Negli affitti brevi la cedolare secca al 21% non si applica pi\u00f9 indistintamente a tutti gli immobili locati.<\/p>\n
Dal periodo d\u2019imposta 2024, per effetto della legge di Bilancio 2024, l\u2019aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi \u00e8 salita al 26%, con una riduzione al 21% limitata a una sola unit\u00e0 immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione.<\/p>\n
Il chiarimento dell\u2019Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione precompilata 2026 conferma un punto operativo importante: se il contribuente gestisce pi\u00f9 immobili in locazione breve, anche con redditi di natura diversa, il 21% pu\u00f2 essere applicato a un solo immobile, individuato anche attraverso il relativo CIN.<\/p>\n
Non esiste, quindi, un immobile al 21% per i redditi fondiari e un altro immobile al 21% per le sublocazioni o i comodati. La scelta \u00e8 unica.<\/p>\n
Chi ha pi\u00f9 immobili destinati ad affitti brevi pu\u00f2 applicare la cedolare secca al 21% su un solo immobile.<\/p>\n
Gli altri immobili, se il contribuente sceglie la cedolare secca, sono tassati al 26%.<\/p>\n
La regola vale considerando complessivamente gli immobili utilizzati per locazioni brevi, sia quelli di propriet\u00e0 indicati nel quadro RB, sia quelli detenuti in sublocazione o comodato con redditi da indicare nel quadro RL.<\/p>\n
L\u2019Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nella dichiarazione precompilata, i dati delle locazioni brevi sono aggregati per codice CIN riportato nelle certificazioni uniche trasmesse dagli intermediari.<\/p>\n
Se risulta un solo immobile, la precompilata propone l\u2019aliquota del 21%.<\/p>\n
Se risultano pi\u00f9 immobili, il sistema propone il 21% sul canone pi\u00f9 elevato e il 26% sugli altri. Resta per\u00f2 responsabilit\u00e0 del contribuente verificare la corretta attribuzione dei canoni e, se necessario, modificare la scelta.<\/p>\n
Questo passaggio \u00e8 rilevante perch\u00e9 il contribuente pu\u00f2 avere interesse a scegliere un immobile diverso da quello proposto automaticamente, soprattutto quando occorre valutare l\u2019effetto complessivo tra cedolare, Irpef ordinaria, redditi fondiari e redditi diversi.<\/p>\n
La disciplina degli affitti brevi, prevista dall\u2019articolo 4 del Dl 50\/2017, riguarda i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell\u2019esercizio di attivit\u00e0 d\u2019impresa.<\/p>\n
Il regime pu\u00f2 riguardare non solo il proprietario o il titolare di altro diritto reale sull\u2019immobile, ma anche il sublocatore o il comodatario che concede a terzi l\u2019utilizzo dell\u2019immobile.<\/p>\n
La distinzione resta importante sul piano dichiarativo. I redditi da locazione breve dell\u2019immobile di propriet\u00e0 confluiscono tra i redditi fondiari, mentre i redditi derivanti da sublocazione breve o da concessione dell\u2019immobile ricevuto in comodato sono qualificati come redditi diversi.<\/p>\n
Questa differenza non consente per\u00f2 di duplicare l\u2019aliquota agevolata. Se un contribuente ha un immobile di propriet\u00e0 e uno in sublocazione breve, pu\u00f2 applicare il 21% a uno solo dei due. L\u2019altro, in caso di opzione per la cedolare, sar\u00e0 tassato al 26%.<\/p>\n
Il CIN, Codice identificativo nazionale, \u00e8 obbligatorio per gli immobili destinati a locazioni brevi e per le locazioni turistiche, secondo la disciplina introdotta dall\u2019articolo 13-ter del Dl 145\/2023.<\/p>\n
Il codice deve essere richiesto attraverso la Banca dati nazionale delle strutture ricettive e deve essere indicato negli annunci e comunicazioni relativi all\u2019immobile.<\/p>\n
