<\/p>\n
Il nuovo superbonus del 110% \u00e8 diventato pienamente operativo. La norma fissa gli interventi \u201ctrainanti o principali\u201d che consentono \u2013 a determinate condizioni \u2013 la detrazione del 110%: antisismici, di isolamento termico degli involucri, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, sugli edifici unifamiliari o sulle unit\u00e0 immobiliari di edifici plurifamiliari.<\/p>\n
<\/p>\n
Se \u00abeseguiti congiuntamente ad almeno uno\u00bb di questi interventi, possono avere il 110% anche alcuni lavori \u201ctrainati\u201d:<\/p>\n
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Questi interventi devono essere realizzati su:<\/p>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n Parlando delle singole unit\u00e0 abitative, ci sono altre precisazioni da fare. A partire dalla definizione di edificio \u201cunifamiliare\u201d dettata dal Mise: \u00abUn\u2019unica unit\u00e0 immobiliare di propriet\u00e0 esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o pi\u00f9 accessi autonomi dall\u2019esterno e destinato all\u2019abitazione di un singolo nucleo familiare\u00bb. Se \u201cfunzionalmente indipendente\u201d significa \u00abdotato di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l\u2019acqua, per il gas, per l\u2019energia elettrica, per il riscaldamento d\u00ec propriet\u00e0 esclusiva (ad uso\/ autonomo esclusivo)\u00bb, la presenza di un \u201caccesso autonomo dall\u2019esterno\u201d presuppone \u2013 sempre secondo il ministero \u2013 \u00abche l\u2019unit\u00e0 immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unit\u00e0 immobiliari, chiuso da cancello o portone d\u2019ingresso che consenta l\u2019accesso dalla strada o da cottile o giardino di propriet\u00e0 esclusiva\u00bb. Per le abitazioni unifamiliari e le villette a schiera (singole unit\u00e0 in edifici plurifamiliari), con la conversione in legge del Dl 34\/20 \u00e8 stata eliminata la condizione di essere \u201cabitazione principale\u201d, cos\u00ec aprendo a tutte le seconde case. Ma l\u2019ecobonus al 110% viene comunque limitato a due unit\u00e0 immobiliari, \u00abfermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell\u2019edificio\u00bb. Niente superbonus per i lavori sulle parti comuni delle bifamiliari di propriet\u00e0 dello stesso soggetto o in compropriet\u00e0 di due coniugi.<\/p>\n <\/p>\n Le agevolazioni si applicano, dallo scorso 1\u00b0 luglio al 31 dicembre 2021, a prescindere dalla data di stipula del contratto e dell\u2019inizio dei lavori, anche alle seconde case (nel limite di due unit\u00e0 per l\u2019ecobonus).<\/p>\n <\/p>\n La normativa fa riferimento a edifici unifamiliari o singole unit\u00e0 immobiliari situate all\u2019interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o pi\u00f9 accessi autonomi dall\u2019esterno. Si intende per tale un\u2019unica unit\u00e0 immobiliare di propriet\u00e0 esclusiva funzionalmente indipendente, che disponga di uno o pi\u00f9 accessi autonomi dall\u2019esterno e destinato ad abitazione di un singolo nucleo familiare. Sono, in sostanza, comprese anche le ville plurifamiliari che presentano entrate autonome l\u2019una dall\u2019altra. Sono escluse le unit\u00e0 immobiliari appartenenti alle categorie catastali A\/1 (abitazioni di tipo signorile, in genere presenti nei condomini) e A\/8 e A\/9 (ville e castelli, in genere unifamiliari).<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Tra le spese agevolabili rientrano anche quelle sostenute per il rilascio di attestazioni, asseverazioni, e del visto di conformit\u00e0, ove richiesti, oltre a quelle per progettazione e direzione lavori. Tutti i bonus al 110%, anche per le unifamiliari, sono ripartiti in 5 quote annuali. In alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione in 5 anni), per tutti i superbonus sono ammessi lo \u201csconto in fattura\u201d e la cessione del credito d\u2019imposta a terzi, comprese le banche e gli altri intermediari finanziari.<\/p>\n <\/p>\n Gli interventi agevolati nelle unifamiliari sono gli stessi previsti per i condom\u00ecni.<\/p>\n <\/p>\n Per quanto riguarda gli interventi di risparmio energetico che normalmente accedono all\u2019ecobonus, la detrazione potenziata al 110% spetta per gli interventi:<\/p>\n <\/p>\n Per gli interventi riguardanti gli impianti termici descritti, la detrazione \u00e8 calcolata su un tetto massimo di spesa fino a 30.000 euro. Anche per le unifamiliari rientrano nel 110% tutti gli interventi di risparmio energetico previsti dalla normativa sull\u2019ecobonus, nei limiti di spesa gi\u00e0 ammessi, purch\u00e9 eseguiti congiuntamente ai suddetti interventi trainanti.