{"id":24049,"date":"2026-03-07T16:35:06","date_gmt":"2026-03-07T16:35:06","guid":{"rendered":"https:\/\/beneggiassociati.com\/?p=24049"},"modified":"2026-02-20T16:37:10","modified_gmt":"2026-02-20T16:37:10","slug":"affitti-brevi-locazione-turistica-imprenditorialita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/affitti-brevi-locazione-turistica-imprenditorialita\/","title":{"rendered":"Affitti brevi, la locazione turistica dribbla l\u2019imprenditorialit\u00e0 con la normativa 2026"},"content":{"rendered":"
La distinzione tra affitti brevi e locazione turistica assume un ruolo centrale dopo gli aggiornamenti interpretativi del Ministero del Turismo e l\u2019entrata in vigore della presunzione di imprenditorialit\u00e0 introdotta dalla Legge 199\/2025. Le indicazioni contenute nelle Faq della banca dati strutture ricettive, riviste nel 2026, contribuiscono a ridefinire l\u2019esatto perimetro degli adempimenti che ricadono sui proprietari che operano nel settore della locazione a breve termine. Il chiarimento riguarda in particolare l\u2019obbligo di presentare la Segnalazione certificata di inizio attivit\u00e0 (SCIA) allo Sportello unico per le attivit\u00e0 produttive, obbligo che scatta esclusivamente nei casi in cui l\u2019attivit\u00e0 sia qualificata come imprenditoriale.<\/div>\n

Il perimetro normativo sulla presunzione di impresa<\/strong><\/h4>\n
La Legge 199\/2025, collegata alla manovra 2026, ha introdotto una presunzione relativa di imprenditorialit\u00e0 per i contribuenti che destinano pi\u00f9 di due immobili alla locazione breve, cos\u00ec come definita dall\u2019articolo 4 del DL 50\/2017. La disposizione, rilevante sotto il profilo fiscale e amministrativo, comporta l\u2019assoggettamento dell\u2019attivit\u00e0 al regime d\u2019impresa, con la conseguente apertura della partita IVA, l\u2019applicazione del regime IVA ordinario e l\u2019obbligo della SCIA.<\/div>\n
La norma, tuttavia, si applica esclusivamente ai contratti aventi i requisiti dell\u2019affitto breve, cio\u00e8 contratti di durata non superiore ai 30 giorni, privi di servizi aggiuntivi, stipulati da persone fisiche al di fuori dell\u2019attivit\u00e0 d\u2019impresa. Il Ministero del Turismo, con le Faq aggiornate nel 2026, ha ribadito che i soggetti che rientrano nella presunzione devono essere considerati imprenditori ai fini amministrativi, rendendo obbligatoria la SCIA anche se l\u2019organizzazione dell\u2019attivit\u00e0 \u00e8 minima.<\/div>\n

La locazione turistica come contratto atipico e non imprenditoriale<\/strong><\/h4>\n
La Fondazione nazionale dei commercialisti, nel documento del 16 febbraio 2026, ha richiamato l\u2019attenzione sulla corretta qualificazione del contratto di locazione turistica. Si tratta di un contratto atipico, riconducibile alla locazione di immobile ex articoli 1571 e seguenti del Codice civile, con durata variabile e finalit\u00e0 esclusivamente turistico\u2011ricreative. La differenza sostanziale rispetto all\u2019affitto breve non \u00e8 solo la durata, ma anche la finalit\u00e0 e l\u2019assenza di servizi tipici delle attivit\u00e0 ricettive.<\/div>\n
La locazione turistica pu\u00f2 infatti superare i 30 giorni, purch\u00e9 l\u2019immobile sia destinato a uso temporaneo. Mancano servizi come pulizia periodica, cambio biancheria, colazione o assistenza continua, servizi che caratterizzano invece le strutture ricettive alberghiere e extra\u2011alberghiere. Questa assenza consente di tenere la locazione nell\u2019alveo della gestione immobiliare privata, anche in presenza di durata prolungata o pluralit\u00e0 di immobili gestiti dal medesimo proprietario.<\/div>\n
Il limite dei 30 giorni diventa quindi un elemento dirimente: oltre tale soglia il contratto non pu\u00f2 essere considerato breve e rimane escluso dalla presunzione di imprenditorialit\u00e0, salvo che la gestione presenti elementi tipici dell\u2019attivit\u00e0 economica ai sensi dell\u2019articolo 2082 del Codice civile.<\/div>\n

