Nuova opportunità per l’affrancamento di valore dei terreni e delle partecipazioni (non quotate) posseduti al 1° gennaio 2021 al di fuori del regime d’impresa da parte di persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali.

Essa permette ai contribuenti di ottenere, con il versamento di una imposta sostitutiva dell’11% sull’intero valore asseverato, la “liberazione” dall’imposta sui redditi gravante sulla plusvalenza implicita nel valore riportato da una perizia giurata di stima redatta da soggetti qualificati.

Tanto il versamento della prima (o unica rata) dell’imposta sostitutiva, quanto l’asseverazione della perizia di stima deve avvenire entro la data del 30 giugno 2021.

Per le partecipazioni, l’imposta sostitutiva dell’11% (da calcolarsi sul valore proporzionale a quello del patrimonio sociale determinato con la perizia asseverata) va confrontata con l’imposizione ordinaria sui capital gain, che attualmente prevede un prelievo indistinto (a sua volta sostitutivo) del 26% sulla plusvalenza, sia per i soci qualificati che non.

Per quanto riguarda le aree, il calcolo è meno diretto, perché dipende da diverse variabili, tra cui:

• situazione urbanistica dell’area (agricola, edificabile, lottizzata);
• modalità di acquisizione della stessa (acquisto, successione, donazione);
• presenza o meno di un precedente affrancamento fiscale.

Infatti, in base agli articoli 67 e 68 del Tuir:

• la cessione di un fondo agricolo determina una plusvalenza non imponibile se il bene è pervenuto per successione o se acquistato da oltre un quinquennio (in caso di donazione, i 5 anni decorrono dalla data di acquisto del donante);
• la plusvalenza da cessione di un’area edificabile è soggetta a tassazione separata (articolo 17, comma 1, lettera g-bis, del Testo unico delle imposte sui redditi), per cui il carico Irpef dipende dal reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno di percezione del corrispettivo;
• la plusvalenza da cessione di un terreno lottizzato si calcola a partire dal valore normale dell’area al quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione (terreno acquistato a titolo oneroso dal almeno cinque anni) ovvero al momento stesso dell’inizio della lottizzazione (terreno acquisito a titolo gratuito).

Inoltre, merita di essere considerato che per i terreni edificabili ricevuti per successione o donazione, il costo fiscalmente riconosciuto è quello dichiarato nella relativa dichiarazione (o in seguito definito).

In entrambi i casi, non è consentito al medesimo contribuente revocare la scelta per l’affrancamento anche nell’eventualità di mancata cessione, se non per situazione assolutamente eccezionali. Di conseguenza, all’atto del versamento dell’imposta sostitutiva, è opportuno che il progetto di cessione si trovi a uno stadio abbastanza avanzato.