<\/p>\n <\/p>\n Se l\u2019edificio \u00e8 sottoposto ad almeno uno dei vincoli del \u00abCodice dei Beni culturali e del paesaggio\u00bb, o gli interventi \u201cpotenziati\u201d sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione da superbonus si applica a tutti gli interventi di risparmio energetico cosiddetti \u00abtrainati\u00bb anche in assenza degli interventi potenziati; fermo restando il rispetto dei requisiti minimi e, ove possibile, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell\u2019edificio o delle unit\u00e0 immobiliari.<\/p>\n <\/p>\n In caso di interventi da ecobonus, sono ammessi al 110% anche le opere di demolizione e ricostruzione, purch\u00e9 nel rispetto dei requisiti minimi e del miglioramento delle due classi energetiche e purch\u00e9 si tratti di interventi di demolizione e ricostruzione nei termini della \u00abristrutturazione edilizia\u00bb. Sono quindi consentiti gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l\u2019adeguamento alla normativa antisismica e quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purch\u00e9 sia possibile accertarne la preesistente consistenza.<\/p>\n <\/p>\n Tutti gli interventi antisismici, anche quelli che non migliorano la classe di rischio, possono fruire del 110% (nei limiti di 96.000 euro), purch\u00e8 l\u2019unifamiliare sia ubicata in zona sismica 1, 2 e 3 (viene espressamente esclusa la sola zona 4). La detrazione spetta anche per l\u2019installazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, effettuata congiuntamente a uno degli interventi da sismabonus.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Il superbonus vale anche per l\u2019installazione di impianti fotovoltaici purch\u00e9 eseguita congiuntamente a uno degli interventi di risparmio energetico o messa in sicurezza antisismica potenziati al 110%. Cos\u00ec come per l\u2019installazione delle cosiddette \u201ccolonnine\u201d (le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici), se eseguita congiuntamente a uno degli interventi di risparmio energetico agevolati.<\/p>\n <\/p>\n Anche per le unifamiliari \u00e8 possibile cedere il credito corrispondente al superbonus o optare per lo \u201csconto sul corrispettivo\u201d. \u00c8 possibile esercitare l\u2019opzione per la cessione del credito o per lo sconto anche per singolo Sal (stato di avanzamento lavori), ma tenendo conto che non sono ammessi pi\u00f9 di due Sal per intervento e che ciascun Sal deve riferirsi almeno al 30% dell\u2019intervento. In questa ipotesi, sia per l\u2019ecobonus che per il sismabonus, l\u2019asseverazione sul rispetto dei requisiti tecnici e della congruit\u00e0 delle spese dev\u2019essere rilasciata anche per singolo Sal.<\/p>\n <\/p>\n La detrazione al 110% spetta per spese di efficientamento energetico relative ai seguenti interventi \u201ctrainanti\u201d:<\/p>\n <\/p>\n Per la detrazione, gli interventi devono rispettare i requisiti minimi e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica pi\u00f9 alta, da dimostrare mediante l\u2019Attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l\u2019intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata.<\/p>\n <\/p>\n Per le spese sostenute dal 1\u00b0 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la detrazione potenziata al 110% spetta per il sismabonus a singole unit\u00e0, condomini e acquisti su edifici in zona 1, 2 e 3. Sono ammessi al 110% tutti gli interventi antisismici, compresi quelli che non conseguano alcun miglioramento di classe di rischio sismico dell\u2019edificio.<\/p>\n <\/p>\n Restano fermi i massimali di spesa previsti dalla normativa sul sismabonus, pari a 96.000 euro, da moltiplicare, in caso di interventi condominiali, per il numero delle unit\u00e0 che compongono i fabbricati, comprese le pertinenze. Sono escluse anche da sismabonus le unit\u00e0 immobiliari accatastate in una delle categorie A\/1, A\/8 e A\/9.<\/p>\n <\/p>\n In alternativa alla fruizione diretta del beneficio (detrazione suddivisa in 5 anni), \u00e8 ammesso lo \u201csconto in fattura\u201d, e la cessione del credito d\u2019imposta a terzi, comprese le banche e gli altri intermediari finanziari. Il bonus potenziato \u00e8 riconosciuto anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, a condizione che sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi antisismici agevolati. In caso di cessione del corrispondente credito da sismabonus a un\u2019impresa di assicurazione e contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione Irpef del premio assicurativo \u00e8 aumentata dall\u2019attuale 19% al 90 per cento.