Con la legge 30 dicembre 2025, n. 199, la Manovra 2026 conferma il sistema dei bonus edilizi ordinari – ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus – ma ne ridefinisce il perimetro temporale e l’intensità dell’agevolazione, tracciando un percorso chiaro verso la graduale normalizzazione della disciplina fiscale nel settore dell’edilizia privata.

A partire dal 1° gennaio 2026, restano in vigore:

• la detrazione del 50% per gli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale;

• la detrazione del 36% per le seconde case o altri fabbricati non residenziali;

• il tetto massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro per unità immobiliare;

• il recupero in dieci rate annuali di pari importo, da indicare nella dichiarazione dei redditi.

Tuttavia, la legge prevede una riduzione automatica delle aliquote dal 1° gennaio 2027:

• 36% per le prime case;

• 30% per le seconde case e altri immobili.

Viene così tracciata una linea di transizione verso un modello di incentivazione più sostenibile, coerente con gli obiettivi di consolidamento dei conti pubblici e razionalizzazione della spesa fiscale.

Bonus ristrutturazioni: aliquote e condizioni

La detrazione IRPEF per interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia resta ancorata al modello consolidato:

• aliquota al 50% per immobili adibiti ad abitazione principale;

• aliquota al 36% per altri immobili, comprese le seconde case;

• spesa massima detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare;

• ripartizione in 10 quote annuali di pari importo.

Sono ammessi:

• interventi sulle parti comuni di edifici condominiali;

• lavori per il contenimento dell’inquinamento acustico e dell’amianto;

• opere finalizzate alla sicurezza statica degli edifici.

È richiesto il pagamento con bonifico parlante e la conservazione della documentazione tecnica e fiscale.

Ecobonus e sismabonus: estensione delle regole ordinarie

La Manovra 2026 proroga per un anno anche i regimi ordinari dell’ecobonus (interventi di efficienza energetica) e del sismabonus (interventi antisismici su immobili ubicati in zona sismica 1, 2 o 3), con le seguenti aliquote:

• 65% per interventi sull’involucro edilizio, pompe di calore, caldaie a condensazione;

• 50% per sostituzione infissi, schermature solari, caldaie tradizionali;

• 70% o 75% per interventi condominiali (riqualificazione globale);

• 50% a 85% per il sismabonus, in funzione della riduzione di una o due classi di rischio sismico.

Anche in questi casi, il recupero avviene in 10 anni, con spesa massima agevolabile variabile in base alla tipologia di intervento.

Non è prevista la proroga del Superbonus o dei meccanismi di cessione del credito e sconto in fattura, salvo quanto già previsto da norme transitorie precedenti.

Esempi

Esempio 1 – Ristrutturazione su prima casa nel 2026
Una famiglia effettua nel 2026 lavori di ristrutturazione straordinaria sulla propria abitazione principale per un importo complessivo di 80.000 euro.
→ Potrà beneficiare di una detrazione del 50%, pari a 40.000 euro, recuperabili in dieci anni con una quota annua di 4.000 euro da portare in dichiarazione IRPEF.

Esempio 2 – Intervento su seconda casa nel 2026 e nel 2027
Un contribuente avvia lavori su una seconda casa nel 2026 per 50.000 euro. Conclude una seconda tranche nel 2027 per altri 30.000 euro.
→ Sui lavori del 2026 applica la detrazione al 36% (18.000 euro), ma per quelli del 2027, con l’aliquota ridotta al 30%, potrà detrarre solo 9.000 euro. In entrambi i casi, recupero in 10 anni.

Esempio 3 – Ecobonus per pompa di calore
Un’impresa individuale installa nel 2026 una pompa di calore in un immobile adibito ad abitazione, per un costo di 20.000 euro.
→ L’intervento rientra tra quelli agevolati al 65%. Il contribuente può portare in detrazione 13.000 euro in dieci quote da 1.300 euro annue.

Esempio 4 – Sismabonus condominiale
Un condominio in zona sismica 2 realizza nel 2026 un intervento di consolidamento antisismico che comporta il miglioramento di due classi di rischio.
→ I lavori accedono al sismabonus con aliquota dell’85%. Su una spesa di 120.000 euro per un condomino, la detrazione sarà di 102.000 euro, in 10 quote annuali da 10.200 euro.