{"id":24123,"date":"2026-03-21T17:28:59","date_gmt":"2026-03-21T17:28:59","guid":{"rendered":"https:\/\/beneggiassociati.com\/?p=24123"},"modified":"2026-03-22T17:30:10","modified_gmt":"2026-03-22T17:30:10","slug":"affitti-brevi-aliquota-5","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/affitti-brevi-aliquota-5\/","title":{"rendered":"Affitti brevi e regime forfettario: quando l\u2019aliquota al 5% \u00e8 possibile per le nuove attivit\u00e0 d\u2019impresa"},"content":{"rendered":"
\n

Dal 1\u00b0 gennaio 2026 molte attivit\u00e0 di locazione breve non possono pi\u00f9 essere gestite come attivit\u00e0 privata. La legge di Bilancio 2026 ha modificato la soglia oltre la quale la gestione degli immobili si considera imprenditoriale, portando da due a quattro gli appartamenti che possono essere locati in forma non imprenditoriale. Oltre tale limite scatta, in modo automatico, la presunzione di esercizio d\u2019impresa.<\/p>\n

Il passaggio alla partita IVA rappresenta quindi un obbligo e non una scelta facoltativa. Come conseguenza immediata, molti contribuenti stanno valutando l\u2019ingresso nel regime forfettario. Questo regime, disciplinato dalla legge 190\/2014, prevede due possibili aliquote: quella ordinaria del 15% e quella agevolata del 5% per le nuove attivit\u00e0. La questione centrale \u00e8 capire quando questa riduzione sia legittimamente applicabile nel caso degli affitti brevi.<\/p>\n

Il presupposto per ottenere l\u2019imposizione sostitutiva al 5% riguarda la natura del nuovo esercizio d\u2019impresa: non deve esserci continuit\u00e0 con una precedente attivit\u00e0 svolta in forma autonoma o dipendente. Il punto \u00e8 cruciale perch\u00e9 molti contribuenti, fino al 2025, gestivano gli affitti brevi come privati senza Partita IVA, e ora devono capire se questa precedente attivit\u00e0 pu\u00f2 essere considerata una forma di prosecuzione ai fini fiscali.<\/p>\n

Regime forfettario: l\u2019aliquota al 5% e il concetto di \u201cnuova attivit\u00e0\u201d<\/strong><\/h2>\n

La riduzione dell\u2019aliquota al 5% opera per i primi cinque anni di attivit\u00e0, secondo i criteri stabiliti dall\u2019articolo 1, comma 65, della legge 190\/2014. La disposizione prevede che il contribuente possa usufruire dell\u2019agevolazione solo se l\u2019attivit\u00e0 non costituisce mera prosecuzione di un\u2019altra attivit\u00e0 svolta come dipendente o lavoratore autonomo.<\/p>\n

Il legislatore ha introdotto questo requisito per evitare che professionisti, dipendenti o imprenditori in attivit\u00e0 possano accedere al beneficio aprendo un\u2019attivit\u00e0 formalmente nuova ma sostanzialmente identica a quella svolta in precedenza. Nelle prassi dell\u2019Agenzia delle Entrate, con documenti come la circolare 10\/E del 2016 e risposte a interpello successive, \u00e8 stato pi\u00f9 volte chiarito che la valutazione deve basarsi sulla sostanza e non sulla forma.<\/p>\n

Nel caso degli affitti brevi, la questione presenta un profilo interpretativo specifico: il contribuente fino al 2025 svolgeva l\u2019attivit\u00e0 senza Partita IVA e non era qualificabile n\u00e9 come lavoratore autonomo n\u00e9 come dipendente nell\u2019ambito di quella stessa attivit\u00e0. Dal 2026 in poi, invece, la trasformazione in attivit\u00e0 d\u2019impresa avviene per effetto di una norma, non per scelta.<\/p>\n

Questo elemento consente di considerare la nuova attivit\u00e0 d\u2019impresa come \u201cnuova\u201d a tutti gli effetti, proprio perch\u00e9 non esisteva un\u2019attivit\u00e0 professionale precedente che possa considerarsi continuativa.<\/p>\n

Perch\u00e9 il passaggio dal privato all\u2019impresa non costituisce prosecuzione<\/strong><\/h2>\n

Quando l\u2019attivit\u00e0 precedente era svolta in forma privata, manca il presupposto essenziale della prosecuzione: l\u2019esistenza di un rapporto di lavoro dipendente o autonomo collegato alla gestione delle locazioni brevi. Le attivit\u00e0 di locazione gestite dal privato non costituiscono lavoro autonomo, n\u00e9 rappresentano redditi professionali o d\u2019impresa. Sono redditi fondiari o redditi diversi, a seconda dei casi.<\/p>\n

