{"id":23986,"date":"2026-02-09T08:31:16","date_gmt":"2026-02-09T08:31:16","guid":{"rendered":"https:\/\/beneggiassociati.com\/?p=23986"},"modified":"2026-02-09T08:31:16","modified_gmt":"2026-02-09T08:31:16","slug":"affitti-brevi-partita-iva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/affitti-brevi-partita-iva\/","title":{"rendered":"Affitti brevi partita IVA: ancora troppi dubbi dopo la stretta sui tre appartamenti"},"content":{"rendered":"
La riduzione da cinque a tre del numero di immobili che fanno scattare la presunzione di imprenditorialit\u00e0 negli affitti brevi ha riaperto questioni tecniche gi\u00e0 note da anni. L\u2019intervento della legge di Bilancio 2026, attraverso l\u2019articolo 1, comma 17, ha riposizionato il perimetro entro il quale un contribuente pu\u00f2 gestire locazioni brevi come reddito fondiario senza aprire la partita IVA. La nuova soglia accentua l\u2019esigenza di chiarimenti ufficiali, soprattutto perch\u00e9 la definizione normativa della \u201cdestinazione\u201d dell\u2019immobile continua a essere interpretata in modo non univoco.<\/div>\n
Secondo un\u2019interpretazione coerente con la disciplina dei redditi fondiari, la destinazione va intesa come effettiva messa a reddito dell\u2019immobile, indipendentemente da una volont\u00e0 espressa o programmatica del contribuente. La presunzione scatta quindi solo quando, nel corso dell\u2019anno solare, risultano effettivamente locati almeno tre immobili. \u00c8 un\u2019impostazione che trova punti di contatto con posizioni gi\u00e0 emerse in dottrina e richiamate anche nel focus 1\/2026 dell\u2019Aidc Lab.<\/div>\n
Il tema rimane per\u00f2 complesso, perch\u00e9 la norma utilizza il concetto di \u201cdestinazione\u201d senza ulteriori specificazioni. Tale impostazione ha analogie con quanto gi\u00e0 osservato in giurisprudenza in altri ambiti immobiliari, come nella sentenza Cassazione 21786\/2023, dove il concetto di destinazione \u00e8 stato interpretato come utilizzo concreto del bene. Ci\u00f2 rafforza l\u2019orientamento verso una valutazione basata sui fatti, non sulle intenzioni dichiarate.<\/div>\n

Il nodo della contitolarit\u00e0 e l\u2019eventuale obbligo condiviso<\/strong><\/h2>\n
Un passaggio critico riguarda la contitolarit\u00e0 degli immobili. La domanda che molti operatori si pongono \u00e8 se il superamento della soglia dei tre appartamenti vada verificato per ciascun comproprietario autonomamente o se l\u2019attivit\u00e0 dell\u2019altro socio possa generare un obbligo generalizzato di apertura della partita IVA. L\u2019interpretazione pi\u00f9 logica, coerente con il principio di individualit\u00e0 dell\u2019obbligazione tributaria, \u00e8 che la soglia debba essere calcolata sul singolo contribuente.<\/div>\n
La questione non \u00e8 banale. Nelle istruzioni AE sui redditi fondiari non esiste un criterio che attribuisca automaticamente l\u2019attivit\u00e0 di un comproprietario agli altri titolari di quote. Anche le circolari in materia di locazioni brevi, come la 24\/E\/2017, hanno sempre trattato i proprietari in modo individuale ai fini della tassazione. Tuttavia, l\u2019assenza di un pronunciamento esplicito sulla presunzione d\u2019impresa apre margini di incertezza.<\/div>\n
\u00c8 prevedibile che un chiarimento ufficiale arrivi tramite interpello o circolare, come avvenuto nel 2019 con la 9\/E per la disciplina delle ritenute operate dagli intermediari digitali.<\/div>\n

