La legge 30 dicembre 2025, n. 199, introduce una disciplina riformulata per le locazioni brevi a uso turistico, con effetti rilevanti sia sul piano fiscale sia nella configurazione giuridica dell’attività svolta. A partire dal periodo d’imposta 2026, l’impianto normativo si articola su due direttrici:

• la modulazione dell’aliquota della cedolare secca in base al numero di immobili locati;

• l’introduzione di una presunzione legale relativa di esercizio d’impresa per chi concede in locazione breve più di due unità immobiliari nel medesimo anno.

L’obiettivo è duplice: favorire la trasparenza fiscale nel settore extralberghiero e distinguere con criteri oggettivi l’attività occasionale da quella strutturata, anche alla luce della crescente professionalizzazione del comparto.

Cedolare secca: due aliquote distinte

Fino al 2025, la cedolare secca sugli affitti brevi si applicava con un’unica aliquota del 21%. Dal 1° gennaio 2026, invece, la disciplina cambia:

• prima unità immobiliare locata: cedolare secca con aliquota del 21%;

• seconda unità immobiliare locata: cedolare secca con aliquota del 26%.

Il contribuente dovrà dichiarare esplicitamente nella dichiarazione dei redditi quale immobile intende assoggettare all’aliquota del 21%. In assenza di indicazione, l’Agenzia delle Entrate applicherà l’aliquota del 26% a tutte le unità locative.

Il nuovo meccanismo si applica solo alle persone fisiche che non agiscono in forma imprenditoriale. Le società, gli enti non commerciali e i soggetti con partita IVA non possono accedere al regime.

Sono esclusi i contratti superiori a 30 giorni, le locazioni con servizi accessori qualificabili come prestazioni alberghiere, e le locazioni tramite intermediari che non rispettano gli obblighi di comunicazione dei flussi.

Obbligo di partita IVA dal terzo immobile

Il comma 66 dell’art. 1 della legge 199/2025 introduce un criterio univoco per qualificare l’attività di affitto breve come esercitata in forma imprenditoriale: il superamento di due unità immobiliari locate nello stesso periodo d’imposta.

Ciò implica che:

• dal terzo immobile in affitto breve (anche non simultaneo), l’attività si presume esercitata in forma d’impresa;

• scatta l’obbligo di apertura della partita IVA, con adempimenti IVA, contabili e previdenziali;

• decade la cedolare secca, e i redditi da locazione vengono tassati con l’IRPEF ordinaria, su base analitica, deducendo costi e ammortamenti;

• si applicano le regole previste per le attività ricettive extralberghiere, comprese le norme regionali e comunali in materia di autorizzazioni, SCIA, CAV e regolamenti di sicurezza.

La presunzione è relativa: è ammessa prova contraria, ma grava sul contribuente l’onere di dimostrare che l’attività non ha natura sistematica, economica e organizzata.

Esempi pratici

Esempio 1 – Locazione di un solo immobile
Un contribuente possiede un bilocale a Milano che affitta per periodi inferiori a 30 giorni su piattaforme online. Il reddito percepito nel 2026 è di 14.000 euro.
→ Può optare per la cedolare secca al 21%. Nessun obbligo di partita IVA.

Esempio 2 – Due immobili locati a fini turistici
Una persona fisica concede in locazione breve sia un appartamento a Firenze che una casa al mare in Versilia.
→ Potrà applicare la cedolare al 21% su uno dei due immobili e al 26% sull’altro, indicando la scelta nella dichiarazione. Nessun obbligo di partita IVA.

Esempio 3 – Tre immobili locati brevemente in un anno
Un contribuente affitta nel 2026 tre unità immobiliari, anche in momenti diversi dell’anno.
→ Si presume esercizio d’impresa: deve aprire la partita IVA, passare alla contabilità semplificata o ordinaria, emettere fattura elettronica e applicare l’IVA se non esonerato. La cedolare secca non è più applicabile.

Profili operativi e strategici

L’effetto delle nuove norme è duplice. Da un lato, si scoraggia l’estensione massiva dell’attività di affitto breve da parte di soggetti privi di struttura imprenditoriale, attraverso l’innalzamento dell’aliquota e l’obbligo di partita IVA. Dall’altro, si offre un quadro più definito e oggettivo, riducendo l’area grigia in cui finora si collocavano molte attività parallele, gestite in modo occasionale ma con caratteristiche sistematiche.

Per chi opera nel settore, è necessario rivalutare:

• la sostenibilità fiscale del modello locativo attuale;

• la convenienza della trasformazione in struttura imprenditoriale (CAV, affittacamere, società di gestione);

• l’impatto sulle dichiarazioni dei redditi e sugli adempimenti IVA.