Sempre pi\u00f9 frequentemente societ\u00e0 stabilite in altri Stati membri dell\u2019Unione europea acquistano immobili in Italia per destinarli alla locazione turistica, spesso dopo interventi di ristrutturazione. In questi casi si pone una questione centrale sotto il profilo fiscale: la societ\u00e0 estera \u00e8 tenuta ad aprire una partita Iva in Italia? E l\u2019attivit\u00e0 di locazione pu\u00f2 beneficiare dell\u2019esenzione prevista per le locazioni immobiliari dall\u2019articolo 10 del Dpr 633\/1972?<\/p>\n
La risposta richiede una distinzione netta tra locazione abitativa \u201cpura\u201d ed erogazione di servizi di alloggio in strutture ricettive o assimilate, ambito nel quale il legislatore Iva ha previsto un trattamento specifico.<\/p>\n
Il regime Iva delle strutture ricettive e delle case vacanze<\/strong><\/p>\n Le prestazioni di alloggio rese nei confronti di clienti che soggiornano in strutture ricettive sono soggette a Iva con aliquota ridotta del 10 per cento, ai sensi del n. 120) della Tabella A, parte III, allegata al Dpr 633\/1972. Il riferimento normativo \u00e8 all\u2019articolo 6 della legge 17 maggio 1983, n. 217, che individua le strutture ricettive includendo, oltre agli alberghi in senso stretto, anche forme di ospitalit\u00e0 extralberghiera.<\/p>\n Rientrano in tale ambito, tra l\u2019altro, le residenze turistico\u2011alberghiere, i villaggi turistici, gli alloggi agrituristici, gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti per vacanze, le case per ferie, gli ostelli e i rifugi alpini. Il richiamo alla norma comporta che l\u2019aliquota ridotta si applichi anche alle case e agli appartamenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale, ancorch\u00e9 senza l\u2019offerta di servizi centralizzati tipici delle strutture alberghiere tradizionali.<\/p>\n Questo aspetto \u00e8 particolarmente rilevante, perch\u00e9 esclude l\u2019applicazione dell\u2019esenzione di cui all\u2019articolo 10 del Dpr 633\/1972, normalmente prevista per le locazioni di fabbricati a uso abitativo. Nel caso della locazione turistica svolta in forma imprenditoriale, la prestazione \u00e8 qualificata come servizio di alloggio e non come mera locazione immobiliare.<\/p>\n Territorialit\u00e0 Iva e rilevanza dell\u2019immobile in Italia<\/strong><\/p>\n Sotto il profilo della territorialit\u00e0, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili, inclusa la locazione, \u00e8 una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva nel luogo in cui l\u2019immobile \u00e8 situato. Lo stabilisce l\u2019articolo 7\u2011quater, lettera a), del Dpr 633\/1972, in attuazione della direttiva 2006\/112\/CE.<\/p>\n Nel caso di un appartamento ubicato in Italia, l\u2019operazione \u00e8 quindi territorialmente rilevante nel territorio dello Stato, indipendentemente dal luogo di stabilimento del prestatore. Ne consegue che la societ\u00e0 UE che concede in locazione turistica l\u2019immobile effettua operazioni imponibili in Italia e deve assolvere l\u2019Iva italiana sulle prestazioni rese ai clienti.<\/p>\n Obbligo di identificazione Iva in Italia<\/strong><\/p>\n Proprio perch\u00e9 l\u2019operazione \u00e8 territorialmente rilevante in Italia e soggetta a Iva, la societ\u00e0 UE \u00e8 tenuta a identificarsi ai fini Iva nel nostro Paese. L\u2019identificazione pu\u00f2 avvenire tramite identificazione diretta oppure mediante la nomina di un rappresentante fiscale, secondo le modalit\u00e0 previste dagli articoli 35\u2011ter e 17, terzo comma, del Dpr 633\/1972.<\/p>\n L\u2019apertura della partita Iva italiana \u00e8 dunque necessaria per adempiere agli obblighi di fatturazione, liquidazione e versamento dell\u2019imposta, nonch\u00e9 per l\u2019esercizio del diritto alla detrazione dell\u2019Iva assolta sugli acquisti, inclusi quelli relativi alla ristrutturazione dell\u2019immobile.<\/p>\n Il possibile utilizzo del regime OSS \u2013 UE<\/strong><\/p>\n Accanto all\u2019identificazione Iva \u201ctradizionale\u201d, va considerata anche la possibilit\u00e0, per le societ\u00e0 UE, di avvalersi del regime speciale One Stop Shop (OSS \u2013 UE), introdotto in attuazione della direttiva 2006\/112\/CE. Tale regime consente di assolvere in modo centralizzato, nello Stato membro di identificazione, l\u2019Iva dovuta su determinate prestazioni di servizi territorialmente rilevanti in altri Stati membri.