Quante unit\u00e0 contano davvero: il problema delle stanze affittate separatamente<\/strong><\/h2>\n
Uno dei nodi principali riguarda la definizione stessa di \u201cappartamento\u201d. Il legislatore non fornisce una definizione autonoma, rinviando di fatto alla nozione civilistica e catastale di unit\u00e0 immobiliare. Ci\u00f2 significa che, salvo diverse indicazioni, l\u2019appartamento \u00e8 la singola unit\u00e0 accatastata.<\/div>\n
La conseguenza \u00e8 rilevante: se un proprietario affitta tre stanze separate di un unico appartamento, queste non dovrebbero essere considerate tre appartamenti, ma tre locazioni riferite alla stessa unit\u00e0. L\u2019aspetto si collega al regime dei redditi diversi previsto dall\u2019articolo 67 del Tuir, che considera la locazione parziale come attivit\u00e0 riferita alla medesima unit\u00e0 immobiliare.<\/div>\n
Anche in giurisprudenza si ritrovano orientamenti coerenti. La Commissione Tributaria Regionale Lombardia, nella sentenza 432\/2022, ha sottolineato che la locazione parziale non produce una moltiplicazione delle unit\u00e0 immobiliari ai fini della qualificazione del reddito. In assenza di una modifica normativa esplicita, tale interpretazione resta la pi\u00f9 solida.<\/div>\n
Un altro aspetto riguarda gli immobili detenuti in comodato o in affitto. Se il contribuente concede in sublocazione un immobile ricevuto in comodato, esso produce un reddito diverso e deve essere conteggiato nel numero degli immobili gestiti ai fini della presunzione di imprenditorialit\u00e0. Diversamente, gli immobili concessi in comodato dal proprietario e poi locati brevemente dal comodatario non generano un conteggio aggiuntivo a carico del proprietario, perch\u00e9 la destinazione alla locazione \u00e8 posta in essere da un soggetto terzo.<\/div>\n

Cosa succede se la situazione cambia di anno in anno<\/strong><\/h2>\n
Il legislatore non prevede alcuna regola di stabilit\u00e0 nell\u2019imprenditorialit\u00e0 degli affitti brevi. Ne deriva che un contribuente pu\u00f2 trovarsi nell\u2019obbligo di aprire la partita IVA un anno e non avere pi\u00f9 tale esigenza l\u2019anno successivo, qualora il numero di appartamenti destinati alla locazione breve scenda sotto la soglia. \u00c8 un\u2019oscillazione che limita la possibilit\u00e0 di una pianificazione stabile e potrebbe portare alcuni operatori a mantenere l\u2019attivit\u00e0 nell\u2019alveo del reddito d\u2019impresa per evitare continui cambi di regime.<\/div>\n
Nel sistema attuale non esiste un vincolo di permanenza. La stessa prassi dell\u2019Agenzia delle Entrate, come chiarito nella circolare 17\/E\/2023 in materia di attivit\u00e0 occasionali, riconosce che la natura imprenditoriale o non imprenditoriale deve essere verificata anno per anno.<\/div>\n

Partita IVA e affitti brevi: l\u2019accesso al forfettario<\/strong><\/h2>\n
La disciplina sugli affitti brevi non preclude l\u2019accesso al regime forfettario ex legge 190\/2014. In pi\u00f9 documenti di prassi, come le circolari 10\/E\/2016 e 9\/E\/2019, l\u2019Agenzia ha ribadito che un\u2019attivit\u00e0 di locazione breve pu\u00f2 rientrare nel forfettario se presenta i requisiti di ricavo e non costituisce mera prosecuzione di lavoro dipendente.<\/div>\n
La scelta del codice Ateco genera spesso dubbi. Molti operatori individuano nel 55.20.42 l\u2019attivit\u00e0 pi\u00f9 coerente con la gestione di alloggi per brevi periodi. Il coefficiente di redditivit\u00e0 del quaranta per cento applicato a questo codice consente una significativa riduzione della base imponibile, rendendo il regime forfettario attrattivo rispetto alla tassazione ordinaria.<\/div>\n
Nei primi cinque anni di attivit\u00e0, in presenza dei requisiti, \u00e8 possibile applicare l\u2019aliquota al cinque per cento. Il requisito della non prosecuzione si ritiene soddisfatto nella maggioranza dei casi, poich\u00e9 l\u2019attivit\u00e0 di locazione breve non rientra nella nozione di attivit\u00e0 autonoma gi\u00e0 esercitata.<\/div>\n

