{"id":23536,"date":"2026-01-03T18:42:50","date_gmt":"2026-01-03T18:42:50","guid":{"rendered":"https:\/\/beneggiassociati.com\/?p=23536"},"modified":"2026-01-04T18:44:00","modified_gmt":"2026-01-04T18:44:00","slug":"manovra-2026-nuove-regole-per-affitti-brevi-e-cedolare-secca-aliquote-differenziate-e-obbligo-di-partita-iva-dal-terzo-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/manovra-2026-nuove-regole-per-affitti-brevi-e-cedolare-secca-aliquote-differenziate-e-obbligo-di-partita-iva-dal-terzo-immobile\/","title":{"rendered":"Manovra 2026: nuove regole per affitti brevi e cedolare secca. Aliquote differenziate e obbligo di partita IVA dal terzo immobile"},"content":{"rendered":"<p data-start=\"134\" data-end=\"438\">La legge 30 dicembre 2025, n. 199, introduce una disciplina riformulata per le locazioni brevi a uso turistico, con effetti rilevanti sia sul piano fiscale sia nella configurazione giuridica dell\u2019attivit\u00e0 svolta. A partire dal periodo d\u2019imposta 2026, l\u2019impianto normativo si articola su due direttrici:<\/p>\n<ul data-start=\"439\" data-end=\"696\">\n<li data-start=\"439\" data-end=\"534\">\n<p data-start=\"441\" data-end=\"534\">la <strong data-start=\"444\" data-end=\"494\">modulazione dell\u2019aliquota della cedolare secca<\/strong> in base al numero di immobili locati;<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"535\" data-end=\"696\">\n<p data-start=\"537\" data-end=\"696\">l\u2019introduzione di una <strong data-start=\"559\" data-end=\"613\">presunzione legale relativa di esercizio d\u2019impresa<\/strong> per chi concede in locazione breve pi\u00f9 di due unit\u00e0 immobiliari nel medesimo anno.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-start=\"698\" data-end=\"930\">L\u2019obiettivo \u00e8 duplice: favorire la trasparenza fiscale nel settore extralberghiero e distinguere con criteri oggettivi l\u2019attivit\u00e0 occasionale da quella strutturata, anche alla luce della crescente professionalizzazione del comparto.<\/p>\n<h3 data-start=\"932\" data-end=\"973\">Cedolare secca: due aliquote distinte<\/h3>\n<p data-start=\"975\" data-end=\"1121\">Fino al 2025, la cedolare secca sugli affitti brevi si applicava con un\u2019unica aliquota del 21%. Dal 1\u00b0 gennaio 2026, invece, la disciplina cambia:<\/p>\n<ul data-start=\"1123\" data-end=\"1282\">\n<li data-start=\"1123\" data-end=\"1201\">\n<p data-start=\"1125\" data-end=\"1201\"><strong data-start=\"1125\" data-end=\"1159\">prima unit\u00e0 immobiliare locata<\/strong>: cedolare secca con aliquota del <strong data-start=\"1193\" data-end=\"1200\">21%<\/strong>;<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"1202\" data-end=\"1282\">\n<p data-start=\"1204\" data-end=\"1282\"><strong data-start=\"1204\" data-end=\"1240\">seconda unit\u00e0 immobiliare locata<\/strong>: cedolare secca con aliquota del <strong data-start=\"1274\" data-end=\"1281\">26%<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-start=\"1284\" data-end=\"1533\">Il contribuente dovr\u00e0 <strong data-start=\"1306\" data-end=\"1335\">dichiarare esplicitamente<\/strong> nella dichiarazione dei redditi quale immobile intende assoggettare all\u2019aliquota del 21%. In assenza di indicazione, l\u2019Agenzia delle Entrate applicher\u00e0 l\u2019aliquota del 26% a tutte le unit\u00e0 locative.<\/p>\n<p data-start=\"1535\" data-end=\"1736\">Il nuovo meccanismo si applica solo alle <strong data-start=\"1576\" data-end=\"1637\">persone fisiche che non agiscono in forma imprenditoriale<\/strong>. Le societ\u00e0, gli enti non commerciali e i soggetti con partita IVA non possono accedere al regime.<\/p>\n<p data-start=\"1738\" data-end=\"1961\">Sono esclusi i contratti superiori a 30 giorni, le locazioni con servizi accessori qualificabili come prestazioni alberghiere, e le locazioni tramite intermediari che non rispettano gli obblighi di comunicazione dei flussi.<\/p>\n<h3 data-start=\"1963\" data-end=\"2008\">Obbligo di partita IVA dal terzo immobile<\/h3>\n<p data-start=\"2010\" data-end=\"2253\">Il comma 66 dell\u2019art. 1 della legge 199\/2025 introduce un criterio univoco per qualificare l\u2019attivit\u00e0 di affitto breve come esercitata in forma imprenditoriale: <strong data-start=\"2171\" data-end=\"2252\">il superamento di due unit\u00e0 immobiliari locate nello stesso periodo d\u2019imposta<\/strong>.