<\/p>\n <\/p>\n Sono ammessi all\u2019ecobonus al 110% anche gli interventi di demolizione e ricostruzione, rientranti nella definizione di \u201cristrutturazione edilizia\u201d (articolo 3, comma 1, lettera d, del Dpr 380\/2001), fermo restando il rispetto dei requisiti richiesti per l\u2019accesso al bonus potenziato. Anche tali interventi devono rispettare i requisiti minimi, compresi i massimali di costo, e devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell\u2019edificio o delle unit\u00e0 immobiliari situate all\u2019interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o pi\u00f9 accessi autonomi dall\u2019esterno. Se non possibile, in alternativa, occorre il conseguimento della classe energetica pi\u00f9 alta, da dimostrare mediante l\u2019Attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l\u2019intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata.<\/p>\n <\/p>\n Anche il sismabonus al 110% si applica a interventi de demolizione e ricostruzione senza aumento di volumetria. L\u2019aumento di volumetria \u00e8 ammesso solo per il sismabonus acquisti, cio\u00e8 gli interventi fatti dal costruttore di vendita degli immobili demoliti e ricostruiti. Il tal caso il bonus pari a 105.600 \u20ac si applica in favore dell\u2019acquirente.<\/p>\n <\/p>\n Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi sia al sismabonus o all\u2019ecobonus se concretizzano un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione. Dal provvedimento abilitativo dei lavori deve risultare che l\u2019opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.<\/p>\n <\/p>\n Il Dl Rilancio ha esteso la possibilit\u00e0 di optare – in alternativa all\u2019uso diretto della detrazione – per lo sconto in fattura e per la cessione del credito a coloro (incluse banche e intermediari) che hanno facolt\u00e0 di successiva cessione, anche per le spese sostenute nel 2020 per recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna (bonus facciate). I beneficiari devono possedere o detenere l\u2019immobile al momento del via ai lavori o del pagamento delle spese, se antecedente. Per interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell\u2019intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell\u2019edificio si applicano le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per gli interventi sull\u2019involucro edilizio dall\u2019ecobonus (cio\u00e8 il 65%, quindi comunicazione all\u2019Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, con Ape). Il bonus facciate \u00e8 cumulabile con l\u2019ecobonus e il sismabonus. In generale ci si potr\u00e0 avvalere, per le medesime spese, di una sola agevolazione, rispettando i relativi adempimenti previsti. Se l\u2019intervento realizzato pu\u00f2 ricondursi a fattispecie agevolabili diverse, il contribuente potr\u00e0 fruire di entrambe le agevolazioni solo a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi.<\/p>\n <\/p>\n L\u2019articolo 119, comma 1, del Dl 34\/2020, che elenca gli interventi \u201ctrainanti\u201d la detrazione al 110% non include espressamente lavori sui singoli appartamenti, perch\u00e9, come si desume anche dall\u2019indicazione differenziata dei limiti di spesa:<\/p>\n <\/p>\n Non restano, allora, che gli interventi \u201ctrainati\u201d per beneficiare del 110% sul singolo alloggio: per poter accedere al superbonus, per\u00f2, questi interventi devono essere \u00abeseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1\u00bb, ovvero quelli \u201ctrainanti\u201d gi\u00e0 descritti.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n L\u2019esecuzione di un intervento \u201ctrainante\u201d di cui all\u2019articolo 119, comma 1, del Dl 34\/2020, da parte di un condominio, automaticamente trascina la detrazione al 110% anche per i lavori \u201ctrainati\u201d di efficienza energetica qualificata di cui all\u2019articolo 14 del Dl 63\/2013, richiamato dall\u2019articolo 119, comma 2, del Dl 34\/2020, effettuati, per\u00f2, non dal condominio, ma dai singoli cond\u00f2mini sui loro appartamenti: il caso tipico pu\u00f2 essere quello del condominio che effettua il cappotto termico su tutto l\u2019edificio condominiale, a cui si potrebbe \u201caccompagnare\u201d la sostituzione delle finestre comprensive di infissi delle singole unit\u00e0 immobiliari (o di talune di esse), sempre al 110%, da parte dei singoli cond\u00f2mini. La norma si limita a imporre la condizione della contestualit\u00e0 dei lavori – trainanti e trainati – ma non impone l\u2019obbligo che l\u2019intervento trainante e quello trainato al 110% debbano essere eseguiti dallo stesso soggetto – condominio o cond\u00f2mino; per cui sembra potersi ammettere che l\u2019intervento trainante eseguito dal condominio trascini automaticamente al 110% quello trainato fatto dal cond\u00f2mino. L\u2019agenzia delle Entrate ha confermato tali conclusioni, chiarendo che chi vive in condominio potr\u00e0 fruire del superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%; l\u2019esecuzione di almeno un intervento trainante d\u00e0 diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unit\u00e0 immobiliare gli interventi previsti dall\u2019ecobonus quali, per esempio, la sostituzione degli infissi e la sostituzione del generatore di calore dell\u2019impianto di climatizzazione autonomo esistente.