Il regime IVA per chi sceglie l\u2019ordinario<\/strong><\/h2>\n
Il quadro IVA presenta regole diverse. La locazione di immobili abitativi \u00e8 un\u2019operazione esente ai sensi dell\u2019articolo 10, punto 8, del DPR 633\/1972. Ci\u00f2 comporta la possibilit\u00e0, per chi effettua esclusivamente operazioni esenti, di richiedere la dispensa dagli adempimenti IVA previsti dall\u2019articolo 36-bis dello stesso decreto.<\/div>\n
La dispensa elimina l\u2019obbligo di emissione delle fatture, la tenuta dei registri e la dichiarazione annuale IVA. \u00c8 un\u2019opzione che differenzia nettamente il regime ordinario dal forfettario. Nel forfettario, infatti, le operazioni restano fuori campo IVA ma permane l\u2019obbligo di certificare i corrispettivi tramite fattura elettronica.<\/div>\n
Se il locatore offre servizi aggiuntivi qualificabili come attivit\u00e0 para-alberghiera, l\u2019operazione diventa imponibile con aliquota del dieci per cento. Tale interpretazione \u00e8 coerente con la giurisprudenza della Cassazione, che nelle sentenze 21001\/2020 e 3959\/2023 ha ribadito che il discrimine tra locazione e servizi ricettivi risiede nella presenza di servizi accessori non occasionali.<\/div>\n

Valutare con precisione il proprio modello operativo<\/strong><\/h2>\n
Per chi gestisce affitti brevi, la corretta individuazione del regime fiscale e IVA rappresenta un passaggio decisivo. Un\u2019analisi preventiva del numero degli immobili, del tipo di servizi resi, del regime desiderato e delle eventuali evoluzioni annuali permette di costruire un assetto stabile e coerente con gli obblighi normativi. \u00c8 possibile approfondire il quadro delle interpretazioni e predisporre un\u2019impostazione che riduca i rischi di contestazione e renda pi\u00f9 efficiente la gestione fiscale dell\u2019attivit\u00e0.<\/div>\n
La nuova soglia dei tre immobili come limite per evitare l\u2019apertura della partita IVA accentua la necessit\u00e0 di chiarimenti applicativi, soprattutto in presenza di contitolarit\u00e0, locazioni parziali e modelli operativi misti. Il sistema vigente offre diverse possibilit\u00e0, dal forfettario al regime ordinario esente da IVA, ma richiede una valutazione attenta e un costante monitoraggio del numero di unit\u00e0 effettivamente locate. In assenza di interventi interpretativi ufficiali, la corretta applicazione della disciplina resta affidata alla combinazione di prassi precedenti, letture sistematiche e orientamenti giurisprudenziali.<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Affitti brevi partita IVA: chiarimenti su soglia dei tre appartamenti, stanze, forfettario e regime IVA.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":409,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","footnotes":""},"categories":[8],"tags":[1606,3208,3423,3422,1913,3424,2656,221],"class_list":["post-23986","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fisco-e-contabilita","tag-affitti-brevi","tag-fiscalita-immobiliare","tag-imprenditorialita","tag-iva-locazioni","tag-locazioni-brevi","tag-normativa-2026","tag-partita-iva","tag-regime-forfettario"],"acf":[],"yoast_head":"\nAffitti brevi partita IVA: ancora troppi dubbi dopo la stretta sui tre appartamenti - Beneggi & Associati<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Affitti brevi partita IVA: chiarimenti su soglia dei tre appartamenti, stanze, forfettario e regime IVA.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/affitti-brevi-partita-iva\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Affitti brevi partita IVA: ancora troppi dubbi dopo la stretta sui tre appartamenti - 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