Per questo motivo, nel momento in cui il contribuente apre Partita IVA per effetto della legge, non si pu\u00f2 sostenere che esista continuit\u00e0 sotto il profilo sostanziale. Lo ha ribadito pi\u00f9 volte anche la prassi dell\u2019amministrazione finanziaria quando ha affrontato casi analoghi di trasformazione obbligata di attivit\u00e0 non professionali.<\/p>\n

Di conseguenza, la nuova attivit\u00e0 di impresa pu\u00f2 essere trattata come una nuova iniziativa, rendendo legittima l\u2019applicazione dell\u2019aliquota al 5%. La coerenza interpretativa \u00e8 confermata anche da precedenti prassi dove, pur in contesti diversi, la continuit\u00e0 \u00e8 stata esclusa quando mancava un precedente esercizio professionale.<\/p>\n

Un regime alla portata? Attenzione ai requisiti di accesso<\/strong><\/h2>\n

L\u2019applicazione dell\u2019aliquota al 5% \u00e8 possibile solo se il contribuente rispetta anche gli altri requisiti previsti dal regime forfettario, come la mancanza di partecipazioni in societ\u00e0 commerciali e il limite massimo di redditi da lavoro dipendente percepiti nell\u2019anno precedente.<\/p>\n

Negli aggiornamenti del 2024 riguardanti la disciplina dei forfettari, \u00e8 stato confermato che la verifica deve riguardare l\u2019anno precedente all\u2019avvio dell\u2019attivit\u00e0. \u00c8 possibile quindi che l\u2019accesso al 5% sia legittimo, ma precluso da altre condizioni relative alla posizione complessiva del contribuente. Inoltre, il regime forfettario richiede il rispetto dei limiti di ricavi, fissati dalla normativa e confermati nei successivi orientamenti interpretativi.<\/p>\n

Per molti contribuenti il regime \u00e8 particolarmente conveniente, anche in relazione ai costi previdenziali. Qualora il titolare sia un lavoratore dipendente full time, pu\u00f2 non essere tenuto all\u2019iscrizione alla gestione commercianti dell\u2019Inps. Questo aspetto, chiarito in pi\u00f9 interventi amministrativi negli ultimi anni, amplia ulteriormente la convenienza del regime.<\/p>\n

La tassazione al 5% come occasione di risparmio fiscale legittimo<\/strong><\/h2>\n

Se confermata in via ufficiale, l\u2019interpretazione secondo cui l\u2019attivit\u00e0 d\u2019impresa avviata dal 2026 non costituisce prosecuzione di alcuna attivit\u00e0 precedente permette ai contribuenti di valutare il regime forfettario con maggiore tranquillit\u00e0. La tassazione al 5% pu\u00f2 essere infatti molto pi\u00f9 vantaggiosa rispetto alla cedolare secca del 21% o del 26%.<\/p>\n

Il regime forfettario, pur comportando obblighi pi\u00f9 articolati rispetto alla gestione in forma privata, consente di adottare una gestione fiscale lineare, con coefficienti di redditivit\u00e0 certi e un\u2019imposta sostitutiva calcolata senza necessit\u00e0 di deduzione analitica dei costi. Il confronto tra i due regimi richiede comunque un\u2019analisi personalizzata, perch\u00e9 la convenienza dipende dal volume delle locazioni, dalla gestione dei costi e dalla posizione del contribuente.<\/p>\n

Affitti brevi come attivit\u00e0 d\u2019impresa: pi\u00f9 controlli e maggiore trasparenza<\/strong><\/h2>\n

Il passaggio obbligato all\u2019impresa per chi supera la soglia degli appartamenti non \u00e8 stato introdotto con obiettivi di gettito, ma di controllo. Con l\u2019integrazione dei dati derivanti dalla comunicazione DAC7, l\u2019amministrazione finanziaria dispone di strumenti molto pi\u00f9 accurati per monitorare i flussi di locazione breve. La gestione con Partita IVA implica obblighi pi\u00f9 trasparenti, come la fatturazione elettronica, che migliorano la qualit\u00e0 dei dati.<\/p>\n

Questo nuovo assetto, secondo la dottrina pi\u00f9 recente, nasce per contrastare fenomeni distorsivi e garantire maggiore equit\u00e0 fiscale tra operatori professionali e privati. In questo contesto, riconoscere la possibilit\u00e0 di accedere all\u2019aliquota del 5% non sarebbe un incentivo, ma la naturale conseguenza del passaggio da un regime obbligatorio a uno imprenditoriale genuinamente nuovo.<\/p>\n

Quando serve un chiarimento e come prepararsi<\/strong><\/h2>\n

L\u2019incertezza interpretativa rimane, perch\u00e9 manca ancora una posizione ufficiale specifica sul tema. Tuttavia, l\u2019orientamento della normativa e delle prassi rende logica la conclusione secondo cui la nuova attivit\u00e0 non pu\u00f2 essere considerata prosecuzione. In attesa di chiarimenti formali, \u00e8 fondamentale che i contribuenti valutino attentamente i propri requisiti e si preparino con anticipo alla gestione fiscale del 2026.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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