La “privatizzazione” degli immobili strumentali dell’impresa individuale può giocare d’anticipo. Anche se l’opzione per l’estromissione agevolata va perfezionata – con comportamento concludente – entro il 31 maggio, in alcuni casi, può essere più efficiente decidere ora. 

Gli immobili ammessi sono quelli strumentali, sia per natura (anche se concessi in locazione o comodato o non usati direttamente) sia per destinazione (non promiscua). Disco rosso per gli immobili merce e per quelli patrimonio, mentre l’eventuale regime di comunione non osta all’estromissione della quota dell’imprenditore.

L’articolo 65, comma 1, del Tuir collega la strumentalità all’indicazione nel libro inventari, o, per le imprese in contabilità semplificata, a quella nel libro dei cespiti ammortizzabili (o altra equivalente). Tuttavia ciò non è rilevante per i beni strumentali per destinazione acquisiti prima del periodo d’imposta 1992.

L’operazione offre vari vantaggi.

• La base imponibile della sostitutiva è data dalla differenza tra il valore normale dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto, al lordo dell’area pertinenziale. La prima agevolazione è la facoltà dell’imprenditore di sostituire al valore normale quello ottenuto applicando i moltiplicatori catastali ex articolo 52 del Dpr 131/1986, il che può determinare l’azzeramento della base imponibile. Ciò non ostacola l’agevolazione, anche se non può causare minusvalenze deducibili.
• L’imposta dell’8% sostituisce Irpef e Irap – secondo bonus – e va pagata al 60% entro il 30 novembre 2020 e al 40% entro il 30 giugno 2021. 
• Il fabbricato potrà poi essere ceduto con plusvalenza (calcolata sul valore di estromissione) non imponibile Irpef, in tutti i casi in cui l’acquisto (anche in regime d’impresa) sia intervenuto prima al quinquennio ex articolo 67, comma 1, del Tuir. E questo è il terzo beneficio, a cui si aggiunge, nell’autoconsumo, l’assenza di atti notarili e imposte di registro e ipocatastali.

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