Negli ultimi anni sono in continuo aumento i proprietari che affittano un immobile per brevi periodi. <\/p>\n\n\n
La locazione breve non ha per forza una vocazione turistica, perch\u00e9 una durata non superiore a 30 giorni pu\u00f2 essere necessaria anche per motivi di lavoro. In pi\u00f9, si pu\u00f2 concedere in affitto anche una porzione di immobile, aprendo a ulteriori possibilit\u00e0: l\u2019affittacamere o il bed & breakfast. Senza contare le locazioni transitorie previste dalla legge 431\/98 (articolo 5, comma 1), che vanno da un giorno a diciotto mesi, e sono motivate da esigenze di lavoro a tempo determinato. <\/p>\n\n\n
Locazioni brevi<\/strong><\/p>\n\n\n Accordi di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell\u2019esercizio di attivit\u00e0 d\u2019impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivit\u00e0 di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. Cos\u00ec il Dl 50\/2017 definisce i contratti di locazione breve. <\/p>\n\n\n Questi contratti, in particolare quelli firmati dal 1\u00b0 gennaio 2017, devono riguardare unit\u00e0 immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A\/1 a A\/11 (esclusa A\/10, ossia uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera) oppure singole stanze. <\/p>\n\n\n L\u2019accordo si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell\u2019accettazione dell\u2019altra parte mentre non si tiene conto della data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell\u2019appartamento. Si tratta di locazioni \u2013 \u00e8 bene ribadirlo – a vocazione non necessariamente turistica. <\/p>\n\n\n Il canone comprende le utenze primarie (luce, gas, acqua calda) e pu\u00f2 includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonch\u00e9 altri servizi come la connessione wi-fi, le utenze telefoniche e l\u2019aria condizionata. Al contrario, non sono considerati accessori servizi quali la somministrazione di colazione e pasti in generale, le auto a noleggio, la messa a disposizioni di guide turistiche e interpreti, incompatibili con il contratto di locazione breve in quanto presuppongono un livello, seppur minimo, di organizzazione. <\/p>\n\n\n Dal punto di vista fiscale, il proprietario che in forma privata decide di affittare direttamente l\u2019immobile sottoscrivendo un contratto con il conduttore, pu\u00f2 usufruire della cedolare secca al 21%, che sostituisce Irpef e addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. Il locatore esercita l\u2019opzione della cedolare secca direttamente nel modello 730 e, in particolare, nel quadro dedicato ai redditi fondiari.<\/p>\n\n\n Per quanto concerne i rapporti con il condominio, una volta accertato che il regolamento contrattuale non vieti l\u2019attivit\u00e0, il locatore pu\u00f2 avviare la locazione anche senza l\u2019autorizzazione dell\u2019assemblea. <\/p>\n\n\n Il proprietario dell\u2019immobile, entro le 24 ore successive all\u2019arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratta di soggiorni di durata inferiore alla giornata, \u00e8 tenuto a segnalare alla Questura competente le informazioni sulle persone alloggiate, attraverso il portale \u00abAlloggiati Web\u00bb della Polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. <\/p>\n\n\n Durante l\u2019intero periodo d\u2019affitto, qualora il conduttore non osservi le disposizioni del regolamento, il condominio pu\u00f2 rivalersi direttamente sul locatore, che ha il compito di vigilare sull\u2019operato dell\u2019inquilino. E lo stesso vale se il conduttore danneggia una parte comune dell\u2019edificio, fermo restando che il locatore potr\u00e0 in un secondo momento rivalersi sull\u2019autore del danno: il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l\u2019ha ricevuta, in conformit\u00e0 della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall\u2019uso della cosa in conformit\u00e0 del contratto; in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione e che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetust\u00e0. <\/p>\n\n\n Per quanto concerne, invece, eventuali danni causati agli ospiti e agli oggetti di loro propriet\u00e0, \u00e8 consigliabile per il proprietario dell\u2019immobile stipulare un\u2019assicurazione per la responsabilit\u00e0 civile che lo metta al riparo da inconvenienti. <\/p>\n\n\n Nel caso in cui il contratto di locazione breve sia stipulato tramite intermediari, i soggetti che esercitano tale attivit\u00e0, compresi quelli che gestiscono portali online, se si adoperano nella stipula dell\u2019accordo, sono tenuti a comunicare all\u2019agenzia delle Entrate i dati dei contratti redatti dal 1\u00b0 giugno 2017: <\/p>\n\n\n La trasmissione va effettuata entro il 30 giugno dell\u2019anno successivo a quello di conclusione del contratto, utilizzando i canali telematici dell\u2019Agenzia delle Entrate, direttamente o servendosi di un professionista abilitato. Gli operatori, inoltre, devono conservare i dati per i cinque anni successivi a quelli della dichiarazione.