Rivalutazione di terreni e partecipazioni, nuova proroga

La Legge di bilancio per l’anno 2021 ha prorogato i termini per la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni, non negoziate in mercati regolamentati, posseduti alla data del 1° gennaio 2021. L’imposta sostitutiva, calcolata quale moltiplicazione tra il valore di perizia e l’aliquota approvata dell’11%, può essere versata in un’unica soluzione, entro il 30 giugno 2021, ovvero in tre rate annuali di pari importo a decorrere dalla stessa data. La norma è indirizzata a:

• tutti gli strumenti finanziari rappresentativi di partecipazioni sociali, quali titoli, quote di partecipazioni al capitale o al patrimonio e diritti, non negoziati in mercati regolamentati sia italiani che esteri, posseduti dal contribuente al 1° gennaio 2021;
• tutti i terreni agricoli o edificabili posseduti, a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento, al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata, alla data del 1° gennaio 2021.

Al fine della rivalutazione dei terreni occorre che il soggetto detenga il titolo giuridico del possesso, il quale è collegato alla proprietà, o, diversamente, agli altri diritti reali di godimento, quali la superficie, l’enfiteusi e l’usufrutto. Inoltre:

• qualora i terreni siano posseduti in regime di comproprietà pro-indiviso, la rivalutazione può essere effettuata anche da uno solo dei comproprietari, limitatamente alla singola quota;
• nell’ipotesi di coesistenza di diversi diritti reali sul medesimo terreno, riferibili a più soggetti, ciascuno di essi ha diritto ad avvalersi della rivalutazione con riferimento al proprio diritto, a prescindere dalla scelta operata dai titolari di altri diritti reali sul medesimo terreno.

La rivalutazione delle partecipazioni interessa i titolari di partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, alla data del 1° gennaio 2021, quali:

• le persone fisiche;
• le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate;
• gli enti non commerciali;
• i soggetti non residenti in Italia, limitatamente alle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

Si evidenzia che possono procedere alla rideterminazione dei valori anche i contribuenti che determinano l’imposta sostitutiva dovuta, in sede di dichiarazione dei redditi, ovvero coloro che optano per il regime del risparmio amministrato o per il regime del risparmio gestito. I soggetti, operanti al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, interessati, invece, dalla rivalutazione dei terreni edificabili o con destinazione agricola, sono coloro che si trovano nelle condizioni di conseguire plusvalenze immobiliari sui terreni. In particolare, possono procedere alla rivalutazione dei terreni posseduti al 1° gennaio 2021:

• le persone fisiche;
• gli enti non commerciali;
• le società semplici ed i soggetti ad esse equiparati;
• i soggetti non residenti in Italia, privi di una stabile organizzazione all’interno dei confini nazionali.

L’articolo 1, commi 1122 e 1123, della Legge di bilancio per il 2021, ha previsto la possibilità di rivalutare le partecipazioni, non negoziate in mercati regolamentati, ed i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2021. Si evidenzia che l’agevolazione può interessare partecipazioni, qualificate o non qualificate, e terreni, edificabili o con destinazione agricola, già rivalutati in base alle precedenti disposizioni. In tal caso, l’imposta sostitutiva già versata, in occasione delle precedenti rivalutazioni, può essere chiesta a rimborso. In particolare:

• i soggetti che hanno già effettuato una precedente rivalutazione possono detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva versata in precedenza;
• i soggetti che non fruiscono della detrazione possono chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva pagata precedentemente.

La rivalutazione prorogata prevede il versamento di un’imposta sostitutiva con aliquota pari all’11%, sia per le partecipazioni qualificate o non qualificate che per i terreni. L’imposta sostitutiva deve essere versata, in un’unica soluzione entro il 30 giugno 2021, ovvero in tre rate annuali di pari importo con scadenza:

• 30 giugno 2021;
• 30 giugno 2022;
• 30 giugno 2023.

Sull’importo delle rate successiva alla prima sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo, da versare contestualmente a ciascuna rata. Pertanto, nell’ipotesi di rivalutazione di un terreno edificabile, posseduto in data 1° gennaio 2021, e rivalutato per un importo pari a 150.000 euro, l’imposta totale dovuta è pari a 16.500 euro e le rate da pagare saranno le seguenti. Nell’ipotesi in cui la prima rata dell’imposta sostitutiva non dovesse essere versata, entro il termine indicato dalla norma, la rivalutazione non può considerarsi perfezionata. Diversamente, nell’ipotesi in cui la seconda o la terza rata non dovessero essere versate, entro i termini di legge stabiliti per le rate successive alla prima, la rivalutazione non risulta invalidata e le rate possono essere versate tardivamente ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso. Al fine di rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, entro il termine stabilito del 30 giugno 2021, occorre:

• richiedere, ad un professionista abilitato, la redazione di una perizia giurata di stima;
• procedere al versamento, totale o parziale, dell’imposta sostitutiva, pari all’11% del valore della partecipazione o del terreno risultante dalla suddetta perizia.

Il valore oggetto di rivalutazione sostituisce il costo di acquisto (al lordo degli oneri incrementativi) nella determinazione della plusvalenza emergente in relazione alla cessione delle quote di partecipazione societarie. In particolare, dal prezzo di vendita della quota di partecipazione occorre sottrarre il valore determinato dalla perizia di stima, annullando, nell’ipotesi in cui il prezzo di vendita coincidesse con il valore di perizia, o riducendo la plusvalenza. Il prezzo di cessione della partecipazione rivalutata può anche risultare inferiore al valore di perizia, con la conseguenza che l’eventuale minusvalenza non può avere rilevanza fiscale. Il contribuente, persona fisica, che ha effettuato la rivalutazione di terreni o partecipazioni, deve darne conto all’interno del modello Redditi PF.

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