La legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024, art. 1, comma 37) ha riproposto, senza modifiche, la disciplina dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali per le imprese individuali, già prevista in precedenza. Questa misura consente agli imprenditori individuali di trasferire un immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa alla sfera personale, beneficiando di un’imposta sostitutiva ridotta.
Condizioni per l’accesso all’estromissione agevolata
Per poter usufruire dell’estromissione agevolata nel 2025, è necessario che:
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l’impresa individuale sia attiva ininterrottamente dal 31 ottobre 2024 al 1° gennaio 2025;
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l’immobile strumentale (per natura o per destinazione) sia posseduto dall’imprenditore individuale nello stesso periodo.
Le imprese cessate entro il 31 dicembre 2024 non possono beneficiare dell’agevolazione. Tuttavia, se l’attività è cessata dopo il 1° gennaio 2025, l’estromissione è comunque valida, poiché gli effetti retroagiscono a tale data.
Adempimenti e scadenze
L’estromissione si perfeziona con la compilazione dei relativi campi nella dichiarazione dei redditi da presentare nel 2026. Tuttavia, entro il 31 maggio 2025, è necessario annotare l’estromissione in contabilità, anche solo sul registro degli acquisti, indicando la destinazione del bene alla sfera personale.
Il versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza generata dall’estromissione può avvenire:
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in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2025;
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in due rate: la prima entro il 30 novembre 2025 e la seconda entro il 30 giugno 2026.
In caso di mancato pagamento, l’imposta viene iscritta a ruolo con una sanzione del 25%, ma l’estromissione resta comunque valida.
Aspetti fiscali dell’estromissione
L’imposta sostitutiva dell’8% si applica sulla plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore di mercato dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto, inclusa l’area di sedime. In alternativa, è possibile assumere come valore di mercato il valore catastale, calcolato con i coefficienti moltiplicatori dell’imposta di registro.
L’imposta sostitutiva copre l’IRPEF e l’IRAP, ma non l’IVA. Tuttavia, l’IVA è generalmente neutralizzata grazie a due disposizioni:
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l’articolo 10, punto 8-ter), del DPR 633/1972, che consente l’esenzione per le operazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali;
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l’articolo 19-bis dello stesso DPR, che stabilisce l’irrilevanza delle cessioni di beni strumentali ai fini del pro rata di detraibilità.
Un’eccezione riguarda gli immobili acquistati o costruiti con IVA detraibile da meno di dieci anni: in tal caso, è necessario riversare l’IVA detratta per i decimi mancanti al raggiungimento del decennio.
Esempi pratici
Esempio 1:
Un imprenditore individuale possiede un immobile strumentale acquistato nel 2010 al costo di 200.000 euro. Il valore di mercato attuale è di 300.000 euro. La plusvalenza è di 100.000 euro. Applicando l’imposta sostitutiva dell’8%, l’imposta dovuta è di 8.000 euro.
Esempio 2:
Un altro imprenditore ha un immobile strumentale acquistato nel 2015 con IVA detraibile. Nel 2025 decide di estromettere l’immobile. Poiché non sono trascorsi dieci anni dall’acquisto, deve riversare l’IVA detratta per i decimi mancanti. Se l’IVA detratta era di 20.000 euro, dovrà restituire 4.000 euro (20.000 x 2/10).
Considerazioni strategiche
L’estromissione agevolata rappresenta un’opportunità per gli imprenditori individuali che intendono cessare l’attività nei prossimi anni o che desiderano trasferire l’immobile alla sfera personale per altri motivi. Anticipare l’estromissione consente di beneficiare di un’imposta sostitutiva ridotta e di evitare l’applicazione delle imposte ordinarie sulla plusvalenza in caso di cessione futura.
Affidarsi a professionisti esperti permette di ottimizzare la fiscalità e di pianificare con anticipo le operazioni più vantaggiose.