<\/p>\n\n\n Gli intermediari, che incassino i corrispettivi o intervengano nel pagamento, all\u2019atto dell\u2019accredito operino una ritenuta del 21% sull\u2019intero importo, indicato nel contratto, che il conduttore \u00e8 tenuto a versare al locatore. Bed & breakfast<\/strong><\/p>\n\n\n Il bed & breakfast \u00e8 un\u2019attivit\u00e0 lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, in cui il proprietario di un immobile a destinazione abitativa (o l\u2019inquilino, a condizione che il proprietario sia d\u2019accordo) ricava all\u2019interno dell\u2019appartamento alcuni spazi per offrire alloggio e prima colazione a un numero variabile di ospiti. <\/p>\n\n\n Le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l\u2019esercizio del B&B, ad esempio in termini di posti letto, numero di camere e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell\u2019attivit\u00e0. Chi vuole avviare un\u2019attivit\u00e0 di B&B deve quindi recarsi all\u2019ufficio regionale competente e \u201cstudiare\u201d le norme di riferimento. Prima, per\u00f2, serve leggere con attenzione le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale (se esistente), che potrebbero vietare l\u2019attivit\u00e0. <\/p>\n\n\n Verificato che il regolamento non ponga limiti, occorre presentare la Scia allo Sportello unico della attivit\u00e0 produttive del Comune in cui \u00e8 ubicato l\u2019immobile, corredata da una serie di documenti fra cui: la planimetria dell\u2019abitazione, il contratto di propriet\u00e0 o di locazione e la polizza di responsabilit\u00e0 civile che tutela gli ospiti e le loro cose. <\/p>\n\n\n L\u2019appartamento deve essere conforme ai requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale e gli impianti (elettrico, riscaldamento, gas e altro) devono rispettare le ultime norme in materia di sicurezza. <\/p>\n\n\n Ogni Regione stabilisce i criteri rispetto alla grandezza delle camere singole e doppie (in media pari 8 e 14 metri quadrati), il numero massimo delle camere (da 3 a 8) e dei posti letto (da 6 a 20). <\/p>\n\n\n Per le attivit\u00e0 non imprenditoriali (senza obbligo di apertura della partita Iva e iscrizione alla Camera di Commercio) \u00e8 prevista un\u2019interruzione di un certo numero di giorni, anche non consecutivi, che varia anch\u2019essa da regione a regione.<\/p>\n\n\n \u00c8 previsto, inoltre, che l\u2019accesso alle stanze sia diretto, senza transitare da altri locali, e che almeno un bagno, a uso esclusivo degli ospiti, sia fornito di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente. Altrettanto rigorose le disposizioni in termini di pulizia: camere, bagni e spazi comuni vanno puliti quotidianamente, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte alla settimana e ad ogni nuovo arrivo.<\/p>\n\n\n Pi\u00f9 complessa la gestione di cibi e bevande da somministrare agli ospiti: fermo restando che \u00e8 vietato cucinare pasti espressi, rispetto a qualche anno fa, quando potevano essere utilizzati soltanto cibi confezionati, in molte regioni adesso \u00e8 possibile offrire prodotti del territorio. <\/p>\n\n\n Infine, per quanto concerne le tariffe, esse sono decise liberamente dal titolare, che le espone all\u2019interno della struttura specificando chiaramente le caratteristiche di ciascuna soluzione.<\/p>\n\n\n Entro le 24 ore successive all\u2019arrivo degli ospiti \u2013 o immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore \u2013 il proprietario dell\u2019immobile concesso in locazione breve \u00e8 tenuto a comunicare alla Questura competente le generalit\u00e0 delle persone ospitate, attraverso il sito \u00abAlloggiati Web\u00bb della Polizia di Stato. Il portale, che \u00e8 lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive, prevede una procedura di registrazione.<\/p>\n\n\n
<\/p>\n\n\n