{"id":24587,"date":"2026-05-24T17:23:11","date_gmt":"2026-05-24T17:23:11","guid":{"rendered":"https:\/\/beneggiassociati.com\/?p=24587"},"modified":"2026-05-13T17:30:08","modified_gmt":"2026-05-13T17:30:08","slug":"valore-terreno-edificabile-permuta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/beneggiassociati.com\/en\/valore-terreno-edificabile-permuta\/","title":{"rendered":"Valore del terreno edificabile in caso di permuta: come calcolarlo ai fini della plusvalenza"},"content":{"rendered":"

Il tema del valore del terreno edificabile in caso di permuta<\/strong> assume una rilevanza particolare nel contesto delle operazioni immobiliari che coinvolgono privati e imprese di costruzione. La permuta, soprattutto nella forma della permuta indiretta di terreno contro immobili da costruire, rappresenta una prassi diffusa nella valorizzazione delle aree edificabili. Tuttavia, sotto il profilo fiscale, tale operazione richiede un\u2019attenta analisi, in quanto incide direttamente sulla determinazione della plusvalenza imponibile<\/strong> in capo al cedente privato.<\/p>\n

Con l\u2019entrata in vigore delle modifiche normative dal 2026, \u00e8 opportuno distinguere con chiarezza tra gli effetti che interessano il comparto IVA e quelli che rilevano ai fini delle imposte sui redditi. Questa distinzione \u00e8 essenziale per evitare sovrapposizioni interpretative e per individuare correttamente i criteri di determinazione del valore fiscalmente rilevante.<\/p>\n

La permuta immobiliare tra IVA e imposte sui redditi<\/strong><\/p>\n

Dal punto di vista civilistico, la permuta \u00e8 il contratto con cui ciascuna delle parti si obbliga a trasferire all\u2019altra la propriet\u00e0 di un bene in cambio di un bene diverso. Fiscalmente, l\u2019operazione assume una doppia valenza: da un lato, rileva ai fini IVA quando coinvolge soggetti passivi; dall\u2019altro, produce effetti reddituali, in particolare per il privato che aliena un terreno edificabile.<\/p>\n

A decorrere dal 2026, il legislatore \u00e8 intervenuto in modo significativo sulla disciplina IVA delle permute poste in essere da soggetti passivi. L\u2019articolo 13, comma 2, lettera d), del Dpr 633\/1972<\/strong>, come modificato dall\u2019articolo 1, comma 138, della legge 199\/2025<\/strong>, stabilisce che i beni oggetto di permuta non debbano pi\u00f9 essere valutati in base al valore normale, bens\u00ec sulla base dei costi effettivi<\/strong> che hanno concorso a determinarli. Si tratta di una modifica di sistema che mira ad allineare la base imponibile IVA alla realt\u00e0 economica dell\u2019operazione.<\/p>\n

Tuttavia, tale innovazione non produce effetti sul piano reddituale<\/strong> per quanto concerne la determinazione della plusvalenza in capo al privato cedente il terreno edificabile. Per questa fattispecie, continua a trovare applicazione la disciplina del Tuir<\/strong>, che mantiene criteri autonomi e distinti rispetto a quelli IVA.<\/p>\n

Il riferimento normativo per la plusvalenza: articolo 68 del Tuir<\/strong><\/p>\n

Ai fini delle imposte sui redditi, l\u2019alienazione di un terreno edificabile da parte di un privato \u00e8 disciplinata dall\u2019articolo 68, comma 2, del Tuir<\/strong>. La norma stabilisce che la plusvalenza \u00e8 data dalla differenza tra il corrispettivo percepito<\/strong> e il costo di acquisto del terreno<\/strong>, opportunamente determinato.<\/p>\n

In particolare, il costo del terreno \u00e8 costituito dal prezzo di acquisto<\/strong>, aumentato di ogni altro costo inerente sostenuto successivamente e rivalutato<\/strong> in base alla variazione dell\u2019indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La rivalutazione monetaria consente di neutralizzare, almeno in parte, l\u2019effetto dell\u2019inflazione sul valore storico del bene.<\/p>\n

Questo criterio resta pienamente valido anche nel caso in cui l\u2019alienazione avvenga non mediante una compravendita tradizionale, ma attraverso una permuta, inclusa la permuta indiretta con immobili da costruire.<\/p>\n

Il costo del terreno: acquisto, successione e donazione<\/strong><\/p>\n

La determinazione del costo fiscalmente riconosciuto del terreno varia a seconda della modalit\u00e0 di acquisizione. In caso di acquisto a titolo oneroso, rileva il prezzo pagato, aumentato di tutti i costi inerenti, come spese notarili, imposte indirette e oneri accessori, rivalutati secondo l\u2019indice Istat.<\/p>\n

