{"id":24514,"date":"2026-04-30T08:16:40","date_gmt":"2026-04-30T08:16:40","guid":{"rendered":"https:\/\/beneggiassociati.com\/?p=24514"},"modified":"2026-04-18T08:19:30","modified_gmt":"2026-04-18T08:19:30","slug":"presunzione-imprenditorialita-affitti-brevi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/presunzione-imprenditorialita-affitti-brevi\/","title":{"rendered":"Affitti brevi e presunzione di imprenditorialit\u00e0: rileva il numero di prenotazioni"},"content":{"rendered":"

Il tema della presunzione di imprenditorialit\u00e0 negli affitti brevi<\/strong> continua a generare incertezza applicativa e contenzioso, soprattutto dopo gli interventi normativi degli ultimi anni e le pi\u00f9 recenti pronunce giurisprudenziali. La disciplina di riferimento \u00e8 contenuta nell\u2019articolo 1, comma 595, della legge n. 178 del 2020, che ha introdotto una presunzione legale di esercizio di attivit\u00e0 d\u2019impresa in caso di destinazione alla locazione breve di pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari.<\/p>\n

La norma ha individuato una soglia quantitativa, fissata fino al 31 dicembre 2025 in quattro appartamenti<\/strong> e ridotta a due appartamenti dal 1\u00b0 gennaio 2026<\/strong>, oltre la quale l\u2019attivit\u00e0 di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale. Tale presunzione ha orientato, negli anni, il comportamento dei contribuenti, i quali hanno fatto affidamento sul mancato superamento delle soglie per qualificare l\u2019attivit\u00e0 come gestione privata del patrimonio immobiliare.<\/p>\n

La sentenza della Corte di giustizia di Firenze n. 148\/2026<\/strong><\/p>\n

Un significativo cambio di prospettiva emerge dalla sentenza n. 148\/2026 della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze<\/strong>, pronunciata il 2 marzo 2026, seppur non ancora ufficialmente pubblicata. La decisione affronta un caso particolarmente rilevante, poich\u00e9 afferma che la locazione breve pu\u00f2 costituire attivit\u00e0 d\u2019impresa anche al di sotto della soglia legale degli appartamenti<\/strong>, qualora ricorrano specifici elementi sintomatici di organizzazione imprenditoriale.<\/p>\n

Il giudizio prende le mosse da una verifica della Guardia di finanza relativa agli anni dal 2017 al 2023, nei confronti di un contribuente che concedeva in locazione breve quattro appartamenti. A seguito del controllo, l\u2019Agenzia delle Entrate contestava l\u2019omessa dichiarazione del reddito d\u2019impresa, ritenendo che l\u2019attivit\u00e0 svolta non potesse essere qualificata come mera locazione privata.<\/p>\n

Numero di prenotazioni e continuit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0<\/strong><\/p>\n

Uno degli aspetti centrali valorizzati dalla sentenza riguarda il numero elevato di prenotazioni<\/strong> e la stabilit\u00e0 nel tempo dell\u2019attivit\u00e0 di affitto breve<\/strong>. Secondo i giudici fiorentini, la continuit\u00e0 delle locazioni, il frequente ricambio degli ospiti e la sistematicit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 costituiscono indizi rilevanti ai fini della qualificazione imprenditoriale, anche in assenza di servizi accessori tipici delle strutture ricettive.<\/p>\n

In questa prospettiva, il dato quantitativo degli immobili non assume valore dirimente, ma rappresenta solo uno degli elementi valutabili. Ci\u00f2 che rileva \u00e8 l\u2019effettiva modalit\u00e0 di svolgimento dell\u2019attivit\u00e0, che pu\u00f2 rivelare un\u2019organizzazione stabile e non occasionale, tipica dell\u2019impresa ai sensi dell\u2019articolo 55 del Dpr. 917\/1986.<\/p>\n

