Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è disciplinato dall’articolo 7 della legge 448/1998. Si tratta di un beneficio fiscale che consente di recuperare, in tutto o in parte, l’imposta di registro o l’IVA pagata in occasione del primo acquisto agevolato, quando si procede a un nuovo acquisto di abitazione principale. La ratio è favorire la mobilità abitativa senza penalizzare chi ha già fruito dell’agevolazione.

Secondo la norma, il credito spetta se il riacquisto avviene entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata. Questo termine è rimasto invariato, nonostante le modifiche introdotte negli ultimi anni per l’agevolazione prima casa.

La legge di Bilancio 2024 (L. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine per vendere la casa preposseduta dopo il riacquisto, ai fini della conservazione dell’agevolazione prima casa. Ciò significa che chi acquista una nuova abitazione con i benefici fiscali può vendere la precedente entro due anni senza perdere l’agevolazione. Tuttavia, questa estensione non riguarda il credito d’imposta per il riacquisto.

La risposta a interpello n. 297/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito matura solo se la vendita avviene entro un anno dal riacquisto. Se la vendita è effettuata tra il primo e il secondo anno, l’agevolazione prima casa resta valida, ma il credito non si forma.

Immaginiamo il caso di Tizio, proprietario della casa A acquistata con agevolazione nel 2019. Il 29 novembre 2025 Tizio compra la casa B chiedendo nuovamente l’agevolazione. Per conservare il beneficio, deve vendere la casa A entro il 30 novembre 2027. Tuttavia, se vende la casa A nel maggio 2026, matura il credito d’imposta pari all’imposta pagata nel 2019, fino alla concorrenza dell’imposta pagata nel 2025. Se invece vende nel maggio 2027, mantiene l’agevolazione sul nuovo acquisto, ma non ottiene il credito.

Questo esempio evidenzia la distinzione tra le due discipline: la proroga biennale riguarda solo la conservazione dell’agevolazione, non il credito d’imposta.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate è chiara: le agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono letture estensive. Nonostante la logica di coordinamento tra le norme, il credito d’imposta resta vincolato al termine annuale previsto dall’articolo 7 della legge 448/1998. L’Agenzia ha respinto l’interpretazione secondo cui la proroga biennale per l’agevolazione prima casa si sarebbe dovuta applicare anche al credito, affermando che il legislatore non ha modificato la norma sul credito e che non è possibile colmare la lacuna con un’interpretazione analogica.

Chi intende acquistare una nuova abitazione con agevolazione prima casa deve pianificare attentamente la vendita dell’immobile preposseduto. Per non perdere il credito d’imposta, la vendita deve avvenire entro un anno dal riacquisto. Questo aspetto è cruciale per chi conta sul credito per compensare imposte future o ridurre il carico fiscale.

La mancata osservanza del termine annuale non comporta la perdita dell’agevolazione sul nuovo acquisto, ma elimina la possibilità di ottenere il credito. È quindi necessario valutare tempi e modalità delle operazioni immobiliari, soprattutto in contesti di mercato complessi.

Il credito maturato può essere utilizzato in compensazione tramite modello F24, per ridurre l’imposta di registro su atti successivi, per pagare imposte ipotecarie e catastali o per compensare altre imposte dovute. Non è rimborsabile in denaro, ma rappresenta un vantaggio fiscale significativo se correttamente gestito.

Per usufruirne, è necessario indicare il credito nell’atto di acquisto e conservare la documentazione relativa alla vendita e al pagamento delle imposte sul primo acquisto.

Gli errori più frequenti riguardano la confusione tra il termine biennale per l’agevolazione e quello annuale per il credito. Molti contribuenti ritengono erroneamente che la proroga si applichi anche al credito, rischiando di perdere il beneficio. L’Agenzia delle Entrate effettua controlli mirati su queste operazioni, verificando la data di vendita e la corretta indicazione del credito nell’atto.

Per evitare contestazioni, è consigliabile programmare la vendita entro i termini e verificare la conformità delle dichiarazioni.

La risposta 297/2025 conferma un principio importante: il credito d’imposta prima casa è subordinato al rispetto rigoroso del termine annuale. Chi sta pianificando un riacquisto deve considerare questa regola per non perdere un vantaggio fiscale rilevante. Aggiornare le strategie immobiliari e fiscali oggi significa evitare sorprese e ottimizzare il risparmio.

Vuoi essere sicuro di rispettare le scadenze e sfruttare al meglio il credito d’imposta prima casa? Inizia subito a verificare le date delle operazioni e a predisporre la documentazione necessaria per una gestione corretta e vantaggiosa.