u00e8 necessario che essa sia svolta dal locatore nell\u2019esercizio di una attivit\u00e0 di natura commerciale, anche se non organizzata in forma d\u2019impresa e assuma, altres\u00ec, il carattere dell\u2019abitualit\u00e0. Potrebbe rientrare in questa fattispecie l\u2019attivit\u00e0 di locazione di camere e di appartamenti arredati purch\u00e9 i locatori forniscano anche altri servizi (quali, ad esempio, pulizia, riassetto locali, cambio di biancheria eccetera) e all\u2019ineliminabile condizione che svolgano tale attivit\u00e0 con carattere di abitualit\u00e0.<\/p>\n\n\n<p>Nel caso l\u2019operazione sia rilevante ai fini Iva, per stabilire se si tratta di una operazione di locazione o di una prestazione di alloggio nel settore alberghiero con Iva, occorre fare riferimento al Dpcm 13 settembre 2002 il quale riconosce che nel settore turistico-alberghiero le \u00abfunzioni amministrative (\u2026) non riservate allo Stato\u00bb sono devolute alle Regioni. Per cui tutti i richiami effettuati dalle norme attualmente vigenti, alla precedente legge 217\/1983 devono intendersi posti con riferimento \u2013 oltre che alle disposizioni generali del medesimo decreto \u2013 anche alle normative di settore emanate dalle Regioni. In sostanza, le prestazioni sono soggette a Iva del 10% quando l\u2019attivit\u00e0 sia qualificabile \u2013 secondo le norme regionali, ove esistenti \u2013 come relativa ad una struttura riconducibile alle attivit\u00e0 degli alberghi, motel \u00abesercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze\u00bb residenze turistico-alberghiere e simili. Diversamente, alla prestazione di locazione \u00e8 applicabile il trattamento Iva di esenzione previsto dall\u2019articolo 10, n. 8) del Dpr 633\/1972, sempre che si tratti di una locazione che sia realizzata da un operatore economico.&nbsp;<\/p>\n\n\n<p>Peraltro, le imprese costruttrici delle unit\u00e0 abitative o che vi hanno effettuato interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica che intendono locare l\u2019immobile possono optare per il regime della imponibilit\u00e0 con aliquota del 10 per cento.<\/p>\n\n\n<p>Ad ogni modo i contratti sono soggetti a registrazione in termine fisso, mentre se l\u2019operazione \u00e8 esente o fuori campo l\u2019imposta \u00e8 dovuta nella misura del 2% per un ammontare minimo non inferiore a 67 euro da versare entro 30 giorni dalla data dell\u2019atto, diversamente per le operazioni imponibili l\u2019imposta di registro si applica in misura fissa di 67 euro.<\/p>\n\n\n<p>Da tenere presente per i contratti non formati con l\u2019intervento di un notaio e di durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell\u2019anno sono soggetti a registrazione solo in caso d\u2019uso per cui l\u2019imposta \u00e8 applicata nella misura minima di 67 euro (la somma non deve essere versata laddove il locatore abbia optato per la cedolare secca). Segnatamente si tratta delle cosiddette locazioni brevi, dove il termine di 30 giorni nell\u2019anno viene determinato facendo riferimento a ogni singolo conduttore, sicch\u00e9 in presenza di pi\u00f9 conduttori, per ciascuno dei quali non si supera tale limite, non vi \u00e8 alcun obbligo di registrazione. Ricordiamo, infine, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca di importo di 2 euro.<\/p>\n\n\n<p><a href=\"mailto:info@beneggiassociati.com\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><br \/>Sei interessato all\u2019articolo? 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