Il contratto di locazione ad uso foresteria rappresenta una risposta flessibile e sempre più diffusa alle esigenze abitative dei dipendenti temporaneamente dislocati per motivi di lavoro. Si tratta di una forma contrattuale peculiare, disciplinata dal Codice civile (articoli 1571-1614), che consente all’impresa di assumere in locazione un immobile per metterlo a disposizione di lavoratori, collaboratori o soci.

Differenze rispetto alla locazione abitativa ordinaria

A differenza del contratto abitativo regolato dalla legge 431/1998, la locazione ad uso foresteria non mira a soddisfare esigenze abitative primarie, ma risponde a necessità professionali e temporanee. Il conduttore non è l’effettivo utilizzatore dell’immobile, bensì il soggetto che, in quanto datore di lavoro, stipula il contratto per assegnare l’alloggio a propri dipendenti o collaboratori.

Non essendo soggetto alla legge sulle locazioni abitative, il contratto a uso foresteria è regolato dal Codice civile e rientra tra le cosiddette locazioni atipiche. Proprio per la sua flessibilità, può adattarsi alle diverse esigenze aziendali, sia in termini di durata che di clausole contrattuali.

Inquadramento giuridico e clausole essenziali

Il contratto prevede l’intervento di tre soggetti: il locatore (proprietario), il conduttore (impresa) e il beneficiario (dipendente). Gli elementi essenziali per la validità del contratto sono:

• identificazione delle parti;
• destinazione dell’immobile a uso foresteria;
• descrizione e localizzazione dell’immobile;
• durata contrattuale;
• importo e modalità del canone.

Ulteriori clausole consigliate riguardano il recesso, le spese accessorie, il deposito cauzionale, il divieto di sublocazione e l’obbligo di rispetto del regolamento condominiale.

Profili fiscali

L’impresa può dedurre i canoni e le spese sostenute per l’alloggio solo entro i limiti previsti dall’art. 95, comma 2, TUIR. Tali importi sono deducibili fino a concorrenza della quota che costituisce fringe benefit in capo al dipendente, calcolata in base all’art. 51, comma 4, lettera c) TUIR.

Tuttavia, se il dipendente trasferisce la propria residenza anagrafica nel comune di lavoro per esigenze aziendali, il canone è interamente deducibile dall’impresa per l’anno del trasferimento e i due successivi, senza generare reddito imponibile per il dipendente. Questo regime si applica anche a dipendenti stranieri.

Esempio operativo

Un’impresa del settore alimentare stipula nel 2025 un contratto di locazione ad uso foresteria per 12.000 euro annui. Il dipendente assegnatario, con residenza nello stesso comune da dieci anni, genera un fringe benefit pari a 2.500 euro annui, importo che l’impresa potrà dedurre. La quota eccedente resta indeducibile. Se invece il dipendente avesse trasferito la residenza nel 2025, l’intero canone sarebbe stato deducibile.

Cedolare secca: giurisprudenza vs Agenzia delle Entrate

La Cassazione, con le sentenze 12395/2024, 12075/2025 e 12079/2025, ha chiarito che la cedolare secca può essere applicata anche se il conduttore è un’impresa, purché il locatore sia una persona fisica e l’immobile sia destinato ad uso abitativo. L’Agenzia delle Entrate mantiene invece una posizione restrittiva, escludendo l’agevolazione in presenza di conduttori non persone fisiche. La questione resta aperta in attesa di aggiornamenti interpretativi.

Vantaggi strategici per le imprese

La locazione ad uso foresteria consente:

• di rispondere tempestivamente a esigenze logistiche legate a trasferte o nuove sedi operative;
• di offrire un benefit abitativo competitivo senza complessità gestionali e con costi deducibili;
• di valorizzare l’alloggio in chiave organizzativa, migliorando l’attrattività del datore di lavoro.

Il contratto ad uso foresteria non è solo uno strumento di alloggio, ma può diventare leva strategica per migliorare la gestione del personale, fidelizzare risorse chiave e razionalizzare i costi. Beneggi e Associati è in grado di affiancare le imprese nella definizione del contratto, nella valutazione fiscale e nell’adeguamento alle normative vigenti, offrendo un servizio integrato per trasformare un’esigenza operativa in un’opportunità di valore.