Presenza sulle piattaforme digitali e organizzazione dei mezzi<\/strong><\/p>\n

La Corte ha attribuito particolare importanza anche alla presenza sistematica degli immobili sulle principali Ota<\/strong>, come le piattaforme di intermediazione online, ritenendo tale elemento sintomatico di una strategia commerciale strutturata. L\u2019utilizzo continuativo dei canali digitali per intercettare la clientela, unitamente alla gestione dei flussi di prenotazioni, \u00e8 stato considerato indice di professionalit\u00e0 e organizzazione.<\/p>\n

Ulteriore elemento valorizzato \u00e8 stata l\u2019organizzazione della forza lavoro<\/strong>, necessaria per gestire il continuo avvicendamento degli ospiti, le attivit\u00e0 di pulizia e la gestione logistica degli immobili. Anche in assenza di dipendenti formalmente assunti, il coordinamento di tali attivit\u00e0 \u00e8 stato ritenuto compatibile con una struttura imprenditoriale di fatto.<\/p>\n

Entit\u00e0 degli introiti e assenza di altri redditi<\/strong><\/p>\n

Un altro profilo determinante riguarda l\u2019entit\u00e0 degli introiti percepiti<\/strong> dal contribuente, che dichiarava esclusivamente redditi derivanti dalla locazione breve. Secondo il giudice, la rilevanza economica dell\u2019attivit\u00e0 e la sua esclusivit\u00e0 rispetto ad altre fonti di reddito rafforzano la qualificazione imprenditoriale, evidenziando come la locazione breve rappresentasse l\u2019attivit\u00e0 principale del soggetto verificato.<\/p>\n

Questo passaggio \u00e8 particolarmente delicato, poich\u00e9 introduce un criterio valutativo che prescinde completamente dal numero degli immobili e si concentra sulla sostanza economica dell\u2019attivit\u00e0 svolta.<\/p>\n

Cedolare secca e reddito d\u2019impresa: tassazioni alternative<\/strong><\/p>\n

La sentenza affronta anche il tema della cedolare secca<\/strong> applicata alle locazioni brevi. Nel caso esaminato, il contribuente aveva subito la ritenuta operata dalle piattaforme digitali, ma la Corte ha escluso la possibilit\u00e0 di scomputare tali somme dall\u2019imposta accertata sul reddito d\u2019impresa.<\/p>\n

Secondo i giudici, la cedolare secca e la tassazione del reddito d\u2019impresa costituiscono regimi alternativi e incompatibili<\/strong>, con la conseguenza che l\u2019errata qualificazione iniziale dell\u2019attivit\u00e0 non consente alcuna compensazione automatica. Questo aspetto aumenta sensibilmente il rischio economico per i contribuenti che abbiano applicato, in buona fede, il regime della locazione privata.<\/p>\n

Criticit\u00e0 e rischi di contenzioso<\/strong><\/p>\n

La pronuncia appare, per molti aspetti, discutibile e potenzialmente foriera di un aumento del contenzioso. I contribuenti hanno infatti fatto legittimo affidamento sulla presunzione legale introdotta dal legislatore, interpretandola sia in senso positivo sia in senso negativo. La possibilit\u00e0 che l\u2019attivit\u00e0 venga riqualificata come impresa anche sotto le soglie di legge rischia di minare la certezza del diritto.<\/p>\n

Se, come sembra emergere dalla sentenza, tornano applicabili in modo pieno i principi generali dell\u2019articolo 55 del Tuir<\/strong>, allora tali criteri dovrebbero operare sempre, anche in presenza di pi\u00f9 di due appartamenti, consentendo al contribuente di fornire una prova contraria alla presunzione legale di imprenditorialit\u00e0.<\/p>\n

Implicazioni operative per i locatori<\/strong><\/p>\n

Alla luce di questo orientamento, chi opera nel settore degli affitti brevi deve prestare particolare attenzione non solo al numero degli immobili, ma anche al modello organizzativo adottato<\/strong>, alla frequenza delle prenotazioni, alla rilevanza economica degli introiti e alle modalit\u00e0 di promozione dell\u2019attivit\u00e0. Una valutazione preventiva della corretta qualificazione fiscale pu\u00f2 ridurre sensibilmente il rischio di accertamenti e sanzioni.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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