<\/p>\n<p data-start=\"2255\" data-end=\"2271\">Ci\u00f2 implica che:<\/p>\n<ul data-start=\"2272\" data-end=\"2823\">\n<li data-start=\"2272\" data-end=\"2390\">\n<p data-start=\"2274\" data-end=\"2390\">dal <strong data-start=\"2278\" data-end=\"2313\">terzo immobile in affitto breve<\/strong> (anche non simultaneo), l\u2019attivit\u00e0 si presume esercitata in forma d\u2019impresa;<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2391\" data-end=\"2492\">\n<p data-start=\"2393\" data-end=\"2492\">scatta l\u2019<strong data-start=\"2402\" data-end=\"2443\">obbligo di apertura della partita IVA<\/strong>, con adempimenti IVA, contabili e previdenziali;<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2493\" data-end=\"2639\">\n<p data-start=\"2495\" data-end=\"2639\">decade la cedolare secca, e i redditi da locazione vengono tassati con l\u2019<strong data-start=\"2568\" data-end=\"2587\">IRPEF ordinaria<\/strong>, su base analitica, deducendo costi e ammortamenti;<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"2640\" data-end=\"2823\">\n<p data-start=\"2642\" data-end=\"2823\">si applicano le regole previste per le attivit\u00e0 ricettive extralberghiere, comprese le norme regionali e comunali in materia di autorizzazioni, SCIA, CAV e regolamenti di sicurezza.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-start=\"2825\" data-end=\"2997\">La presunzione \u00e8 <strong data-start=\"2842\" data-end=\"2854\">relativa<\/strong>: \u00e8 ammessa prova contraria, ma grava sul contribuente l\u2019onere di dimostrare che l\u2019attivit\u00e0 non ha natura sistematica, economica e organizzata.<\/p>\n<h3 data-start=\"2999\" data-end=\"3017\">Esempi pratici<\/h3>\n<p data-start=\"3019\" data-end=\"3305\"><strong data-start=\"3019\" data-end=\"3064\">Esempio 1 \u2013 Locazione di un solo immobile<\/strong><br data-start=\"3064\" data-end=\"3067\" \/>Un contribuente possiede un bilocale a Milano che affitta per periodi inferiori a 30 giorni su piattaforme online. Il reddito percepito nel 2026 \u00e8 di 14.000 euro.<br data-start=\"3229\" data-end=\"3232\" \/>\u2192 Pu\u00f2 optare per la cedolare secca al 21%. Nessun obbligo di partita IVA.<\/p>\n<p data-start=\"3307\" data-end=\"3627\"><strong data-start=\"3307\" data-end=\"3359\">Esempio 2 \u2013 Due immobili locati a fini turistici<\/strong><br data-start=\"3359\" data-end=\"3362\" \/>Una persona fisica concede in locazione breve sia un appartamento a Firenze che una casa al mare in Versilia.<br data-start=\"3471\" data-end=\"3474\" \/>\u2192 Potr\u00e0 applicare la cedolare al 21% su uno dei due immobili e al 26% sull\u2019altro, indicando la scelta nella dichiarazione. Nessun obbligo di partita IVA.<\/p>\n<p data-start=\"3629\" data-end=\"4001\"><strong data-start=\"3629\" data-end=\"3686\">Esempio 3 \u2013 Tre immobili locati brevemente in un anno<\/strong><br data-start=\"3686\" data-end=\"3689\" \/>Un contribuente affitta nel 2026 tre unit\u00e0 immobiliari, anche in momenti diversi dell\u2019anno.<br data-start=\"3780\" data-end=\"3783\" \/>\u2192 Si presume esercizio d\u2019impresa: deve aprire la partita IVA, passare alla contabilit\u00e0 semplificata o ordinaria, emettere fattura elettronica e applicare l\u2019IVA se non esonerato. La cedolare secca non \u00e8 pi\u00f9 applicabile.<\/p>\n<h3 data-start=\"4003\" data-end=\"4037\">Profili operativi e strategici<\/h3>\n<p data-start=\"4039\" data-end=\"4480\">L\u2019effetto delle nuove norme \u00e8 duplice. Da un lato, si scoraggia l\u2019estensione massiva dell\u2019attivit\u00e0 di affitto breve da parte di soggetti privi di struttura imprenditoriale, attraverso l\u2019innalzamento dell\u2019aliquota e l\u2019obbligo di partita IVA. Dall\u2019altro, si offre un quadro pi\u00f9 definito e oggettivo, riducendo l\u2019area grigia in cui finora si collocavano molte attivit\u00e0 parallele, gestite in modo occasionale ma con caratteristiche sistematiche.<\/p>\n<p data-start=\"4482\" data-end=\"4533\">Per chi opera nel settore, \u00e8 necessario rivalutare:<\/p>\n<ul data-start=\"4534\" data-end=\"4769\">\n<li data-start=\"4534\" data-end=\"4590\">\n<p data-start=\"4536\" data-end=\"4590\">la sostenibilit\u00e0 fiscale del modello locativo attuale;<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4591\" data-end=\"4700\">\n<p data-start=\"4593\" data-end=\"4700\">la convenienza della trasformazione in struttura imprenditoriale (CAV, affittacamere, societ\u00e0 di gestione);<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4701\" data-end=\"4769\">\n<p data-start=\"4703\" data-end=\"4769\">l\u2019impatto sulle dichiarazioni dei redditi e sugli adempimenti IVA.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cedolare secca 21% sul primo immobile e 26% sul secondo. Obbligo di partita IVA dal terzo immobile affittato brevemente. Tutte le novit\u00e0 della Manovra 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":409,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","footnotes":""},"categories":[8],"tags":[1606,1270,3119,2418,3120,2528,2656],"class_list":["post-23536","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fisco-e-contabilita","tag-affitti-brevi","tag-cedolare-secca","tag-fisco-immobili","tag-irpef","tag-locazioni-turistiche","tag-manovra-2026","tag-partita-iva"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Manovra 2026: nuove regole per affitti brevi e cedolare secca. 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