Ai fini della dichiarazione dei redditi, il CIN diventa un elemento pratico di identificazione dei canoni, perch\u00e9 consente di aggregare i redditi riferiti al singolo immobile.<\/p>\n
Tuttavia, la regola fiscale resta collegata all\u2019unit\u00e0 immobiliare. In termini operativi, si pu\u00f2 dire che il 21% spetta su un solo CIN, ma il presupposto normativo resta quello della singola unit\u00e0 immobiliare scelta dal contribuente.<\/p>\n
Si immagini un contribuente che nel 2025 abbia gestito quattro immobili in locazione breve: uno di propriet\u00e0 e tre detenuti in sublocazione o comodato.<\/p>\n
Nel dichiarativo 2026, relativo al periodo d\u2019imposta 2025, il contribuente potr\u00e0 scegliere un solo immobile da assoggettare alla cedolare secca al 21%.<\/p>\n
Gli altri immobili, se viene esercitata l\u2019opzione per la cedolare, saranno tassati al 26%.<\/p>\n
La scelta non deve essere fatta in modo automatico. Occorre valutare quale immobile ha prodotto il reddito pi\u00f9 alto, quali redditi confluiscono nel quadro RB, quali nel quadro RL e se, per alcuni immobili in sublocazione, possa risultare pi\u00f9 conveniente non applicare la cedolare secca.<\/p>\n
La cedolare secca \u00e8 semplice e spesso conveniente, ma non \u00e8 sempre la scelta migliore.<\/p>\n
Per gli immobili ulteriori rispetto a quello agevolato al 21%, il contribuente pu\u00f2 scegliere se applicare la cedolare al 26% oppure far concorrere il reddito alla tassazione ordinaria Irpef.<\/p>\n
La valutazione \u00e8 particolarmente importante per le sublocazioni brevi e per le concessioni in godimento da parte del comodatario. In questi casi il reddito \u00e8 qualificato come reddito diverso e, in assenza di cedolare, pu\u00f2 assumere rilievo la deducibilit\u00e0 dei costi secondo le regole dell\u2019articolo 71, comma 2, del Tuir.<\/p>\n
Per l\u2019immobile di propriet\u00e0, invece, la valutazione segue le regole dei redditi fondiari e non consente la stessa logica analitica dei costi tipica delle sublocazioni.<\/p>\n
Prima di confermare la dichiarazione, quindi, conviene simulare entrambe le ipotesi: cedolare secca al 26% oppure tassazione ordinaria.<\/p>\n
Per il 2025 il limite per restare nel perimetro della locazione breve non imprenditoriale era fissato a quattro appartamenti.<\/p>\n
Dal periodo d\u2019imposta 2026, la legge di Bilancio 2026 ha ridotto il limite a due appartamenti. La modifica interviene sull\u2019articolo 1, comma 595, della legge 178\/2020.<\/p>\n
La conseguenza \u00e8 netta: dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi \u00e8 riconosciuto solo se sono destinati alla locazione breve non pi\u00f9 di due appartamenti per ciascun periodo d\u2019imposta.<\/p>\n
Se gli appartamenti sono pi\u00f9 di due, l\u2019attivit\u00e0 si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell\u2019articolo 2082 del Codice civile.<\/p>\n
In questo scenario non si tratta pi\u00f9 soltanto di scegliere tra 21% e 26%. Occorre valutare l\u2019intero inquadramento dell\u2019attivit\u00e0, compresi partita Iva, adempimenti contabili, eventuale iscrizione al Registro imprese e disciplina amministrativa locale.<\/p>\n
Per chi resta entro la soglia dei due appartamenti nel 2026, la regola diventa pi\u00f9 semplice.<\/p>\n
Il contribuente potr\u00e0 destinare alla locazione breve uno o due immobili. Se sono due e viene scelta la cedolare secca, uno potr\u00e0 essere tassato al 21% e l\u2019altro al 26%.<\/p>\n
Se invece viene superata la soglia dei due appartamenti, si entra nel terreno della presunzione di imprenditorialit\u00e0 e la gestione deve essere valutata con criteri diversi.<\/p>\n
