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Dal periodo d’imposta 2021, la cedolare secca, con imposizione al 21%, sulle locazioni brevi \u00e8 ammessa nell’ipotesi di destinazione fino a 4 unit\u00e0 immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Al superamento di questa soglia si presume, in forza di legge, esercizio di attivit\u00e0 in forma di impresa, con obbligo di dotarsi di una partita Iva e di effettuare la tassazione con il regime naturale dell’Irpef del reddito d’impresa (non pi\u00f9 fondiario) conseguito. Le novit\u00e0 si applicano anche nel caso di contratti stipulati tramite intermediari o portali online.<\/p>\n
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La legge di fine anno riforma\u00a0anche<\/strong>\u00a0la\u00a0banca dati<\/strong>\u00a0delle strutture ricettive e degli immobili destinati alla locazione breve.<\/p>\n <\/p>\n Il regime fiscale delle locazioni brevi \u2013 per tali intendendosi quelle di durata\u00a0non superiore a 30 giorni<\/strong>\u00a0\u2013 \u00e8 contenuto nell\u2019articolo 4, Dl 24 aprile 2017, n. 50, ai sensi del quale ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1\u00b0 giugno 2017 si applica:<\/p>\n <\/p>\n In detti contratti \u00e8\u00a0possibile includere servizi<\/strong>\u00a0di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali: tali servizi \u2013 come pure quelli relativi alla fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata \u2013 sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei ad escludere i contratti che li contemplano dall\u2019applicazione della cedolare secca e dall’assoggettamento del canone a ritenuta.<\/p>\n <\/p>\n La disciplina delle locazioni brevi non pu\u00f2, invece, trovare applicazione qualora, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione siano forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalit\u00e0 residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione.<\/p>\n <\/p>\n Tale regime si applica sia nel caso di contratti stipulati\u00a0direttamente<\/strong>\u00a0tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attivit\u00e0 di\u00a0intermediazione immobiliare<\/strong>, anche attraverso la gestione di portali\u00a0online<\/em>, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unit\u00e0 immobiliari da locare. Risulta, quindi, irrilevante la forma organizzativa prescelta per promuovere l\u2019occupazione dei predetti immobili abitativi.<\/p>\n <\/p>\n Quanto al\u00a0limite di durata<\/strong>\u00a0(30 giorni), il termine dev\u2019essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale e, anche nel caso di pi\u00f9 contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.<\/p>\n <\/p>\n La Legge di bilancio 2021 circoscrive detto\u00a0regime fiscale agevolato<\/strong>\u00a0ad un preciso limite quantitativo: esso si applica\u00a0solo<\/strong>\u00a0all\u2019ipotesi di destinazione alla locazione breve di\u00a0non pi\u00f9 di quattro appartamenti<\/strong> per ciascun periodo di imposta. L\u2019attivit\u00e0 di locazione (ma, si ritiene, anche di\u00a0sublocazione<\/strong>) di immobili di durata non superiore a 30 giorni, da chiunque esercitata,\u00a0si presume svolta in forma imprenditoriale<\/strong>\u00a0ai sensi dell\u2019articolo 2082 Codice civile, quando il numero degli\u00a0appartamenti resi disponibili<\/strong>\u00a0per le locazioni \u00e8\u00a0superiore a quattro<\/strong>. Pertanto, andranno applicate le regole dei redditi d\u2019impresa (articolo 55 del Tuir), e non pi\u00f9 quelle dei redditi fondiari.<\/p>\n <\/p>\n Occorre verificare la\u00a0presenza<\/strong>\u00a0o\u00a0meno<\/strong>\u00a0di una\u00a0organizzazione<\/strong>\u00a0imprenditoriale<\/strong>\u00a0e quindi la presenza di alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell\u2019abitazione, di ulteriori servizi che non presentino una necessaria connessione con la destinazione residenziale degli immobili. Ai fini esemplificativi, pu\u00f2 far presumere un\u2019attivit\u00e0 imprenditoriale la\u00a0somministrazione\u00a0di pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, l\u2019offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali. Parimenti si presume l\u2019esistenza di una organizzazione imprenditoriale quando viene utilizzato personale dipendente oppure si ricorre ad un vero e proprio ufficio per coordinare l\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n <\/p>\n Le disposizioni sopra illustrate si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attivit\u00e0 di\u00a0intermediazione immobiliare<\/strong>, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.<\/p>\n <\/p>\n Con la Legge di bilancio 2021 s\u2019intende anche agevolare l\u2019attuazione della\u00a0banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi<\/strong>, gi\u00e0 prevista dall\u2019articolo 13-quater, comma 4 e seguenti, Dl 30 aprile 2019, n. 34, in considerazione del passaggio di competenze in materia di turismo dal MIPAAF (ministero Politiche agricole) al MiBACT (ministero Beni e attivit\u00e0 culturali e Turismo), nonch\u00e9 delle esigenze di coordinamento con le normative regionali che abbiano gi\u00e0 adottato codici identificativi delle medesime strutture. A tal fine, si sostituisce il comma 4, prevedendo l\u2019istituzione della predetta banca dati presso il MiBACT (in sostituzione del Dicastero precedentemente competente) e i contenuti della stessa. In particolare, la banca dati raccoglie e ordina le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi, identificati mediante un\u00a0codice<\/strong>\u00a0da utilizzare in ogni comunicazione relativa all\u2019offerta e alla promozione dei servizi all\u2019utenza.<\/p>\n <\/p>\n\n