<\/p>\n <\/p>\n Ancora pi\u00f9 chiara \u00e8 l\u2019indicazione in tal senso contenuta nel paragrafo 2 della circolare 24\/E\/2020, laddove le Entrate, elencando gli interventi ammessi al superbonus, hanno richiamato quelli \u00absu singole unit\u00e0 immobiliari residenziali e relative pertinenze all\u2019interno di edifici in condominio (solo trainati)\u00bb: in sostanza, sugli alloggi condominiali si pu\u00f2 usufruire del 110% solo con gli interventi trainati di risparmio energetico qualificato. In questo modo le Entrate hanno superato le diverse conclusioni a cui sono pervenute per il \u201cbonus mobili\u201d, per il quale era stato puntualizzato che l\u2019esecuzione di lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali non consente ai singoli cond\u00f2mini, che fruiscono pro-quota della relativa detrazione, di acquistare con l\u2019agevolazione gli arredi per la propria unit\u00e0 immobiliare.<\/p>\n <\/p>\n C\u2019\u00e8 poi l\u2019eccezione degli appartamenti condominiali posti al piano terra che, oltre ad essere funzionalmente indipendenti, siano anche dotati di \u00abuno o pi\u00f9 accessi autonomi dall\u2019esterno\u00bb (non necessariamente sulla pubblica via): questi si potrebbero considerare come quelle unit\u00e0 immobiliari situate all\u2019interno di edifici plurifamiliari ammesse sia dalla lettera a) che c) del comma 1 ai rispettivi interventi \u201ctrainanti\u201d al 110% (cappotto termico e sostituzione di impianto di riscaldamento) per cui rileva soltanto l\u2019unit\u00e0 immobiliare (e non l\u2019intero edificio condominiale) ai fini del computo del 25% della superficie disperdente lorda e dell\u2019incremento di due classi energetiche attestato da Ape ante e post intervento.<\/p>\n <\/p>\n Qualora l\u2019edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Dlgs 42\/2004, o gli interventi \u201ctrainanti\u201d di cui al comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione al 110% si applica a tutti gli interventi \u201ctrainati\u201d dello stesso comma 2 (ovvero a tutti gli interventi di efficienza energetica qualificata di cui all\u2019articolo 14 del Dl 63\/2013 e all\u2019articolo 1, commi 344-349, della legge 296\/2006), anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi \u201ctrainanti\u201d di cui al comma 1 (cappotto termico e sostituzione impianto di riscaldamento), fermi restando i requisiti di cui al comma 3 (cosiddetti \u201crequisiti tecnici minimi\u201d e incremento di almeno due classi energetiche, come attestato da Ape ante e post intervento). Pertanto, se l\u2019appartamento \u00e8 collocato in un edificio \u201cvincolato\u201d, su di esso possono essere realizzati tutti gli interventi \u201ctrainati\u201d al 110% (come la sostituzione delle finestre comprensive di infissi), anche se il condominio non fa nulla.<\/p>\n <\/p>\n L\u2019asseverazione del tecnico abilitato, che attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell\u2019effettiva realizzazione, \u00e8 rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all\u2019articolo 121. Il comma 1 di quest\u2019ultimo articolo consente ai contribuenti di optare, in luogo dell\u2019utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:<\/p>\n <\/p>\n L\u2019opzione di cui al comma 1 pu\u00f2 essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori (Sal). Per gli interventi di cui all\u2019articolo 119 i Sal non possono essere pi\u00f9 di due per ciascun intervento complessivo, e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento.<\/p>\n <\/p>\n \u00c8 evidente che le nuove norme rendano estremamente pi\u00f9 vantaggiosa la cessione o lo sconto in fattura rispetto alla detrazione: infatti, con la cessione e lo sconto, il contribuente pu\u00f2 monetizzare gi\u00e0 al momento dei Sal l\u2019operazione (almeno in parte); mentre con la detrazione dovr\u00e0 aspettare di presentare la dichiarazione dei redditi nel periodo d\u2019imposta successivo a quello in cui i pagamenti sono stati effettuati.<\/p>\n <\/p>\n Tuttavia, tali possibilit\u00e0 relative ai Sal sembrano circoscritte agli interventi di cui all\u2019articolo 119 che beneficiano della detrazione al 110%, ma non a tutti gli altri interventi indicati dal comma 2 dell\u2019articolo 121 che pur possono fruire – sebbene con detrazioni ad aliquota inferiore – dell\u2019opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura. Ovvero:<\/p>\n <\/p>\n La trasformazione della detrazione in credito di imposta opera solo all\u2019atto della cessione ad altri soggetti: condizione che blocca la trasformazione della detrazione in credito \u201cpersonale\u201d.<\/p>\n <\/p>\n\n
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