Se il terreno \u00e8 stato acquisito per successione<\/strong>, il prezzo di acquisto \u00e8 rappresentato dal valore dichiarato nella dichiarazione di successione o da quello successivamente definito e liquidato. A tale valore vanno aggiunte l\u2019imposta di successione e gli eventuali costi successivi inerenti al bene.<\/p>\n

Nel caso di donazione<\/strong>, il legislatore adotta un criterio di continuit\u00e0: il costo di acquisto \u00e8 quello sostenuto dal donante, aumentato dell\u2019imposta sulle donazioni e di ogni altro costo successivo inerente. Questo meccanismo evita fenomeni di duplicazione o azzeramento del costo fiscale in capo al donatario.<\/p>\n

Il corrispettivo nella permuta: il valore normale dei beni ricevuti<\/strong><\/p>\n

Uno degli aspetti pi\u00f9 delicati riguarda l\u2019individuazione del corrispettivo rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza. Nella permuta, infatti, non vi \u00e8 un prezzo in denaro, ma uno scambio di beni. Ai fini dell\u2019articolo 68 del Tuir, il corrispettivo \u00e8 rappresentato dal valore normale<\/strong> dei beni ricevuti in cambio del terreno.<\/p>\n

Nel caso della permuta indiretta di terreno edificabile contro appartamenti da costruire, il valore normale delle unit\u00e0 immobiliari assume la funzione di corrispettivo \u201cfigurativo\u201d, surrogando quello che sarebbe stato il prezzo in una compravendita ordinaria. Il riferimento \u00e8 l\u2019articolo 9, commi 2 e 3, del Tuir, che definisce il valore normale come il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza.<\/p>\n

\u00c8 su questo valore che va effettuato il confronto con il costo fiscalmente riconosciuto del terreno, al fine di determinare l\u2019eventuale plusvalenza imponibile.<\/p>\n

Il momento impositivo nella permuta immobiliare<\/strong><\/p>\n

Un ulteriore profilo di rilievo riguarda l\u2019individuazione del periodo d\u2019imposta in cui la plusvalenza deve essere tassata. La giurisprudenza di legittimit\u00e0 ha chiarito che, nel caso di permuta di terreno contro immobili da costruire, la tassazione della plusvalenza avviene nel periodo in cui il cedente acquista la titolarit\u00e0 giuridica<\/strong> dei beni ricevuti in permuta.<\/p>\n

La Cassazione<\/strong>, con la sentenza n. 14279 del 2006, ha affermato che la plusvalenza non si realizza al momento della stipula del contratto di permuta, ma quando il privato entra effettivamente nella propriet\u00e0 degli immobili che costituiscono il corrispettivo. Questo principio conserva piena attualit\u00e0 anche nel quadro normativo vigente dal 2026 e impone una particolare attenzione nella pianificazione temporale dell\u2019operazione.<\/p>\n

L\u2019irrilevanza delle novit\u00e0 IVA ai fini della plusvalenza<\/strong><\/p>\n

\u00c8 importante ribadire che le modifiche introdotte dal 2026 in materia di IVA sulle permute non incidono sulla determinazione della plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi. Il diverso criterio di valorizzazione dei beni, basato sui costi effettivi anzich\u00e9 sul valore normale, opera esclusivamente nell\u2019ambito dell\u2019imposta sul valore aggiunto e non modifica i parametri reddituali stabiliti dal Tuir.<\/p>\n

Ne deriva che, anche nel nuovo contesto normativo, il valore del terreno edificabile in caso di permuta<\/strong> ai fini della plusvalenza continua a essere determinato secondo le regole tradizionali: costo storico rivalutato da un lato e valore normale dei beni ricevuti dall\u2019altro.<\/p>\n

Implicazioni operative per il contribuente<\/strong><\/p>\n

Dal punto di vista operativo, il contribuente che intende stipulare una permuta indiretta con un\u2019impresa di costruzioni deve prestare particolare attenzione alla documentazione del costo del terreno e alla corretta valorizzazione degli immobili ricevuti. Errori o sottovalutazioni in questa fase possono determinare contestazioni in sede di controllo e una rideterminazione della plusvalenza imponibile.<\/p>\n

\u00c8 inoltre essenziale coordinare gli aspetti civilistici, fiscali e temporali dell\u2019operazione, soprattutto quando la consegna degli immobili avviene in un momento successivo rispetto alla cessione del terreno.<\/p>\n

Indicazioni operative e call to action<\/strong><\/p>\n

La determinazione del valore del terreno edificabile in caso di permuta<\/strong> richiede un\u2019analisi integrata delle norme fiscali e della prassi giurisprudenziale, con particolare attenzione alle differenze tra disciplina IVA e disciplina reddituale. In vista di operazioni di permuta complesse, come quelle con immobili da costruire, \u00e8 fondamentale impostare correttamente fin dall\u2019origine il calcolo del costo fiscalmente riconosciuto e del corrispettivo rilevante.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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