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Il regime fiscale delle locazioni brevi disciplinato dall\u2019articolo 4, commi 2 e 3 del Dl 50\/2017 si applica solo in caso di destinazione alla locazione di non pi\u00f9 di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta; negli altri casi l\u2019attivit\u00e0 di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.<\/p>\n
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Anche se la norma non ne fa cenno, ne consegue l\u2019obbligo della apertura della partita iva. La conseguenza della apertura della partita Iva richiede l\u2019iscrizione nel Registro delle imprese con le conseguenze derivanti di iscrizione Inps se il proprietario- locatore non ha altra posizione previdenziale.<\/p>\n
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L\u2019attivit\u00e0 di locazione \u00e8 esente da Iva in base all\u2019articolo 10, punto 8, del Dpr 633\/1972, ad eccezione del caso in cui il locatore sia il costruttore della abitazione ed opti per la applicazione dell\u2019Iva la cui aliquota \u00e8 del 10 per cento. Conviene al locatore esercitare l\u2019opzione prevista dall\u2019articolo 36-bis del Dpr 633\/1972 per la dispensa dagli adempimenti, che comporta l\u2019esonero dall\u2019obbligo di fatturazione, registrazione (che rimane per gli acquisti) e quindi di dichiarazione, trattandosi di sole operazioni esenti. Per gli affitti riscossi il locatore si limiter\u00e0 a fare le ricevute nello stesso modo che avrebbe fatto come privato.<\/p>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n La classificazione come attivit\u00e0 di impresa ha come conseguenza che il titolare dei diritti reali sugli immobili non pu\u00f2 rientrare nei redditi fondiari, tant\u2019\u00e8 che il comma 595 esclude espressamente la applicazione della cedolare secca; quindi, rientra nel reddito di impresa. Questo comporta la tenuta della contabilit\u00e0 semplificata.<\/p>\n <\/p>\n Il reddito degli immobili abitativi rientra nel primo comma dell\u2019articolo 90 del Tuir essendo la fattispecie relativa a fabbricati abitativi e quindi patrimonio. Quindi per gli immobili locati si assume il canone di locazione risultante dal contratto (criterio di competenza) e possono essere dedotte le spese di manutenzione ordinaria fino al limite del 15% del canone medesimo. Se il risultato \u00e8 inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, si dichiara quest\u2019ultima.<\/p>\n <\/p>\n Non sono deducibili gli altri costi e spese ad eccezione degli interessi passivi di finanziamento sostenuti per l\u2019acquisto degli immobili patrimonio.<\/p>\n <\/p>\n Non \u00e8 necessario anzi \u00e8 inopportuno che i fabbricati diventino beni dell\u2019impresa perch\u00e9 comunque gli ammortamenti sarebbero non deducibili e genererebbero plusvalenza in caso di cessione. Quindi non \u00e8 necessaria alcuna annotazione degli appartamenti destinati alla locazione breve nei registri contabili.<\/p>\n <\/p>\n Si ricorda che la locazione superiore a trenta giorni e quindi non breve non comporta la classificazione come attivit\u00e0 di impresa anche se i fabbricati affittati sono pi\u00f9 di quattro.<\/p>\n <\/p>\n