Gli effetti fiscali della distinzione<\/strong><\/h4>\n
Il superamento della soglia dei 30 giorni determina conseguenze rilevanti. La locazione turistica con durata superiore al mese deve essere registrata all\u2019Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e rientra nella disciplina del reddito fondiario. La presunzione di imprenditorialit\u00e0 non opera, poich\u00e9 la norma del 2025 si riferisce esclusivamente alle locazioni brevi individuate dal DL 50\/2017.<\/div>\n
Il caso diventa interessante quando con lo stesso conduttore vengono stipulati contratti consecutivi di durata inferiore ai 30 giorni. Se la durata complessiva nell\u2019anno solare supera i 30 giorni, scatta l\u2019obbligo di registrazione e la locazione perde i requisiti dell\u2019affitto breve. In tale scenario non \u00e8 pi\u00f9 applicabile n\u00e9 la cedolare secca con ritenuta operata dagli intermediari n\u00e9 la presunzione di imprenditorialit\u00e0. Si produce dunque una diversa qualificazione fiscale del rapporto.<\/div>\n

Esempi operativi: quattro immobili, ma niente attivit\u00e0 d\u2019impresa<\/strong><\/h4>\n
Un contribuente che possiede quattro appartamenti e ne concede due in locazione breve, uno in locazione turistica superiore ai 30 giorni e l\u2019altro con contratto 4+4 non incorre nella presunzione di imprenditorialit\u00e0. Gli immobili effettivamente riconducibili alla disciplina delle locazioni brevi restano infatti due, limite entro il quale la presunzione non opera.<\/div>\n
La situazione non cambia nemmeno qualora il proprietario decida di destinare in locazione pi\u00f9 di due immobili, purch\u00e9 tutti con contratti turistici non brevi. L\u2019assenza dei requisiti della locazione breve rende la presunzione inapplicabile, escludendo l\u2019obbligo di apertura della partita IVA. \u00c8 il caso frequente di chi concede un immobile per l\u2019intera stagione estiva o invernale mediante contratto plurimensile.<\/div>\n

Orientamenti giurisprudenziali e prassi amministrativa<\/strong><\/h4>\n
La giurisprudenza pi\u00f9 recente conferma questa impostazione. La Corte di Cassazione, con pronunce tra il 2019 e il 2023, ha chiarito che la mera locazione immobiliare non costituisce attivit\u00e0 imprenditoriale, salvo presenza di struttura organizzata e servizi accessori non meramente occasionali. Anche l\u2019Agenzia delle Entrate, con la circolare 24\/E del 2017 e la 26\/E del 2021, ha ribadito che i servizi che caratterizzano l\u2019attivit\u00e0 ricettiva non possono essere forniti nell\u2019ambito della locazione breve o turistica senza mutarne la natura.<\/div>\n
Le normative regionali possono introdurre obblighi ulteriori, come comunicazioni ai Comuni o iscrizioni in elenchi, ma non possono modificare la natura del contratto n\u00e9 qualificare come imprenditoriale un\u2019attivit\u00e0 priva dei requisiti previsti dalla normativa statale.<\/div>\n

Come orientare le scelte<\/strong><\/h4>\n
La corretta individuazione della tipologia contrattuale rappresenta quindi uno strumento operativo per modulare gli obblighi fiscali e amministrativi. La valutazione preventiva della durata, della presenza o meno di servizi, del numero di immobili e della modalit\u00e0 di gestione consente di inquadrare correttamente l\u2019attivit\u00e0 ed evitare adempimenti non necessari.<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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