<\/p>\n L\u2019OSS pu\u00f2 rappresentare una semplificazione significativa, ma la sua applicabilit\u00e0 \u00e8 subordinata a una condizione fondamentale: l\u2019attivit\u00e0 svolta in Italia non deve integrare l\u2019esistenza di una stabile organizzazione. Qualora l\u2019organizzazione dell\u2019attivit\u00e0 di locazione turistica, per modalit\u00e0 operative e grado di autonomia, configuri una stabile organizzazione nel territorio dello Stato, il ricorso al regime OSS non sarebbe ammesso e resterebbe obbligatoria l\u2019identificazione Iva ordinaria.<\/p>\n Il tema della stabile organizzazione<\/strong><\/p>\n La valutazione circa l\u2019esistenza di una stabile organizzazione \u00e8 centrale e deve essere effettuata caso per caso. La mera propriet\u00e0 dell\u2019immobile non \u00e8 di per s\u00e9 sufficiente a configurarla, ma l\u2019organizzazione di mezzi e personale in Italia, idonea a svolgere in modo autonomo l\u2019attivit\u00e0 di locazione turistica, pu\u00f2 far emergere tale presupposto.<\/p>\n La giurisprudenza unionale e la prassi dell\u2019Agenzia delle Entrate hanno pi\u00f9 volte chiarito che occorre verificare se la societ\u00e0 estera disponga in Italia di una struttura stabile, con risorse umane e tecniche, che consenta l\u2019erogazione delle prestazioni senza il supporto decisionale diretto della casa madre. In presenza di una stabile organizzazione, l\u2019attivit\u00e0 \u00e8 considerata svolta da un soggetto stabilito in Italia, con conseguente esclusione dei regimi semplificati previsti per i soggetti non stabiliti.<\/p>\n L\u2019aliquota applicabile e l\u2019esclusione dell\u2019esenzione<\/strong><\/p>\n Una volta chiarito che l\u2019attivit\u00e0 \u00e8 imponibile e territorialmente rilevante in Italia, resta da individuare il corretto trattamento Iva. Come anticipato, le prestazioni di alloggio rese nell\u2019ambito della locazione turistica rientrano nell\u2019aliquota ridotta del 10 per cento. Non trova invece applicazione l\u2019esenzione prevista dall\u2019articolo 10 del Dpr 633\/1972 per le locazioni di immobili abitativi, poich\u00e9 la norma agevolativa riguarda la locazione \u201cstatica\u201d e non i servizi di ospitalit\u00e0 a carattere turistico.<\/p>\n Questa distinzione \u00e8 ormai consolidata nella prassi amministrativa e rappresenta un punto fermo per gli operatori, inclusi quelli esteri che intendono investire nel settore della ricettivit\u00e0 turistica in Italia.<\/p>\n Implicazioni operative per le societ\u00e0 UE<\/strong><\/p>\n Dal punto di vista operativo, la societ\u00e0 UE che acquista un immobile in Italia per destinarlo alla locazione turistica deve pianificare attentamente gli adempimenti Iva, valutando sin dall\u2019inizio se procedere con identificazione diretta, rappresentante fiscale o regime OSS. La scelta incide non solo sugli obblighi dichiarativi, ma anche sulla gestione della detrazione dell\u2019Iva sugli investimenti iniziali, spesso rilevanti in caso di ristrutturazioni.<\/p>\n Una corretta impostazione fiscale consente di evitare contestazioni e di ottimizzare la gestione dell\u2019imposta, in un settore caratterizzato da crescente attenzione da parte dell\u2019Amministrazione finanziaria.<\/p>\n Considerazioni conclusive<\/strong><\/p>\n La societ\u00e0 UE che acquista un immobile in Italia per la locazione turistica non pu\u00f2 fare affidamento sull\u2019esenzione Iva prevista per le locazioni abitative. L\u2019attivit\u00e0 rientra tra le prestazioni di alloggio soggette a Iva al 10 per cento ed \u00e8 territorialmente rilevante in Italia. Ne consegue l\u2019obbligo di identificazione Iva, salvo il ricorso al regime OSS in assenza di stabile organizzazione.<\/p>\n La corretta qualificazione dell\u2019attivit\u00e0 e la scelta del regime pi\u00f9 adeguato rappresentano passaggi fondamentali per una gestione fiscale efficiente e conforme.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La societ\u00e0 UE che acquista un immobile per locazione turistica in Italia deve aprire la partita Iva: aliquota al 10% e regole territoriali.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":409,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","footnotes":""},"categories":[8],"tags":[778,3696,3695,3509,3697,3694,2227,3641],"class_list":["post-24375","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fisco-e-contabilita","tag-dpr-633-1972","tag-immobili-turistici","tag-iva-10-per-cento","tag-locazione-turistica","tag-oss-ue","tag-partita-iva-societa-ue","tag-stabile-organizzazione","tag-territorialita-iva"],"acf":[],"yoast_head":"\n