\u00c8 un passaggio da non sottovalutare, perch\u00e9 anche la locazione per pochi giorni di tre diversi appartamenti nel corso del periodo d\u2019imposta pu\u00f2 far emergere il problema della presunzione d\u2019impresa.<\/p>\n
Gli intermediari immobiliari e i portali telematici che intervengono nel pagamento dei canoni continuano ad avere un ruolo centrale nella tracciabilit\u00e0 fiscale degli affitti brevi.<\/p>\n
La disciplina dell\u2019articolo 4 del Dl 50\/2017 prevede obblighi di comunicazione dei dati dei contratti e, quando l\u2019intermediario incassa o interviene nel pagamento, l\u2019applicazione della ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi lordi.<\/p>\n
La ritenuta assume natura diversa a seconda della scelta fiscale del contribuente. Se il contribuente opta per la cedolare secca, la ritenuta opera come imposta. Se invece non opta per la cedolare, opera come acconto Irpef.<\/p>\n
La Corte di giustizia dell\u2019Unione europea, nella sentenza del 22 dicembre 2022, causa C-83\/21, relativa ad Airbnb Ireland, ha ritenuto compatibili con il diritto europeo gli obblighi italiani di raccolta e comunicazione dei dati e di ritenuta alla fonte, mentre ha censurato come sproporzionato l\u2019obbligo generalizzato di nomina di un rappresentante fiscale per i prestatori privi di stabile organizzazione in Italia.<\/p>\n
Il principio conferma la direzione del sistema: sulle locazioni brevi l\u2019Amministrazione finanziaria dispone di dati sempre pi\u00f9 strutturati e incrociabili.<\/p>\n
Negli affitti brevi la cedolare secca al 21% \u00e8 oggi limitata a una sola unit\u00e0 immobiliare scelta dal contribuente.<\/p>\n
Gli altri immobili, se assoggettati a cedolare, scontano il 26%.<\/p>\n
La regola vale anche quando il contribuente percepisce redditi di natura diversa, ad esempio redditi fondiari da immobili di propriet\u00e0 e redditi diversi da sublocazioni o comodati.<\/p>\n
Il CIN aiuta l\u2019Agenzia delle Entrate ad aggregare i canoni nella dichiarazione precompilata, ma non consente di moltiplicare l\u2019aliquota del 21%.<\/p>\n
Dal 2026 il tema diventa ancora pi\u00f9 delicato: la gestione non imprenditoriale \u00e8 ammessa solo fino a due appartamenti destinati a locazione breve. Dal terzo appartamento scatta la presunzione di attivit\u00e0 imprenditoriale.<\/p>\n
Prima di confermare la dichiarazione o accettare la precompilata, sentiamoci.<\/p>\n
\u00c8 il momento in cui possiamo verificare i CIN, distinguere immobili di propriet\u00e0 e immobili in sublocazione, confrontare cedolare e tassazione ordinaria e scegliere correttamente quale immobile assoggettare al 21%.<\/p>\n
Dopo l\u2019invio della dichiarazione, un\u2019impostazione sbagliata pu\u00f2 trasformarsi in maggiore imposta, comunicazioni di irregolarit\u00e0 o problemi pi\u00f9 ampi sul corretto inquadramento dell\u2019attivit\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Affitti brevi cedolare secca: aliquota 21% su un solo immobile\/CIN, 26% sugli altri e nuove soglie 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":409,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","footnotes":""},"categories":[8],"tags":[1606,671,1270,4409,4410,4412,3570,1913,3120,2101,4413,4411],"class_list":["post-24992","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fisco-e-contabilita","tag-affitti-brevi","tag-agenzia-delle-entrate","tag-cedolare-secca","tag-cin","tag-codice-identificativo-nazionale","tag-comodato","tag-dichiarazione-precompilata","tag-locazioni-brevi","tag-locazioni-turistiche","tag-redditi-diversi","tag-redditi-fondiari","tag-sublocazione-breve"],"acf":[],"yoast_head":"\n